受“拍地效应”刺激

西湖板块

杨家牌楼地块一举成为新地王

周边排屋房源纷纷涨价

拍地实录：

（来源：每日商报）众所瞩目的杨家牌楼地块是在一众大鳄争抢中一举登上“杭州宅地单价新地王”的宝座的。而在业内一向以低调平和示人的滨江集团此番也是加价凶狠，1.4亿、8000万、6000万……7次报价，滨江集团高调将杨家牌楼地块收入囊中的同时，也把地块单价带到了25735元/平方米的高度，一举超越九龙仓文晖地块今年创下的24621元/平方米的纪录。

回过头来看，地块本身条件就非常突出，地理位置优越，与西溪湿地公园仅一路之隔，受西溪湿地周边控规影响，容积率不大于1.0，出让规模适中，是主城区非常难得的宝地。同时，地块周边的成熟楼盘其实也有不少。正对面的西溪名园早已是现房销售，虽然销售得相当低调，但目前在售均价达26000-29000元/平方米。与地块同在天目山路南侧的华元·和庄、留庄等也都是这一带有名的高端项目，像和庄之前在售的排屋价格就分别为300多平方米的28000元/平方米、500多平方米的36000元/平方米。此外，附近还有在售的西溪望庄、绿城翡翠城、西溪天堂悦居、大华西溪风情、雅戈尔西溪晴雪、坤和和家园等众多楼盘，绝对算得上是“贵胄之地”。

成功拿地后，滨江集团董事长戚金兴也肯定了这块地的价值：“这个区域的排屋现在已经卖到40000元/平方米以上，相较而言，今天的价格还是在预期内的。我们计划，30%做排屋产品，还有4-5层的洋房大宅，其余部分将按照市场需求走。预计，这个项目将于2012年销售。”有一点可以肯定，滨江集团的进驻，将进一步推动整个西溪板块，令西溪板块价值再度提升。

战后影响：

新地王诞生，市场立刻有了反应。记者在调查了周边一些高端物业后发现，价格都有不同程度的调整，尤其是排屋这类高端房源产品，开发商加价得更为理直气壮。

离地块仅一条河道之隔的西溪晴雪的价格已经作出一定调整。透明售房网显示，该楼盘10月中旬开盘的一批房源申报价格为28886元/平方米，而房源实际成交均价约为23500元/平方米。该楼盘相关负责人表示，实际成交价比申报价低是因为有一定的优惠，不过土地出让后，公司已经对目前在售房源的价格作出了一点点调整，现在是按照网上公示的价格在卖。言下之意，就是取消了优惠措施，价格变相有所提高。

而再远一些的坤和·和家园最近的排屋价格也有所提高。该项目相关负责人告诉记者，目前排屋和花园洋房的总价在1500-2000万元，较拍地前有所上涨，虽然目前在售量不多，但在短期内销售得非常好。“杨家牌楼地块今后肯定是做低密度的产品，对周边西溪板块、留下板块的排屋、花园洋房项目来说肯定是利好，购房者也更为认同，看好未来的升值潜力，所以最近下单的人也明显多了。”

此外，与杨家牌楼地块一街之隔的西溪天堂悦居同样将之视为重大利好。据该项目相关负责人介绍，目前销售情况已经进入准现房阶段，整体销售已经超过7成，均价超过45000元/平方米；下阶段将会以大面积单元样板房的亮相，适时推出精选单元，销售无优惠。“杨家牌楼地块高价出让，说明市场高度认可城西的稀缺价值。另外，就悦居而言，它不同于市场上的普通物业，西溪湿地绝优的地段及国际品牌公寓的定位，决定它的收藏性和小众性，而且悦居在客户圈中已形成了独特的地位，虽然并不会因为一两个政策或市场利好就跟风调价，但事实上悦居的价格一直在稳步上升。”

至于二手房，由于杨家牌楼地块附近年份比较长的公寓项目不多，所以那个区块的二手房交易并不活跃，倒是距离最近的古荡一带二手房市场受城西几宗土地出让的影响有些反应。据华邦地产古荡店的中介叶先生介绍，在土地出让后，有两点很突出，一是现在还价空间明显小了，甚至一口价，之前有人挂200万元总价的话，可以还掉20万元房款，现在房东宁愿不成交也不降价；另一方面，购房者下单出手也更快了，没有太多的犹豫、观望和还价。“现在甚至有房东开始惜售了，有些人本来是打算先在网上挂个价，试一下水，如果价格满意就成交，不满意就再等等，现在索性打消了卖房子的念头。”

申花板块拍出每平方米1.8万元的楼面价新高

助推明年板块内上市楼盘二手房东“涨”声一片

拍地实录：

11月的最后一天，杭州土地出让竞拍会上，最后出让的两宗申花板块宅地掀起了最终的高潮。这两块分别是申花板块的R21-17地块和R21-19地块，在与神秘对手一番激战后，雅戈尔最终以总价24.21亿元包揽这两宗宅地，同时17751元/平方米和18114元/平方米的楼面价刷新了祐康置地去年创下的15953元/平方米的记录。据了解，刚刚拍下的申花这两宗地块就处在申花路与丰潭路交界处，在滨江·万家花城、欣盛·东方福邸的北面，与广宇·西城年华仅一街之隔，算得上是申花板块的核心区域。高价地拍出后，周边二手房和新房都有了“涨价”的理由。

战后影响：

申花板块中，目前在售的楼盘仅有11月20日开盘的中顺·上尚庭，推出首期近200套房源，销售均价2.4万元/平方米。首期开盘时，近200套的房子，有400多位买家抢，销售十分火爆。11月底申花两块高价地拍出后，给上尚庭的再次开盘带来了利好。项目相关负责人叶恒透露，上尚庭预计春节前后推出8、9号楼，蓄客形势不错，因为这批房源有首次开盘余下来的两三百组客户，如果大环境不变，8、9号楼的价格要涨上去的。

申花板块去年拍走的一些地块，明年将集中开盘。每平方米1.8万元的楼面价拍出后，对这些楼盘的蓄客和定价来说无疑是一个重大利好。位于益乐路和水月街路口的欣盛·东方福邸预计明年年初开盘，项目相关负责人马寒杰感受到了拍地前后客户的心态变化，她说：“现在客户对价格上升预期比较高，看好申花板块，认为明年的房价不会太低。”雅戈尔拍走地块的旁边是保利·香槟国际，相关负责人丁浩介绍说，楼盘预计明年年中开盘，根据市场定价。万均置业去年以11627元/平方米的楼面价竞得申花路R21-5地块。昨天采访中，万均置业营销总监童海晶表示，项目案名还没有出来，预计明年5、6月份开盘，将建成精装修高端楼盘，以140-160平方米为主的中大户型，申花板块的高价地也给他们的销售增强了信心。

二手房东是楼市反应最快的“散户”。11月底申花两块高价地拍出后，周边的二手房“涨”声四起。华邦地产万家花城店的经理皱明说，拍地后，他们门店对万家花城的在售房源进行了回访，发现四成的房东表示“没有还价余地”或者直接涨价，总价上涨5-10万元。上周末，皱明就经历了卖家临时多次涨价的拍地“后遗症”。上周六，万家花城一套89平方米的二手房，买卖双方谈好的总价是220万元，折合单价2.47万元/平方米，这个价格属于市场价。房东是温州人，本来说好第二天到杭州来签购房合同的，但是出发前变卦了。房东不肯动身，在电话里跟经纪人说，总价再加5万元，从220万元涨到225万元，买家接受了，但到了中午，房东又要涨价了，又提出要涨价5万元，才赶到杭州来。买家终于无法接受卖家三番两次的涨价，选择了放弃。房子没有出售，房东倒无所谓，说是不要就算了，房子放在那里还能涨。

“房东涨价是受到拍地的影响了。”皱明说，“当时谈好总价220万元的时候，房东心里没底，不知道卖高了还是低了，打电话给他在杭州的朋友，才知道旁边地的价格拍得这么高了。旁边的楼面价要1.8万/平方米了，房子估计能卖上高价。”皱明介绍说，申花板块内，万家花城的二手房投资客最多，也最敏感，拍出高价地后马上嚷着涨价。

不仅是万家花城，申花板块内的芳满庭、西城年华、文鼎苑的价格都有变化。假日房产申花板块的门店负责人曹小坤说，这里的二手房成交量没有上去，但是房东的心态不一样了。口气比以前牛了，最近经纪人回访的时候，房东反问“现在能卖多少”，言下之意是“价格比前段时间要高了吧”。

下沙版块

宝龙拿地给江语海抬轿

周边二手房房东纷纷涨价五到十万

拍地实录：

11月23日，下沙高教园区板块上演了一幕让人有些瞠目结舌的土地出让大戏。香港宝龙一战成名，艰难连下三城的同时，也创下了两个纪录：下沙不但住宅用地楼面价历史性地突破万元大关，连相邻商业用地的楼面价也站上了万元线——而在杭州土地出让史上，商业用地楼面价破万的例子堪称屈指可数。

整场出让会长达两个多小时，香港宝龙在和“大轿夫”山东诚基缠斗了整整85轮后，终于以总价22亿元的惨痛代价拿下三宗下沙地块，其中，两块地的楼面价突破万元：45号宅地楼面价10281元/平方米；46号、47号商业用地楼面价分别为10276元/平方米和9916元/平方米，综合来算楼面价也已过万，为10081元/平方米。

三块地其实可以理解为一块地，连在一起围合而成一个长方形，北至学林街，南至2号大街，四周被浙江工商大学、浙江经贸职业技术学院和学生公寓等包围。项目总建筑面积近22万平方米，其中住宅建筑面积为6.8万方，商业建筑面积14.9万方，适合打造成一个大型商业综合体项目，而竞得者宝龙正是一家以商业地产见长的港股上市大型地产商。

山东诚基的奋力“抬杠”，使得宝龙骑虎难下哭笑不得地以高昂的代价换来了该公司进军杭州市场的首个机会，业内各方也基本将其定性为一起地价非典型性飙升事件。正如宝龙方面事后所表示的那样，他们看好杭州，在下沙拿地是公司的统一战略性部署，因而志在必得。

战后影响：

尽管大家都认为宝龙如此高价拿地有其特殊原因和偶然因素，但地块周边市场仍然快速作出了反应，尤其是二手房市场。

该地块四周直接相邻的都是学校和学生公寓，离它最近的几个二手房小区均位于浙江工商大学南面，比如海天城、梦琴湾、多蓝水岸等，算是下沙目前二手房成交量最大的区域之一。周边多家二手房中介机构表示，自打宝龙拿地以后，该片区二手房房东或纷纷上调挂牌价，或干脆就直接说暂时不打算卖了，一副奇货可居的姿态。

“以多蓝水岸为例，今年10月时130方左右的二手房一般130万元就能成交，拍地后房东纷纷坐地起价，挂牌价普遍上调10万元左右，最终成交价大多也要涨四五万元。而买家现在有八九成都是刚需客户，只要房子看中意了，涨点价最后一般也都会买下。”我爱我家下沙某店的经纪人张明星介绍说，上星期他手上刚好成交了一套房源，是多蓝水岸一套139方位于二楼的房子，之前价格都差不多谈好了，120万元，拍地后房东妻子立马说要涨价5万，买家由于急着要在年底前把户口签进来，最后就以125万的价格下单了。“这两周的周末，门店上门看房的客户明显比之前多了，增加了大约三分之一，我们一天至少要带着十组客户去看房。”

21世纪不动产杭州汇豪加盟店的店东周秋明也有类似的感受：“这一片小区的主力户型为一百二三十方，主流总价也为一百二三十万，最近大部分房东都趁机涨价，涨价幅度为四五万元。我们也碰到了这样一张单子：多蓝水岸一套117方的房源，价格谈好了，120万，结果拍地当天下午，房东知道消息后就表示暂时不卖了，搞得买家很郁闷。”

相较二手房而言，一手房市场表现得似乎更为淡定。距离该地块最近的一手房是新近刚刚开过两次盘的保利·江语海，该楼盘同时拥有一线江景和地铁概念，拿地时的楼面价为7458元/平方米，对比此番宝龙拿地的综合破万楼面价，江语海无疑是最大的得利者。

12月5日，也就是拍地之后的上周日，江语海二次开盘，推出位置更好的2号楼小户型，均价则从此前首开时1号楼的16000元/平方米涨至16500元/平方米。单从开盘价格来看，宝龙拍地对江语海的影响并不明显。“我们还是按自己的既定步骤在走，没有受到宝龙的太大影响，2号楼的开盘价格也属于整个市场定价。”尽管如此，保利相关人士也对记者表示，宝龙高价拿地对江语海来说确为利好，这一点毋庸置疑。

战后影响：

这宗地块的高调出让，不仅确立了这一区块地价新标杆，对于周边楼盘的价值而言，无疑也是一剂催化针。记者对周边的一手房、二手房市场做了调查，发现在土地出让后，一手房的销售量增加了，前往售楼部咨询的购房者多了，而有房要售的二手房东底气也足了，价格越发坚挺了。

据了解，目前蒋村一带在售的一手楼盘包括有绿城·西溪诚园、万科·西溪蝶园以及坤和·西溪里等，除了西溪里有部分排屋房源，其他都是精装高端公寓项目。蒋村地块一出让，就直接推动了这些楼盘的销售。西溪诚园的销售主管告诉记者，之前推出的守纯苑房源，除了拼合户型暂时不能卖，其他基本卖完了，尤其是一些原本还在犹豫、观望的购房者，一听说项目旁边的地块高价出让了，立刻下单了。“其实购房者心里早就算好一笔账了，诚园旁边的地以17196元/平方米的价格出让，将来开发上市，价格肯定高出现在的房价好多，而且周边其他楼盘也会跟着涨价，所以现在下单还相对划算。”据诚园这位销售主管介绍，鉴于所剩可售房源不多，土地出让后诚园并没有涨价，目前价格在33000-36000多元/平方米，但明年推新房源时价格会如何定，“还很难说”。

而离蒋村地块稍远一些的万科·西溪蝶园也在土地出让的带动下销售节节上涨。据了解，上个月，西溪蝶园成交额就名列杭州住宅销售的第二位，而在土地出让后的那一周，更是书写了一周70套的销售记录。项目相关负责人表示，这一成绩大大超出了平时一周二三十套的记录，土地出让的推动作用还是很明显的。“土地出让促进了量的释放，原本项目做好的客户积累，在土地高价出让后受到刺激，在短时间内集中下单了。”

与此同时，二手房虽然还没有出现立刻涨价的反应，但土地的高价出让给了房东不少底气，购房者普遍反映“还价余地少了”。据我爱我家西溪里店的中介夏先生介绍，就在上个月上旬，一位房东因为工作调动到滨江，需要换房到滨江某楼盘，于是将手里一套西溪蝶园一期的房源匆匆出手，这套房源成交价格很低，不到2.1万元/平方米（市场价格应该是2.3万-2.4万元/平方米）；而土地出让后，同样是一套蝶园一期的二手房，面积86.2平方米，总价206万元，最后实际成交价格也是206万元，因为房东不肯还价，这样算下来，该房源成交单价约2.39万元/平方米。“因为这个区块地价又创新高，把现在的二手房市场价格再度夯实，很多房东甚至看到未来涨价的空间，现在肯卖的自然不肯降价了。”夏先生说。

“热土”效应

11月25日，留下的杨家牌楼A地块拍出25735元/平方米，其实只能算是一个事先张扬的“惊喜”。这块地的容积率只有无可复制的1.0和0.8，可以开发排屋和花园洋房；拍地前两天，各媒体又不约而同放出“西溪路要打造浙大科技长廊”的消息，最终创出杭州地价新纪录，自然是水到渠成。同样，申花板块18114元/平方米的区域地价新高，似乎也是基于该板块现有房价的精密计算；如果开发商以最快的速度和最低廉的成本开发，开盘时又遇上最恶劣的市场环境，理论上仍能把将来的售价控制在25000元/平方米上下，也就是现在中顺·上尚庭的销售均价。

但是，楼市仍然不由分说地热了。杨家牌楼附近某楼盘取消所有折扣，房价变相涨价5000元/平方米左右。申花地块边万家花城的温州房东再次牛气冲天，5万、10万地往上加价。每个卖楼的都在说，杭州地价普创新高，房价当然也要水涨船高。而买房的人也很给力，不管房价如何随着地价冲高，他们都一如既往地去排队、摇号、抢购。似乎决定他们心理承受力的不是钱袋，而只是房价与地价的比值。

几大热点区块的又一轮普涨之后，许多楼盘的价值都面临重估。特别是那些没有趁“热土”效应涨价的房子，性价比骤然提升。比如离杨家牌楼约3000米的超级大盘翡翠城，前一阵推出的法式多层公寓均价在24000元/平方米左右，是该楼盘自2005年第一次开盘以来、首批整体单价突破2万元的房源。这个价格一度被认为“很有挑战性”，但杨家牌楼地王一出，这些漂亮的石头洋房一下变得超值起来。过去两周，翡翠城每天都会增加2-3套房源的成交。

时至年关，杭州房价的这一轮反季节生长不免让人错愕。此前，在国家连续不断的重手调控之下，最乐观的预言家也把回暖期限设在了明年春天之后。面对这一幅四方雷动的楼市异象，我们也许只能揣测：滚滚热钱早就在楼市外虎视眈眈，它只是需要一个借口——比如“地王”——来宣泄它无可阻挡的力量。