主题：新盘现降价苗头 投资客加速离场

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调控新政出台后，汤先生因没有认购成功而暗自庆幸。目前，该楼盘销售均价高达26800元/平方米。

继14日宣布提高二套房贷首付比例和利率1.1倍政策后，国务院17日发出通知要求，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。与此同时，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”正在加紧研究制定中。业内人士指出，旨在遏制炒房和投机性购房的调控政策将在短期内为楼市“降温”。

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新盘降价现端倪

“告诉您一个好消息，我们现在开始内部认购，如果全款付，均价可便宜3000元！”17日中午，位于通州的清水湾销售人员给排号的李先生去电。

李先生介绍，清水湾下周六开盘，现在有150套房子可以拿出来内部认购。无独有偶，清水湾周边项目海棠湾的售楼员也给李先生打去电话，称“全款支付均价便宜2000元，贷款也可以便宜1200元。”

目前，这两个集公寓、花园洋房和联排别墅的综合项目销售均价在24000元-25000元/平方米。按最新的价格计算，各户型房源的优惠幅度总价少则12万元，多则超过60万元。

受国际新城规划、轨道交通建设等利好刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼3万元大关，清水湾和海棠湾正是通州区的领涨楼盘。

“这两个项目本来价格就虚高，房子又多，就算优惠3000元/平方米，还是太贵。”李先生对中国证券报记者表示。据了解，这两个通州项目共有3500套房，在该区域属于存量较大的楼盘。受新政影响，新楼盘的客户蓄积量普遍呈下滑之势。为此，原定于18日开盘的部分城区项目不得不推迟入市。

同样的情况也出现在深圳。在深圳宝安区龙华的豪宅项目——水榭春天，中国证券报记者看到，在宽敞的售楼处，只有约10个看房客，几个售楼小姐在忙着讲解，另有几个销售人员则在大厅里徘徊。中国证券报记者了解到，水榭春天一期已经售完，价格高达每平方米1.7万—2.3万元，目前是二期开盘前的蓄客登记，但情况并不理想。

“这个地段卖到2万，太不可思议了。现在出了调控政策，也许会降一降，不着急买房了。”正考虑换房的李女士表示，之前心里很恐慌，现在平静了许多，可能会观望一段。现场多位看房客也都是观望的心态，并不着急购买。

投资客陷入彷徨

在水榭春天售楼处，中国证券报记者遇到的任女士是投资购房。她说：“我现在很犹豫，首付比例和利率都大幅提高了，必然抑制相当一部分需求，市场一冷，房价也会松动。”

任女士坦陈，经过反复研究发现，此次提高首付至五成，比2007年的政策更厉害，但整个市场环境和流动性规模完全不同，利率也差别很大，房价走势还需要进一步观察。因此，任女士还是决定继续观望，看看房贷新政能否产生效果，现在投资房产风险太大。

手握五六套房产的张女士则有些恐慌。“春节前我想把房子都卖了，犹豫了一下没卖，现在突然出台新政，不知道能否卖得出去。”但她表示，现在等着买房的人还那么多，很难想象以后房价会大跌。

对于深圳3月份二手房成交量比2月份大幅飙升，中原地产策略总监周曜指出，这属于典型的拉高出货行情。目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。这些拥有大量房源的投资客在蓄意拉高房价之后，正在快速出货。

周曜认为，投资客的出货还会持续两三个月，从4月第一周成交看，成交量依然巨大。他说，投资客能快跑则快跑，不要再继续捂盘了。

深圳资深投资客邹建民告诉中国证券报记者，他所认识的投资客大多在两会前就抛售了手里的房产，没有跑完的人开始恐慌了，但也有一些人还抱有幻想。“中国楼市没有经历过大范围的下跌，很多投资客没有风险意识。2007年投资房产被套牢的投资客，很多人在去年反弹中就已经解套出货了。而一些去年冲进楼市的新手，没有经历过2008年的大幅下跌，还在幻想房价继续涨。”

邹建民认为，通过房价收入比和租售比测算，可能未来3年房价都将持续下跌，跌幅甚至会达到50%。

房贷新细则本周将陆续出台

对于差别化住房信贷政策，银行业人士说，尽管一些银行分支机构尚未收到总行的具体执行通知，但这些细则将在本周陆续出台，差别化房贷政策将全面落实。而且，由于政策执行十分严格，二套房贷很难再打“擦边球”。

中国证券报记者18日走访多家银行分支机构发现，大多数营业部工作人员表示，由于房贷政策是在周末推出的，目前尚未收到总行的具体通知，房贷政策将在得到总行细则后调整。工商银行海淀分行的一位信贷经理说，19日总行可能下发二套房贷具体执行标准。建设银行某房贷客户经理表示：“由于没有接到通知，所以目前建行仍按照现有制度放贷。在执行标准下发后，二套房贷款的首付比例和利率将调整。”光大银行、中信银行等股份制银行有关人士也表示，近期将下发新的房贷标准。

业内人士指出，房贷新政传导到银行各支行及业务部门还需要一段时间，预计在一周内，各大银行将陆续出台执行细则。

工商银行上述信贷经理说，“即使是通过内部关系或是资质良好的大客户，银行最多会在客户的贷款时效上进行优惠，五成的首付比例和1.1倍的贷款利率不会发生变化。”他说，目前北京银监会还没有就二套房采取何种贷款方式进行严格限制。在申请二套房贷时，购房人可将第一套房进行抵押，这样二套房贷就可以按照基准利率计算。（

在18日召开的“2010年投资与理财年会”上，原全国人大常委会副委员长成思危表示，在中央出台一系列货币、土地和税收等政策后，房地产市场开始出现理性回归。随着调控重心转移到保障和民生等基础领域，房地产市场将回归以消费为主导而非炒作投资主导的市场。

“现在的房地产上涨是最后的疯狂。”清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为，房地产行业即将迎来较为快速的下滑。

李稻葵表示，不能再以调整的思路看待房地产行业，而应将2010年看做新一轮房地产市场改革元年。一系列政策举措明确地表明了政府的决心，投资者必须看到这一变化。他说：“因为政府意愿在，老百姓抱怨在，两头的压力会促使地方政府采取根本性措施着力开发保障性住房，加大供给。”

观点

郭士英： 房价调整将持续一两年

方正商学院副院长郭士英在18日召开的“2010年投资与理财年会”上表示，房地产市场已是中国经济中较大的堰塞湖，短期调整在所难免。目前，主要地区都已超越“房地产贷款占比20%、空置率10%”这一国际警戒线，房价收入比严重失衡，由于货币政策可能出现反向变动，上涨过快的房价可能在2010年下半年开始调整。他表示，北京通州及广州的房价已经出现回调，预计调整将持续一到两年的时间，其中泡沫较大的房地产市场平均降幅有可能达到20%。这种调整应看做是行业过快上涨的自发调整，同时恰逢政策打压需要。2011年底，调整结束后资产价格又将再度迎来上涨期。

从投资角度来看，郭士英预计，房地产主要投资价值将向三四线城市深入拓展，这与目前主要针对部分房价上涨过快城市进行调控的政策基调相符。长期来看，由于房地产的支柱地位及产业链条根深蒂固，前景不容怀疑。只有在2018年到2020年间，中国社会正式进入老龄社会，65岁以上年纪的人口有可能占到10%-15%，届时房地产市场将在大趋势上遭遇拐点。