主题：来得太快太突然了 我来分析“国五条”

上周末，很多人都被如今这个铺天盖地的20%个税震惊了，其实，不能仅仅只看这么一个单一的数据，而要理性的解读我们的政策。第一，这个百分之二十是怎么算的，相信很多人不知道！

（转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金）*20%

 按照我的个人理解，里面包括了一些装修费，本来就要缴纳的契税，印花税，营业税等等。这种花费也是刨去，不征收这个20%的。具体，还是要根据每个人不同的情况来征收。满五年，未满五年，普通住宅，非普通住宅。都是不一样的哦！

原本我们的征收标准是在两个红色方框中二选一，由于基本上按照第二个选项税率较低，所以在细则出台之前，大部分的二手房交易都是按照第二个红色方框来进行的。

 如今的细则强调了“严格”二字，也就是说很有可能国家税务部门会取消第二个红色方框内的征收办法，直接一刀切，按照第一个来执行，也就是今天铺天盖地宣传的这个百分之二十！

 这个“一刀切”带来的后果我举个具体的例子来说明吧。

比如说，房东的二套房卖给你，一套房子三年前他买入的成交价大约是100万，现在卖给你150万，那么起征点就是150减去100减去大约10万的交易期间的合理费用（这个费用包括前一次成交中房东需要承担的中介费税费，以及这一次成交中需要承担的税费跟中介费等，俗一点来说：净到手总额*20%）。

 那么这次个人所得税起征点是40万，意味着至少8万个人所得税。而以前大部分人采用的第二种方法的成交价150万的1%的税费，只用缴纳1.5万。如果这次一刀切全部按照差额的百分之二十来计算，比原来的计算方法多6.5万。这些都是取中间值打个比方。具体的差价多少还需要看每套房子不同的价格跟差价。

细则来的有点快  对一二线城市打击大     

这个细则出台的比较快，主要一条是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，这个对二手房交易有所影响，卖房交税多，很多想买二手房的业主，可能转到新房市场。全国范围内提出这个概念，造成二手房交易放缓，市场预期下降，对于一二线城市打击比较大。      

细则留有一定的余地，这也是在考验地方政府的实行力度。随着房屋信息系统的规范，对于能核实房屋原值的房产，应依法严格按转让所得的20%计征，也就是说对于一些不能核实原值的房产，有一定的宽泛空间。不同地区有不同的执行方式，还是有一定的余地，但是余地不大，对于一线城市打击大。     

细则出来以后，地方政府是否有相应的配套措施，具体的实行时间是什么时候，一切还不清晰，接下来的楼市在半个月以内甚至一两个月以内会有一定的观望。

观望情绪必然有 关键还是看市场供需      

细则出来的有点快，意料当中，应该是地方政府先出台一些细则。可能是在新国五条出台以后，地方政府没有实际的动作和实质的内容，导致国家加快调控动作。    

征收20%的所得税，对市场肯定有影响，但还是要根据市场的实际情况，对房价来说，是涨是降还不一定，也许会加剧供需的不平衡。    

未来的观望情绪会加重，但是关键还是看供需关系。开发商在新国五条出来的时候还是比较淡定，这个细则出来之后，开发商也会开始观望，观望地方政府是否会出台相关措施。

影响有多大就看政府心有多大    

对于严格征收个人所得税20%的这条细则，我认为对市场的影响倒并不是大家第一眼所看到的那么明显，因为针对目前房地产市场过热的特点，市场需要解决的是增加供应量，加强流通，但是，一旦这条政策落实，如果有一个宽限期，那宽限期之前会有大批二手房入市，势必会造成整个市场的混乱，而如果没有宽限期立刻执行的话，会让不少业主停止出售，减少整个市场的流通量，无利于市场。    

所以，这条细则对市场的影响有多大，还是要看地方政府的执行力度，不过，这会直接导致投资性购房兴趣下降是必然的。

非刚需影响较大 对于改善型项目的开发商更有冲击力     

这个政策出台之后，对于非刚需的影响会比较大，毕竟会增加成本，如果脱手也会减少利润。不过，这个政策对于影响改善型项目的开发商来说更有冲击力。

原本改善型购房者的比重就不多，在政策约束下，购房者出手会更加谨慎，而为了争夺这批购房者，开发商会两级分化明显。越是优质的开发商，越能够得到市场认可；而越是一般的开发商，会加速被市场淘汰的进程。

明确交易成本 对二手房市场打击严厉    

这个政策还是蛮严厉的，明确了交易成本的问题，预计3月份的交易量会有所下降，交易价格也会受到一定的影响。     

从半年度来说，这个政策对于二手房市场打击比较大，一手房市场也会受到一定的牵连影响。细则的政策导向还是比较明显，如果后续相继有相关政策出来，对于市场还是不容乐观的。

在“国五条”发布之前，百城住宅价格环比连续8个月上涨，而今年1月的涨幅甚至突破了1%。一年之计在于春，对于中央政府来说，在一年之始就迎来突破性的楼市行情，在这样的先决条件下，“国五条”出现了，在行业内的看客眼中，它来得意料之中，也似乎恰到好处。

“国五条”发布后，业内普遍认为，“国五条”的震慑意义大于实际价值，是一个“敲山震虎”的提要。总体来看，这次提出的五个方向，并未突破2011年“国八条”的大方向，仍然延续限购、限贷、房产税等手段。此次重申对房地产调控的坚持，彻底打消了市场对政策放松的幻想，也宣告了“从紧”将是新一届政府在2013年继续贯彻的基调，给了楼市买家一颗定心丸。

“国五条”的意义不仅是威慑性的“敲山震虎”，更是一个指示牌，为长期的调控政策指明方向，它的意义是多方面的。有趣的是，“国五条”出现后市场仍一片乐观情绪。数据显示，“国五条”发布之后的第三周，监测的42个城市，月周均成交除上海、苏州、贵阳、惠州、泸州期房、包头、长春以外，同比均上涨。

但市场的持续走暖并不能说明“国五条”无力，回顾两年前2011年初“国八条”出现之时，市场也并没有在一个月内就迅速作出反应。当时全国大部分城市的房价直到2011年中段才出现涨幅倒退乃至下跌，因此可以预见，任何一个提纲挈领的条令出台之后，其配合性的具体政策出台具有一定的滞后性，市场也需要一定的反应周期，而如果这些配合细则出台，对房价抬头的打压必然是长期性的。