主题：10月25日上午9时，滨江集团在杭州凯悦酒店宴会厅举行滨江·金色蓝庭产品说明会文字直播

这个秋季可谓是房产界的多事之秋。国家频频出台房产新政策，房价走势高低不一，在这样的时候，“金色蓝庭”望能给大家最专业的指导，帮您拨开云雾，与您一起分享经验。因为我们滨江坚信，“真金不怕火炼”真正的品质不怕任何疑问。今天我们就请来了几位我们杭州房地产方面重量级的专家，以座谈的形式与大家现场探讨杭州房地产业相关问题。

首先有请裘骏军先生为大家致辞。

张钢婴：国家能够在这个时候出台一些政策，我觉得肯定是总体趋势是好的，但是我要讲一句话，对于财政部银行出台的政策，可能有一部分提到“何必当初”，市场的启动，像杭州市政府的资源已经用掉了，地方政府能够做的已经做了，可能下一步要看滨江、绿城这样一些在区域、在国内有比较影响力的企业，他们的所作所为，他们对这个市场的把握和引领，可能会给购房者带来更多利好的心情。

丁建刚：国家出台了政策，杭州市出台政策，我在网上都有评论了，我觉得关键是现在大家还是认为比较严峻的时刻，这个严峻不见得是房地产市场的严峻，是整个全球经济陷入这样的经济危机的严峻时刻，所以在这个时候，大家都在问该不该买房，还有问的问题，杭州房价跌了吗？还会再跌吗？我想今天就这两个问题做一个探讨，因为过去很多人问到这个问题。第一杭州房价跌了没有？实事求是的说应该跌了，因为我几分钟前才知道，“金色蓝庭”的定价是15060元，我非常的吃惊，为什么说跌了？如果说在半年前开盘的话，大家普遍能够认为承受的价格都是2万元，按照现在的价格已经打了7.5折了，坦率的说已经打了7.5折，尽管新开的楼盘没有打折，但实际上已经是跌了，这一点我们也承认。第二点就是现在应不应该买房，谁应该买房？前几天有一位听众问我，他说丁老师你不是说任何时候都能买房吗？我说这是曾经说的一句话，但是媒体引用的时候欠了一个条件，如果我是换房，改善的话，我觉得任何时候都可以买房。为什么？如果说“金色蓝庭”15000元左右的价格，买40平方米，总价就是210万，买这样房子的人肯定是中年人，换房、改善型的，肯定有一个70、80平方米的房改房，或者是在城西第一批买房了，但是对房子的小区环境，房龄也比较长了，城西这样的房子比比皆是，比如我们这个房子再往西，高教新村，等等，90年代末到2000年的房子，包括像南都的一些房子，当时甚至有一些预制板的房子可能在这个时候升级换代了，所以我认为如果你现有的房子假定是80平方米，你要换成140的，原来可以卖的价格是12500元，因为城西的房子参差不齐。实际上你的房子卖掉的话就是100万，现在换一个140平方米，你需要的代价是210万，看上去有一个110万的差距，但是所有能够换的人差不多都是中年人，都有公积金，如果夫妻双方都有公积金的话，你没有买过房子，你的公积金积累起码在10万元以上，如果把10万元拿出来，差价就是100万了，如果说自己的公积金不算高，1千块，意味着单位再给你交1千块，如果老婆也有这个水平的话，就意味着有4千块钱的公积金，如果要20年供楼的话，4千块的公积金供60万，也就是说不用动一分钱的工资，原来的房子100万，公积金解决了60万，原来积蓄这一块解决了10万，就需要40万动用了你的储蓄和工资，也就是说你的储蓄中再拿出40万，或者说供楼供40万，也就是一个月不到3千块钱就解决了，就可以从80平方米换到了一个品质非常高的140平方米的房子。

你认为有风险吗？所以我认为换房子的人，任何时候换，你想换，你想买的房价低一点，那么你卖出的房子也低了，你想你的房子卖的高一点，等你醒悟的时候，你买的新房子也高了，这是一样的道理，所以在换房子的时候，就像股票一样，任何一个节点，6千点可以换，2千点也可以换，一定要选择换成优质的股票，这是最重要的一点。

第二点我想这个问题还要深入讨论下去，就是说我现在换，如果房价再跌的话，怎么办？我们继续算这个帐，当然不排除，不能完全排除，但是如果你换的房子，我们的“金色蓝庭”哪怕有一天跌了2千块钱，跌到了13000元，如果这样的话，你手里80平方米的房子我相信一定跌3千块，因为房子品质不一样，那个时候你的房子也要跌24万，就算出现极端的情况，你也就是亏了4万块钱，但是如果有一天，我们的“金色蓝庭”涨到了2万块钱的时候，你那个房子可能只涨到15000元了，这时候差5千块钱差距就是非常大了。所以我认为任何一个时间节点上换房子都是没有问题的，所以第一种人就是换房子的人实际上是非常安全的，如果价格上涨的话，就有巨大的获利，如果价格下跌的话，实际上品质比较差的房子会继续下跌，下跌的幅度会比你快的多，现在大家在房产比较波动的时期，无论是往上还是往下的时候，大家对房产的品质都不太管，就问涨多少，跌多少，或者折扣多少，实际上沧海桑田，方显英雄本色，就是换房子的人是没有风险的。

现在杭州的房价还是高的，我们来算一下房价收入比，国际上都愿意算房价收入比，其实房价收入比有一个巨大的误区，就是我刚才说的福利分房的房改房，房改房筑高了我们的台阶，刚才比如说有80平方米房改房那样的人，他们不花钱，或者说2、3万块钱，就有100万在那个地方了，能不筑高吗，就算210万拿出110万，实际上房改房的100万要去掉，我们净拿出就是110万，我相信这样的家庭在12万以上的，你算一算房价收入比是多少，另外我们的公积金并不是资本主义国家哪一个国家都有的，新加坡是有的，我们国家这几个特色决定了我们国家的房价收入比是没有办法算清楚的，当然15000的价格对首次置业的，刚刚工作的大学毕业生留在杭州还是有一定困难的，但是可以买下沙7千多的，可以买滨江区8千左右的，买一个小一点的80平米的，如果说小两口收入在10万块钱的话，房价收入比也就是6点几，也接近发达国家的水平了，所以我认为杭州的房价不算高。

第二个因为从我自己也是一个消费者，我也买过房，我觉得应该选择有品牌，有实力的开发商，房产品的品质会影响我们很长很长，我们一直要住在那里的，所以会影响我们一辈子，其实房产品这几年尽管进步很快，但是开发公司之间，水平层次是参差不齐的，所以有一些产品看上去，外立面很漂亮，但是面临一些渗水等等一系列的问题，所以应该找一些有开发经验、开发实力的企业，今天的开发实力我特别要强调它的资金实力，假如说没有一定资金实力的话，特别是在一些大盘开发当中，我们可能也担心，比如一期销售不好，二期可能回笼资金不好，承诺的很多东西要打折扣，不排除会有一些烂尾楼，所以我们应该选择有品牌、实力的，买一个放心。这个是我觉得两个比较大方面关注的问题，一个是根据自己的需求，二、是选择好的

第二品质是好的，必须把产品做好，同时在目前这样一个市场情况下，我们在产品的品质和产品的价值这一块，还在做“加法”，比如刚才裘老师给我们介绍了，外立面用的是干挂、花岗岩，提升地面的品质，比如说我们在中央空调这一块的主机，风级口也考虑了。

还有我们定的价格是理性、合理的，和周边的楼盘是有竞争力的，给客户是留有空间的。

我主要讲这些，谢谢大家！