主题：调控、降价只是一个伪命题
- 发表于2010-05-26
显然，以前信心满钵满盆的开发商队伍已经开始分流。少数资金实力雄厚的依然高枕无忧，大多数开发商现阶段对于资金回笼的期望值大于获利的期望值，毕竟资金是首位的，毕竟杭州的冰冻期还没有真正到来，毕竟市场是残酷的。
近阶段各种传言纷起，冰冻期是否会在区域市场发生？我认为在目前的政治、经济环境下，从暴热、到多云、阴天、冷雪天都是正常的，冰冻期稍微溜一溜也是正常的。但是，就国内发展而言，我认为冰冻期一定不会太长，或者说不会超过一年。但是，近期的价格一定会或明、或暗地下降。
- 发表于2010-05-26
房地产市场既是基于技术层面（市场规律）展开的，也是基于人文、经济、就业、税收、政策、国内国际形势等展开的。所以，历次调控的背景均是首先建立在对经济或泡沫风险评估的基础上。事实上，历次调控的草草了事也是建立在对经济恶化的担忧之上。至于房价、民生问题，确实很重要。但是，个人浅见作为调控酝酿层面分析，上述的房价、民生等绝不是第一要素。从历次调控开始到松动，时间基本在一年之内。因为作为一个重要的产业，一旦进入长期的低迷期，必然导致国家经济的低迷，那这是谁也无法承受之重。房地产的和谐发展一定是符合国家强盛这一个大命题。但是国际政治经济格局、经济发展承力、整体市场质素、GDP政绩观、民生、短期利益最大化、居民有效支付能力、税收等交织在一起，导致中国的房地产管理陷入两难背律：不控，房价如芝麻般节节涨高，引发泡沫、通胀的担忧；控过头，又担心整体经济陷入低迷。尽管市场普遍反映房价过高，但依然不能失去房地产在经济、国家发展过程中的重要作用。房地产似乎是国家和经济发展不开的女人。这就是开发商的一个托。也就可以理解决策层的“两难背律”困境稀释了宏观调控的压力，客观上控制、缩短了调控的周期，最后增强了开发商做高房价的信心。所以，即使进入恶化期，开发商只要能保持一年的资本运行能力，不会轻易掀起降价狂潮。我认为，这次调控也不会例外。
- 发表于2010-05-26
从开发商的基本操盘思维来看，开发商对买涨不买跌的购买心理分析和把控是比较到位的。越是降价越是难卖，这是市场的普遍规律。所以，从市场营销的层面看，开发商是持有不到黄河不降价的心理准备的。读小学的时候，老师说资本家很坏，宁愿把好的牛奶倒入大海不给穷人吃，读高中时认为这是一种市场行为。开发商的不降价策略其实与倒牛奶在营销上有几分类似，除非陷入资金门。恒大地产的伪降价门事件就是一场营销秀。所以，在目前市场下，开发商不管是主动捂盘（维持房价）或被动捂盘（观望心理所致），都不愿轻易降价。
- 发表于2010-05-26
当然，在目前市场格局下，萧山市场或多或少会受到大势的影响，总体销售迟缓。在户型分流上，低单价、低总价的户型去化会强于面积和总价大的房源。如果形势进一步严峻，可能会出现打折现象。但是，从城区存量楼盘看，大部分都是键入二期、三期销售阶段或尾盘期，资金对于在售楼盘自身而言，压力不大，可能对企业整体压力也不大。这个情况不同于08年10%多的成交量。相对于杭州主城区区域，萧山的价格洼地现象依然存在，结合地铁、高铁、隧道等开发，萧山的房价依然有迎上的强大支撑力。这一点会在宏观调控后报复性反弹过程中体现的更明显。所以，现阶段萧山的房价不大可能大跌。只是，一些下半年的新开楼盘在定价的适合会结合市场环境做到理性开盘。
- 发表于2010-05-26
当然，现阶段的开发商也在持观望心理。
- 发表于2010-05-26
弱视短见抑或舍远求近都不符科学发展观的要求，真正有效的调空一定是吻合科学发展观的核心内涵。调控应该是政策、市场规律、税收、民生、可持续发展等之间的一个活枢纽。换言之，调控背景所分析的元素也应该是多元的。从1994年至今，我们的调控手段多次运用，但是真正起到成效的似乎不在多数。所以，按照科学发展观的要求，我们需要反思。调控要从堵走向疏。我们不应该把增加持有成本作为主要手段，房地产要做到有效调控的出路在于能够对价格做到有效管理，甚至出台暴利税。
- 发表于2010-05-26
调控只是一个传说？调控、降价只是一个伪命题？
- 发表于2010-05-27
一切都是虚幻的
4.15新政后，市场会走向哪里？时下大家都在关心，都在探讨，包括政府、行业、消费群、媒体、学术等各层。
5月上旬的萧山房交会尽管没有确切的数据统计，但是从与参展的市民交谈中，希望房价稳定心里者居多数，多数改善型刚需意向购房者对于中心版块2万的价格持基本接受态度，当然对于首付比例还是有一些疑议。当然，随着新政的不断深入，购房人的购房意向明显跌入历史低点，大多数认为房价将走低，持观望、推迟购房等都将成为常态，这一点也无可争议。另外，投机成份受到压制后，必然导致成交的萎缩和虚高价格的缩水。5月中旬杭州的房交会就是本轮新政的一张“透明售房网”。惨淡的人气，惨淡的成交量已然有目共睹。