主题：金九银十如何买到“心水”房？

金九银十如何买到“心水”房

    申格联

    传统的卖房旺季“金九银十”在广告的包围下即将来临。开发商和销售代理盼望本季前两个月能在广告的效应下增加销售量，进一步推高房价；无房者却祈求严厉的政策能把房价大大拉低；有了两套房的工薪阶层希望政策不要伤及他们的正常需求，不希望房价降，只希望政府出台房产税（物业税）将囤房和抄房的投机分子的利润“摊薄”，用于民众的教育、医疗、福利和社保。

改善性需求和自主需求是一种正常的消费行为，政府应该鼓励，这是化解产能过剩的最佳方法。买了房子，就会装修和采购家具、家电等等，这种消费拉动是最直接的。可是面对各种各样的住宅产品，消费者怎样才能在担心房价会跌的情况下买到保值甚至升值的房子呢？笔者经验如下：

此次要了解住宅小区的周边规划和环境。看看是否有良好的教育配套和生活配套。假若你的住宅处在省一级小学学区位置，并且有省一级初中部和高中部，房子的价值是不可比拟的，因为教育是所有生活因素最重要的，古有“孟母三迁”的典故，可见教育环境是自古就被视为最稀缺的资源。有最好的教育资源的地段肯定文化生活和家居生活是配套最齐全的。这种“地王”位置房价肯定不会跌，特别是房改房，价格肯定会升到与市中心区一手房一般的价格。为什么这么说呢？理由如下：

1、房子的价格受“级差地租”规律的影响使得商业中心区的写字楼和商铺最值钱，教育文化中心区的住宅最具有价值。因为价值决定价格。

   2、房子的建造用料和装修材料在房子的价值中是小到几乎可以忽略的。大家都清楚，高昂的房价中造价只有1000元左右，其他的价格主要是地价（位置的价格） 。我们有时候会为郊区的某些盘的价格吓怕，2万元左右的豪宅和别墅或洋房。其实他的价值部分是虚高的。可以这样粗略估价，郊区的房子的价值只有市中心的三分之一，副中心的房子的价值有市中心房子价值的的二分之一。

3、目前许多房子的价格高于价值，比如广告越多的郊区盘价值就有水分；也有很多房子的价格低于价值，比如，重点学区和商业中心区的房改房。

4、房改房的价值被低估因为小区没有园林和物业管理，但是正因如此房改房的实用面子大，物业管理费低。而且多为7-9层低密度房子。

5、房改房的密度低，低密度的房子拆迁补偿会较高，因为开发商拆迁的成本低，获利高。

再次，房子的内部架构、朝向和楼层也是房子保值升值的重要因素。房子的内部结构方正，南北或东西对流的朝向最好，其次是朝南的位置，再次是朝东的位置，有西晒和迎北风最次。一楼和顶楼最次，电梯房越高越好，无电梯房4、5层最贵。这是金科玉律。

最后要看房门朝向和整栋楼房的大门朝向，根据命理和下元九运选择对户主最旺的朝向。好的风水房最受欢迎肯定值钱。

买房子最重要的是你最急需的就是你的第一择房因素，是教育、风水、近工作地点、好出租挣钱还是园林大环境好（空气视野好），你必须清楚，其次性价比后收入还贷情况也是要综合考虑的。