主题：西溪晴雪单套降幅近百万 雅戈尔在杭遭遇滑铁卢

编者按：

拿地6年半，开盘4年，交付1年半，总共546套房源，仍有近200套未售，整体去化率还不到7成，而目前的特价房售价甚至接近地价，西溪晴雪亏本基本已成定局。

与西溪晴雪同一天拿地的中海定山府（原名中海篁外，雅戈尔占一半股权），在去年大幅降价并去化近250套房源的情况下，依然有近550套房源在售，整体去化率亦不足7成。

还有著名的杭商院地王（御西湖），以及更著名的申花退地，雅戈尔在杭州所走的每一步，都踉跄不已。

错误的拿地时机，冒进的拿地策略，以及在拿地区域选择上的失误，诸多因素交织在一起，构成了一个外来房企入杭失利的样本。

“听说雅戈尔西溪晴雪在打折促销，最便宜的房子只要1.2万元/㎡。”近日，有网友爆料。经查实，西溪晴雪确实推出了十套左右的特价公寓，特价房源中最多的可以便宜90万一套。

西溪晴雪在前两年也有过降价行为，但是一直以来，销售都不够理想。

2007年至今，雅戈尔在杭一共拿下6宗高价地，其中有4宗地王（包括去年6月退地的申花地王），雅戈尔让杭州市场见识到了什么叫做“地王生产机”。

但是，雅戈尔在杭州土地市场上一路高歌猛进之后，不仅有申花退地风波，新盘销售情况也并不乐观。

入杭7年，雅戈尔屡屡遭遇滑铁卢。

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西溪晴雪已降价数次，效果并不显著

“西溪晴雪推出低层特价房源，折后价格在1.2-1.4万元/㎡，相当于每平米最多可以减5千元。”据项目销售人员介绍，打折房源全为位于低层1、2楼的180平米的大户型，降价前在售均价为1.7万元/㎡。这一价格，相当于最高可以打七折。一套房源优惠下来，最多可以便宜90万元。

据了解，降价的房源全部位于22号楼，大概十套左右。由西溪晴雪特价房引起的“雅戈尔看空杭州房地产市场”，近期在杭州楼市引发热议。

西溪晴雪可谓命运多舛。该项目由雅戈尔在07年9月竞得，10779元/㎡的楼面价，成为了当时留下地王。但是高价地块并没有为雅戈尔带来高收益，相反，从10年4月首开至今，西溪晴雪屡屡打折促销，早在去年11月，西溪晴雪就曾推出过抄底优惠，单价从2万元/㎡直降到1.7万元/㎡，而今推出的特价房源，则直接跌落至最低价1.2万元/㎡。

西溪晴雪去年全年和今年销售情况

（住浙网据透明售房网每日成交数据统计）

除了公寓部分以外，在11年底、12年初时，西溪晴雪曾推出过排屋最低可享受7.5折的优惠，原价为3万元/㎡，折后最低价格为2.2万元/㎡左右，400方的排屋原价1300万元/套折后只要800-900百万/套。这一价格，几乎与08年和家园排屋首开时的价格相当。

然而，打折销售的背后，并没有使西溪晴雪出货。该盘546套房源，截止3月23日，仍有197套未售，去化率不足七成。西溪晴雪在12年9月交付后，曾一度遭遇业主质量投诉，虽然现房在售，但在在过去的一年多时间里，西溪晴雪只成交了102套房源。

高歌猛进的拿地方式，让雅戈尔在杭遭遇滑铁卢

买地篇

关键词：激进

雅戈尔在杭历次拿地记录

作为一家以服装发家的宁波民营企业，在大本营宁波，雅戈尔地产的影响力十分广泛。曾有人这样评价，雅戈尔之于宁波，远比绿城之于杭州的影响更加深远。

07年，雅戈尔掌门人的李汝成提出了“怀揣100亿找地”的拓张策略，这种“走过路过不要错过”的拿地方式，导致雅戈尔深陷其中，拍下诸多地王项目。

从07年到10年四年时间里，雅戈尔就在杭州布局了一张惊人的地王版图。

2007年7月，雅戈尔置业高调亮相杭州，经过90轮竞价，以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块（后开发成御西湖项目），15712元/平方米的楼面价，创造了杭州地王，也创造了“面粉贵过面包”的神话。

当时，杭州商学院附近楼盘梧桐公寓的在售均价为1.5万元/平方米。据相关报道，雅戈尔摘得地王当天，附近楼盘的售价，连夜飙升数千元。雅戈尔由此被指“引发2007年杭州楼市整体大涨”的“罪魁祸首”。

随后不久，雅戈尔又斥资20多亿，拿下转塘和留下三宗宅地。

雅戈尔让杭州市场更为错愕的，是其10年以24.2亿元总价，拿下申花53号和56号地块，两块地溢价率分别高达153%和155%。这两块地块的楼面价，分别是17751元/平方米和18114元/平方米，刷新杭州当时土地出让的单价纪录。这两块地，也就是后来雅戈尔不惜损失4.48亿元退还给政府的申花宅地。

西溪晴雪鸟瞰图

卖房篇

关键词：举步维艰

雅戈尔在高价拍下御西湖地块后，便遭遇了08年的金融危机，当时盈利性并不被市场看好。但御西湖开盘时恰逢2009年楼市大涨，项目因此解套。在开盘后的这几年里，最高售价达到过5万元/㎡，最低则在4.2万元/㎡徘徊。该项目目前已经交付，去年年末时，住浙网研究员曾走访过其售楼处，对方表示御西湖已经尾盘在售，仅剩余40余套未售。

除了御西湖和上文提到的西溪晴雪以外，雅戈尔拍下的转塘两块宅地，也就是和中海合作开发的篁外，销售并不顺利。2009年开盘的中海篁外，至今去化不足七成。去年更名“定山府”后，篁外销售了近250套房源，但至今还有500多套可售房源，因为很多都是拼合户型，清盘遥遥无期。

雅戈尔在杭州市场上最抓人眼球的事件，则是去年6月份“申花地王”退地。2010年高价拿地后，雅戈尔在3年里仅支付了一半价款，最后，雅戈尔以支付4.48亿元合同定金的赔偿方式，将这两块地王“毫发无损”地交还给了国土局。

值得一提的是，根据雅戈尔12年年报显示，这笔赔偿款占据了公司2012年净利润的30%。该地块今年1月被景瑞以1.5万/平方米的楼面价低价竞得，也就是现在的申花壹号院项目。

据相关报道称，雅戈尔折戟杭州之后，将退守宁波大本营。

入杭7年，从最初的唱多派，到如今的看空派。雅戈尔，你是不是真的受伤了？