主题："日光盘"——原来这就是日光盘

以“限购令”为代表的第二轮楼市调控似乎正在逐渐失去威力，一波力度不小的楼市行情开始上演，“日光盘”现象再次出现，外地投资客频繁现身，行情似乎有从局部向全面开花发展的趋势，并引发了房价会不会再次报复性反弹的隐忧。

这就是眼下的楼市，不管你愿不愿意，都无法忽视这样的现实。于是，刚刚宁静了没多久的杭州楼市都又重新陷入浓浓的焦虑当中：有钱人担心通胀背景下的资产贬值，投资客焦虑错过了抄底时机，等待中的蜗居者们焦虑调控政策会松动，最“刚”的“刚需”们则焦虑房价会再次扬帆起航。

一边是楼市抄底声逐渐响亮并带来了近期成交量的显著回升，一边是房产税鼓声渐近并引发第三轮调控的预期，究竟孰是孰非，让人扑朔迷离。那么，究竟是继续选择等待更好的购房时机，还是及时果断出手博得抄底良机，确实是一个很难判断的楼市命题。

动则销售九成的开盘现象

“九衡公寓被抢光了。”这是本周初最早出现的楼市话题。

刚刚过去的上个周末，位于良渚板块的郡原九衡公寓首期推出2号楼102套房源。根据开发商透露的消息，当日到场客户305组，除4套样板房外，全部被预订。据说现场人气爆棚，100多套房源两小时就清光。这样的场景发生在调控政策严厉的当下，自然会有人感觉不可思议。

同一天开盘的还有三墩板块的中海·紫藤苑，当天推出二期4号、5号、7号楼共计216套房源，开盘半天就被预定了212套，预定率达到了九成以上。而稍早一天开盘的梧桐燕庐，10号楼、12号楼房源低调闪开，共推出90套左右房源。认购当天，意向客户也消化了近九成的房源。位于临平星桥板块的东田·擎天半岛也于12月11日再次开盘，推出11号楼、12号楼两幢高层住宅，共计252套房源。截至当天下午，12号楼已预定70%左右。

市场并非“鸡犬升天”

如果过度放大这些楼盘的热销效应，把它看成是恐慌性购房的再次重演，似乎有点言过其实。

仔细审视这几个楼盘，会发现它们之所以能够撬动市场靠的依然是比较高的性价比。无论是郡原九衡公寓、中海·紫藤苑还是梧桐燕庐、擎天半岛，价格都位于一万到两万之间，这是刚需和投资者都比较能接受的价位。而且，这些楼盘或者定价比周边楼盘略低，或者利用打折促销，走的都是理性路线。比如九衡公寓把起价放低到10289元/平方米；紫藤苑折后均价在16000元/平方米-18000元/平方米之间，装修标准为2500元/平方米，虽然价格较之一期略有上升，但依然低于周边在卖楼盘；梧桐燕庐则有存二抵五、车位优惠购、签约一次性付款9.8折、按揭贷款9.9折等活动；擎天半岛也推出了四重优惠促销措施。

毕竟，楼市的需求永远存在，无论是高端市场还是低端领域，关键就是开发商如何用优秀的产品、高效的服务、对路的营销以及合适的价格实现与市场需求的对接。还是那句老话，没有不好的市场，只有不好的产品和价位。其实，在眼下的市场里，消费者的眼光仍然还是挑剔的，不管房子好与坏都能卖出去的时代已经过去了。我们也应该看到，在九衡公寓等楼盘卖得风生水起的同时，市场上依然有许多乏人问津的产品。只不过是，卖得差的楼盘总是主动“潜伏”，不像热销楼盘这样招眼。

恐慌性购房很难重演

商品房和二手房是楼市最重要的两驾马车，杭州楼市历史上的几次大牛市，都是由这两驾马车并驾齐驱共同拉动的。而眼下的这波楼市行情，却缺乏了二手房的参与，商品房唱起了独角戏。近来的杭州二手房市场依然比较平稳，每天的成交量始终维持在八九十套的水平线上。在比较正常的情况下，二手房市场的日成交量应该在100套以上，高峰时期则有日均200套的水平，因此目前的成交量显然处于一个较低的阶段。

从2009年的楼市大牛行情来看，其实是由二手房市场的率先回暖推动的。春江水暖鸭先知，在2009年春节的时候，商品房市场还一片沉寂，二手房市场成交量却节节攀升，走出了一波让人意外的行情。之后的三四月份，二手房市场更是凌厉上攻，月成交量从原来的1000来套迅速拉到了4000多套，一个个历史纪录被不断刷新。然后商品房市场的火焰也被点燃，杭州楼市进入了全面开花、见证奇迹的阶段。

当然，历史不可能重复一模一样的故事。但是，有一点是不容置疑的，那就是，与商品房市场相比，二手房市场代表着更坚实的刚性需求，代表着更健康的内在购买力。二手房市场的启动更有利于楼市稳步向上，更像是楼市走向繁荣的标志。

要想重新步入恐慌性购房催生的鸡犬升天的时代，似乎还为时尚早。在经历过多次的宏观调控和市场教育之后，如今购房者的消费心态进一步的成熟和理性，他们已经站得更高，对于楼市也看得更清楚。

“恐慌性购房”深层原因猜想

房价很难下跌且上涨压力较大 买房抵抗通胀?

（来源：钱江晚报）“现在的房价到底跌了没有？”调控来，记者在现场看盘过程中，经常能从购房者口中听见这样的问题。

或许是应了“越调越涨”的魔咒。尽管从4月来，楼市经历多轮调控，但让那些观望者失望的是，和调控前相比，杭州房价并没出现回调迹象。记者统计了5月份之后推盘量在3次以上的杭州楼盘，却发现，主城区楼盘多数仍然是经历了一次上涨的过程。

主城区：价格仍在涨

据记者对杭州透明售房网的统计，5月份之后有3次以上推盘记录的楼盘共有18家，其中主城区有10个楼盘。除下沙板块外，主城区的楼盘成交均价实际上有所上涨。

据透明售房网的数据显示，自5月之后，代表性大盘万家星城共领出8张预售证，7月开盘两次，平均成交价格为20557元/平方米；8月至9月底，一共开盘三次，平均成交价格为21811元/平方米，增长6%；而10月底开出的7号楼，目前的成交均价25207元/平方米，比7月开出的价格高出22%。近半年来，该楼盘的成交价格一直在稳步上升。

在统计中，记者发现，高端楼盘的价格上升更加明显：西溪诚园5月之后共领出4张预售证，7月开盘的成交价格为31253元/平方米，而9月底开盘的成交均价为33413元/平方米，最近10月底开盘的成交均价已攀升至36996元/平方米。短短三个月，该楼盘均价已经涨了近6000元/平方米。

远洋公馆的房价一个多月也来有明显的增长。9月份，远洋公馆开出的新一批房源为35984元/平方米，到10月，略有下跌，为34712元/平方米，而到了11月底新开的这一批，成交价已高达39524元/平方米。

除了这些楼盘有明显增幅外，新兴板块的一些楼盘也在悄悄提价。丁桥板块的颐景园7月开盘的价格为11991元/平方米，10月开盘的价格目前已经攀升至15083元/平方米，增幅达到25%。售楼小姐直言，因为10月开的3号楼是临河的位置，所以价格有所提升。

记者统计可以发现，市中心、城西、城北、钱江新城这些板块，调控半年来，同个楼盘的成交均价不跌反涨，尤其是近一两个月来，上升幅度非常明显。

余杭萧山：价格平稳

今年5月以来，主城区板块增幅明显，而像余杭、萧山这些杭州郊区板块，房价却较为平稳。余杭区的锦昌年华6月以来开盘四次，价格基本上维持在1万元/平方米，上下浮动不过几百元。桂花星城7月和8月各开盘两次，成交均价在12000～13000元/平方米。

而房价稍有增长的楼盘也仅有擎天半岛和贝利·栖溪阁，但上下幅度都不到1000元/平方米。

“余杭板块的楼盘性价比都较高，购买人群也比较固定，价格一般都不会有太大浮动。”锦昌年华的一位置业顾问告诉记者。

房子也是。这礼拜我们做了个调查，把今年5月至今开过盘的杭州（包括萧山、余杭区）各个楼盘梳理了一遍，结果，你猜怎么样？18个在此期间多次开盘的项目，居然100%是涨的，即使个别项目有过小幅回落（甚至称不上回落），但总体趋势向上，不变。谈了半年多的“调控”，既没有调到位，也没有控制住，看看这些数据，真让人想包顿饺子，给一锅煮了……哦，忘了，饺子馅也涨价了。

房价压不住，先租，菜价下不来，去种，什么事儿，搁到“通货膨胀”这儿一说，什么都有理了。

通货膨胀了，人人都是受害者。于是央行加息了，加息已经成了调控的“鸡精”，有事没事来点儿。加了一次，专家们评论说，一次不够，至少得把存款利率给“正”过来。听上去挺有道理的，有没有用，我不知道，反正我的感觉是，就算利息在涨，房价也没见跌，买不起的还是买不起，买得起的也不在乎那点儿利息钱。

海子最著名的作品，常被开发商们拿来做广告，说“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，其实，诗很长，前面的常常被忽略，他说：从明天起，做一个幸福的人，喂马、劈柴，周游世界；从明天起，关心粮食和蔬菜；从明天起，和每一个亲人通信，告诉他们我的幸福……

我们一直关心房价，因为它太贵了；我们最近非常关心粮食和蔬菜，因为它们越来越贵了；或许我们也不能和每一个亲人通信，搞不好，通信费也要涨了……

聪明的，请你告诉我，在通货膨胀的时候，如何才能生活得不这么累？

官方声音：

买房保值抗通胀被认可 明年房价稳定可期待

（来源：南方日报）住建部政策研究中心副主任秦虹表示,在通胀背景下房地产的名义价格难以大幅下跌,北京师范大学房地产研究中心主任董藩则表示房子天然是投资品,而摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄在回答现场观众提问房子能否抗通胀时明确表示,不管是理论上还是实践上房子确实能抗通胀,至少能跟通胀齐平,无论发达国家还是发展中国家都已验证。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌也表示,当下中国投资渠道缺乏,有钱人钱多却无投资渠道,最好的办法都是投资买楼。不过,秦虹称宏观调控对于房地产市场投资需求的打击不会放松。

此外,大多数演讲嘉宾都看好房地产市场在中国城市化发展中的重要地位,房地产市场依然将是中国经济的支柱产业之一,未来商业房地产市场会获得更快的发展机会。

中国企业家协会副会长、中房集团理事长孟晓苏:

警惕“打压房价使物价上涨”

调控到现在,房价增幅从4月份的同比上涨12.8%,降到今年10月份同比上涨8.6%。在欢呼楼市调控得到了巨大成果的同时,不得不担心目前出现的新情况———物价上涨,“国十条”刚刚颁布的时候,媒体就把它误导为说政府要降低房价,而政府的要求很明确,坚决遏制是指态度,部分城市是指范围,房价过快上涨才是调控目标。著名经济学家吴敬琏老先生在2007年两会上说“打压房价会使物价上涨”,这个话说出来后很多人并不理解,果真当年物价就出现了百分之七点几的上扬。

今年楼市调控以来,楼市吸收资金能力锐减,若干“新增涨点”涨势凶猛,他们炒黄金、炒翡翠、炒白银、炒邮票、炒名表、炒木器,这些还没有影响到老百姓的生活,但现在由于输入性通胀,造成原油涨价、化肥涨价、农药涨价,这就使得农村的消费品价格上涨更快,导致最近农产品成了新的增长点,现在涨幅里大部分是食品价格上涨。

这些提醒大家要重温著名经济学家吴敬琏先生说的话“打压房价会使物价上涨”,因为宏观调控不是只有调控房价这一个目标,还要关注整个经济体,整个国民经济是不是健康发展,现在中国政府迅速出手来稳定消费价格,相信这个调控将是有力的。

住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹:

抑制住房投机仍是政策主题

十二五规划提出一个重要的发展脉络就是加快经济发展方式转变,这就需要扩大内需,扩大内需则意味着要继续扩大城镇化规模。大力推进城镇化对房地产业意味着一是居住需求层次更加丰富；二是梯级城镇化进程将惠及大中小城市房地产市场；三是商业服务性地产面临发展新机遇；四是抑制住房投机仍是政策主题。

目前中国的居住需求仍处于提升期,中国城乡人口格局将会在“十二五”期间发生变化,“十二五”之后就会变成城市人口大于农村城市。城市人口增多意味着居住需求量是非常大的,“十二五”期间一定是保障性住房增大的时期。

在看到房地产发展的机会、空间、未来前景时,必须要高度认识到这一点,即房地产的金融资产属性不能忽视,房地产不仅有居住功能,它还有金融资产属性,房地产的金融资产属性决定了大家买涨不买跌,越涨越买,越跌越不买。由于在“十二五”期间,未来的居住需求空间还非常大,所以要格外关注投资性需求对市场可能会产生的影响,高度关注货币政策可能对资产价格产生的影响,所以在控制投资性需求方面的政策是不容放松的。

对于房价,短期内不同市场不同项目的价格涨跌都是很正常的,但从根本上来看,持续利率走低、货币供应量扩张、通胀预期强化等条件下,房地产市场上资产定价的作用力都强于商品供求关系,房地产的名义价格难以大幅走低。

摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄:

房地产业一定会是中国支柱性行业

中国经济成长最大的动力还是工业化进程和城市化进程,而未来10年中国城市化率要达到发达国家的水平的话,我们还有五六亿人口要进城,这个趋势决定房地产业一定会成为中国经济发展的支柱性行业,但房地产业的盈利格局、盈利模式在未来10年和过去10年可能会非常不一样,开发商也要有心理准备,要准备未来10年产业格局发展的战略性变化。

如果将来中国建这么多的廉租房,政府全面介入房地产,那么中国的房价会不会跌?我觉得不会,中国的发展进程还处于初级阶段,人家都是已经城市化、工业化完成的国家,是一个成熟市场,在一个成熟市场,政府的大规模介入,对市场的压力当然很大,但中国的城市化进程主要是农民工进城、低端刚性需求的释放和成长造成的。

未来10年投资股票和投资房地产,在中国的回报差别绝对不太可能重复过去10年这么强烈的对比,过去10年房价涨了五六倍,而股指只涨了30%,这种格局肯定会发生变化。从长远来讲,未来10年,在我看来股票市场上的投资机会应该会比房地产要好。