业主委员会制度运行中存在的问题及对策
张民一 石素芳
随着房地产业的发展，物管行业应运而生，物业管理相关的法律规范也逐步完善。但物业管理中仍存在不少矛盾，尤其是现阶段，业主委员会运作方式的争议颇多。本文拟对近年来杭州市住宅小区业主委员会制度运行中存在的问题进行分析，并提出相应对策。
一、业主委员会制度存在的问题
（一）虽明确具有诉讼主体资格，却不具备可操作性。 业主委员会简称“业委会”，又称“物业管理委员会”。国务院颁布的《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性比较模糊，一直以来理论界都有着不同的表述。有观点认为，业主委员会是独立的社团法人。也有观点认为，业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。还有观点认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。 这个问题，《浙江省物业管理条例》第十七条规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提出诉讼。这一规定的出台，有利于业主委员会充分发挥维护业主共同权益方面的作用，但是在实际操作中，却遭到众多质疑。 首先，规定业主委员会有诉讼主体资格，与《民事诉讼法》相冲突。《民事诉讼法》中规定，能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。业主委员会显然不算法人，而在《民事诉讼法》中明确规定，“其他组织”的核心内容就是该组织要具有独立财产，能够承担民事责任，而业主委员会并不符合。 其次，如果承认业主委员会的诉讼主体资格，在今后的操作中将会带来一系列问题，比如如果业主委员会在诉讼中败诉，那么经济损失到底谁来承担，因为业主委员会只是业主大会的一个执行机构，没有承担法律责任的经济能力。 再次，从程序上来看，如果业主委员会要作为诉讼主体进行诉讼，依然要召开业主大会，需要2／3业主通过，从这一点上说，给业主委员会提起诉讼大大增加了难度，因为业主大会本身是一个非常松散的组织，如果明确诉讼的结果由业主承担，这种授权难度是可想而知的。 （二）虽有一定的组织形式，却无严格的实施机制。 业主委员会作为一个组织虽然被赋予了一定的法律地位，但在实际操作中却是极为松散的，可谓“有组织，无纪律”。 首先，缺乏规范完善的聘任机制。根据《杭州市物业管理条例》，业主委员会由小区业主大会选举产生，程序极为复杂，但是委员要辞职，则只需提前两个月书面通知业主委员会，非常简单。这就导致业主委员会“去得容易来得难”，一旦业主委员会的工作遇到重大问题，或者委员会内部发生矛盾，委员压力太大等，业主委员会随时面临解体的危险。 业主委员会集体辞职的事情在杭州也是有先例的。2005年7月9日，西子花园业主大会因到会人员太少而改为座谈会，又因业委会与业主对选聘物业公司的意见分歧太大无疾而终。最后，业主委员会7名成员相继辞职，成立不到一年的业主委员会班子彻底解体。 第二，缺乏民主、高效兼顾的决策机制。首先，业主委员会这个组织是由小区的业主组成，委员的自身素质、组织能力、社会公信力等因素参差不齐，让这样一个看似整体、实则相对分散的组织承担着复杂的决议工作，有些强人所难。而现实中更多的业主委员会像一盘散沙，开会常常不能全部出席，有的小区主任、副主任和委员们内部意见不统一，甚至怀有私心，“谁也不服谁”，难以形成统一的意见。 第三，业主委员会难以代表大多数业主的利益。现实中一般存在两种情况，一种是入住后没有发生任何纠纷的小区，由于没有关系切身利益，再加上业主们平时忙于工作，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，导致其选举产生的业主委员大部分是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。另外一种情况是小区里有些业主认为自身利益受损，于是这些“维权人士”就积极带头召开业主大会，成立业主委员会，这些人一旦当选业主委员会委员，便带领大家走上“维权之路”。实际上就是跟物业公司和开发商斗。他们的出发点是自己小群体的利益，同样不能代表大多数业主。 （三）虽有权力和义务，却无明确责任和利益，缺少制约、激励机制。 现行的物业管理法规中对业主委员会的职责权力和义务做了较详细和明确的规定，但是对于委员损害广大业主的行为该负什么样的责任，在目前的物业管理法律体系中却没有明确体现。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权，甚至滥用职权损害全体业主利益的情况。另外，作为一个业余性和公益性的自治组织，其委员往往没有直接的经济利益，这也影响他们的积极性，降低工作的责任性和使命感，就算是能够代表业主作出一些决定，但可能触动了物业管理公司或部分业主的利益，许多委员可能因此受到报复或诘难，这让他们感到“吃力不讨好”，甚至打退堂鼓而辞职。 （四）虽有监督的权力，却缺乏监督实现机制。 现行的物业管理法规中规定业主委员会接受业主大会的监督，但缺乏监督实现机制。业主大会是一个合众机构，召开时是有形的，是实体。休会时就成了无形的，缺乏表达意见的渠道，又如何履行监督职能?在目前状况下，业主委员会“不作为”和“乱作为”的现象都有不同程度存在，这也是业主对业主委员会的相关决策抱以怀疑和不信任态度的原因。
二、完善业主委员会制度的对策
（一）明确业主委员会作为诉讼主体时的操作性细则。 虽然法律规定了业主委员会可以经过业主大会的授权提起诉讼，但是由于召开业主大会耗时太久太复杂，因此应出台一些细则，将业主委员会的诉讼程序尽量简单化，比如推举诉讼代表人等。还应明确，如果业主委员会败诉，其法律责任尤其是经济赔偿责任究竟应由谁来承担。曾经有业内人士提议用小区经营性用房的收入作为败诉应承担的经济费用，但这仍旧需要相关法律的支持。 （二）规范和完善业主委员会的选任、聘用、决策机制。 首先，确立业主委员会聘任制。在公正、公平和公开的基础上，通过民主的方式选举出业主信赖的业主委员会。业主委员会委员由业主大会聘任，并由业主大会向其颁发写明代理权范围的授权书。它的委员可以是业主，也可以是其他人；若不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。 其次，完善业主委员会的辞职程序。关于业主委员会的辞职补选程序，《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》均无涉及，《杭州市物业管理条例》的第十三条虽有相关规定，但也只是比较笼统的一句“业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主委员会章程补选”。在实际操作中如果在业主委员会缺额后再召开业主大会进行补选不仅费时，而且成本很高。因此建议在选举业主委员会委员的同时选举若干候补委员，防止因个别委员辞职影响业主委员会工作的开展。 第三，制定一套科学完善的业主委员会议事规则。目前的物业管理条例中对业主大会的议事规则做了规定，包括业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法等事项，但却没有涉及业主委员会的议事规则，对业主委员会内部的职责分工更是不明确，这使本来就松散的业主委员会内部更加混乱，无法达成共识。因此应制定一个比较详尽的业主委员会议事规则，对业主委员会的议事方式、表决程序、投票方式等做一个详细的规定，建立以业委会主任为核心的民主集中制。业委会主任可以实行定期轮值，避免权力太过集中。 （三）成立业主监督委员会，履行业主大会对业主委员会的监督职能。 首先，确立业主委员会定期报告制度，使其接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越代理权的范围行事，或者有任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其协议解聘业主委员会委员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。 其次，设立业主监督委员会，制衡业主委员会。业主监督委员会由业主大会选举产生，其职能类似于有限责任公司中的监事会，有权列席业主委员会会议，履行业主大会对业主委员会的监督职能。监督委员会应定期向业主公布监督情况，在业主委员会“不作为”和“乱作为”的情况下，有权召开业主大会议事。 （四）建立规范的薪酬体系，实现义务和利益的统一。 《杭州市物业管理条例》第十七条规定，业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1％，具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。这个规定为委员获得薪酬提供了法律依据，不过还需要进一步的实施细则，最好能够在选举业主委员会时就写入业主公约。如果业主委员会有固定的经费来源，其委员能有一份合理的薪酬，将更有利于业主委员会日常工作的开展，有利于提高业委会委员的工作积极性，从而更好地为广大业主服务。（作者单位：浙江名城房地产集团公司）
业主委员会制度运行中存在的问题及对策
张民一 石素芳
随着房地产业的发展，物管行业应运而生，物业管理相关的法律规范也逐步完善。但物业管理中仍存在不少矛盾，尤其是现阶段，业主委员会运作方式的争议颇多。本文拟对近年来杭州市住宅小区业主委员会制度运行中存在的问题进行分析，并提出相应对策。
一、业主委员会制度存在的问题
（一）虽明确具有诉讼主体资格，却不具备可操作性。
业主委员会简称“业委会”，又称“物业管理委员会”。国务院颁布的《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性比较模糊，一直以来理论界都有着不同的表述。有观点认为，业主委员会是独立的社团法人。也有观点认为，业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。还有观点认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。
这个问题，《浙江省物业管理条例》第十七条规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提出诉讼。这一规定的出台，有利于业主委员会充分发挥维护业主共同权益方面的作用，但是在实际操作中，却遭到众多质疑。
首先，规定业主委员会有诉讼主体资格，与《民事诉讼法》相冲突。《民事诉讼法》中规定，能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。业主委员会显然不算法人，而在《民事诉讼法》中明确规定，“其他组织”的核心内容就是该组织要具有独立财产，能够承担民事责任，而业主委员会并不符合。
其次，如果承认业主委员会的诉讼主体资格，在今后的操作中将会带来一系列问题，比如如果业主委员会在诉讼中败诉，那么经济损失到底谁来承担，因为业主委员会只是业主大会的一个执行机构，没有承担法律责任的经济能力。
再次，从程序上来看，如果业主委员会要作为诉讼主体进行诉讼，依然要召开业主大会，需要2／3业主通过，从这一点上说，给业主委员会提起诉讼大大增加了难度，因为业主大会本身是一个非常松散的组织，如果明确诉讼的结果由业主承担，这种授权难度是可想而知的。
（二）虽有一定的组织形式，却无严格的实施机制。
业主委员会作为一个组织虽然被赋予了一定的法律地位，但在实际操作中却是极为松散的，可谓“有组织，无纪律”。
首先，缺乏规范完善的聘任机制。根据《杭州市物业管理条例》，业主委员会由小区业主大会选举产生，程序极为复杂，但是委员要辞职，则只需提前两个月书面通知业主委员会，非常简单。这就导致业主委员会“去得容易来得难”，一旦业主委员会的工作遇到重大问题，或者委员会内部发生矛盾，委员压力太大等，业主委员会随时面临解体的危险。
业主委员会集体辞职的事情在杭州也是有先例的。2005年7月9日，西子花园业主大会因到会人员太少而改为座谈会，又因业委会与业主对选聘物业公司的意见分歧太大无疾而终。最后，业主委员会7名成员相继辞职，成立不到一年的业主委员会班子彻底解体。
第二，缺乏民主、高效兼顾的决策机制。首先，业主委员会这个组织是由小区的业主组成，委员的自身素质、组织能力、社会公信力等因素参差不齐，让这样一个看似整体、实则相对分散的组织承担着复杂的决议工作，有些强人所难。而现实中更多的业主委员会像一盘散沙，开会常常不能全部出席，有的小区主任、副主任和委员们内部意见不统一，甚至怀有私心，“谁也不服谁”，难以形成统一的意见。
第三，业主委员会难以代表大多数业主的利益。现实中一般存在两种情况，一种是入住后没有发生任何纠纷的小区，由于没有关系切身利益，再加上业主们平时忙于工作，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，导致其选举产生的业主委员大部分是退休的老人，缺乏广泛的群众基础。另外一种情况是小区里有些业主认为自身利益受损，于是这些“维权人士”就积极带头召开业主大会，成立业主委员会，这些人一旦当选业主委员会委员，便带领大家走上“维权之路”。实际上就是跟物业公司和开发商斗。他们的出发点是自己小群体的利益，同样不能代表大多数业主。
（三）虽有权力和义务，却无明确责任和利益，缺少制约、激励机制。
现行的物业管理法规中对业主委员会的职责权力和义务做了较详细和明确的规定，但是对于委员损害广大业主的行为该负什么样的责任，在目前的物业管理法律体系中却没有明确体现。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权，甚至滥用职权损害全体业主利益的情况。另外，作为一个业余性和公益性的自治组织，其委员往往没有直接的经济利益，这也影响他们的积极性，降低工作的责任性和使命感，就算是能够代表业主作出一些决定，但可能触动了物业管理公司或部分业主的利益，许多委员可能因此受到报复或诘难，这让他们感到“吃力不讨好”，甚至打退堂鼓而辞职。
（四）虽有监督的权力，却缺乏监督实现机制。
现行的物业管理法规中规定业主委员会接受业主大会的监督，但缺乏监督实现机制。业主大会是一个合众机构，召开时是有形的，是实体。休会时就成了无形的，缺乏表达意见的渠道，又如何履行监督职能?在目前状况下，业主委员会“不作为”和“乱作为”的现象都有不同程度存在，这也是业主对业主委员会的相关决策抱以怀疑和不信任态度的原因。
二、完善业主委员会制度的对策
（一）明确业主委员会作为诉讼主体时的操作性细则。
虽然法律规定了业主委员会可以经过业主大会的授权提起诉讼，但是由于召开业主大会耗时太久太复杂，因此应出台一些细则，将业主委员会的诉讼程序尽量简单化，比如推举诉讼代表人等。还应明确，如果业主委员会败诉，其法律责任尤其是经济赔偿责任究竟应由谁来承担。曾经有业内人士提议用小区经营性用房的收入作为败诉应承担的经济费用，但这仍旧需要相关法律的支持。
（二）规范和完善业主委员会的选任、聘用、决策机制。
首先，确立业主委员会聘任制。在公正、公平和公开的基础上，通过民主的方式选举出业主信赖的业主委员会。业主委员会委员由业主大会聘任，并由业主大会向其颁发写明代理权范围的授权书。它的委员可以是业主，也可以是其他人；若不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。
其次，完善业主委员会的辞职程序。关于业主委员会的辞职补选程序，《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》均无涉及，《杭州市物业管理条例》的第十三条虽有相关规定，但也只是比较笼统的一句“业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主委员会章程补选”。在实际操作中如果在业主委员会缺额后再召开业主大会进行补选不仅费时，而且成本很高。因此建议在选举业主委员会委员的同时选举若干候补委员，防止因个别委员辞职影响业主委员会工作的开展。
第三，制定一套科学完善的业主委员会议事规则。目前的物业管理条例中对业主大会的议事规则做了规定，包括业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法等事项，但却没有涉及业主委员会的议事规则，对业主委员会内部的职责分工更是不明确，这使本来就松散的业主委员会内部更加混乱，无法达成共识。因此应制定一个比较详尽的业主委员会议事规则，对业主委员会的议事方式、表决程序、投票方式等做一个详细的规定，建立以业委会主任为核心的民主集中制。业委会主任可以实行定期轮值，避免权力太过集中。
（三）成立业主监督委员会，履行业主大会对业主委员会的监督职能。
首先，确立业主委员会定期报告制度，使其接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越代理权的范围行事，或者有任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其协议解聘业主委员会委员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。
其次，设立业主监督委员会，制衡业主委员会。业主监督委员会由业主大会选举产生，其职能类似于有限责任公司中的监事会，有权列席业主委员会会议，履行业主大会对业主委员会的监督职能。监督委员会应定期向业主公布监督情况，在业主委员会“不作为”和“乱作为”的情况下，有权召开业主大会议事。
（四）建立规范的薪酬体系，实现义务和利益的统一。
《杭州市物业管理条例》第十七条规定，业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1％，具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。这个规定为委员获得薪酬提供了法律依据，不过还需要进一步的实施细则，最好能够在选举业主委员会时就写入业主公约。如果业主委员会有固定的经费来源，其委员能有一份合理的薪酬，将更有利于业主委员会日常工作的开展，有利于提高业委会委员的工作积极性，从而更好地为广大业主服务。
（作者单位：浙江名城房地产集团公司）