“物业自治”合法吗？是一种历史进步还是倒退？欢迎来电探讨。
□自治14年
晓园大厦
“1995年，位于火车站附近的晓园大厦是长沙最早的商业写字楼，也是长沙第一个搞物业自治的小区。由业主代表负责小区的日常管理和经营，业主代表在小区楼顶出租广告牌摊位，收取广告费作为物管费。
由于广告费纠纷、物业费不透明等争议不断，探索了2年多的自治之路最终失败。此后，大厦由物业公司接手。
城市花园
与之有着同样命运的是城市花园。这个小区位于韶山路上，1998年开始走自治道路。小区有3栋楼房，每栋成立一个业委会，自行管理，但3栋楼所有的公用设备，包括电表、水表等都属共用，由此产生矛盾。一次，有一栋没交齐水电费导致全小区停电，从而引发内战，身心疲惫的业委会和居民放弃自治，最终选择物业公司管理。
骆家坝小区
长沙雨花区骆家坝小区对物业公司的态度很鲜明：坚决抵触。这里的绿化带变成了鸡鸭场，当然还有菜园子，仅一年时间，小区被盗自行车30多辆，摩托车20多辆。
2000年，骆家坝小区建成，当时被喻为“示范小区”，但几年下来，小区的物业管理人员由40人缩减至3人，物业费只够请人拖走垃圾，基本处于“无物业”状态，这块“烫手芋头”亦无人敢接手。
科教新村小区
相比之下，长沙科教新村小区的做法很有创意。在将原物业公司“赶走”后，整个小区偷盗事件频发，垃圾成堆，水管、道路无人修理。面对困境，小区业主开始寻找办法。8个月后，科教新村第五区决定撇开其他4个分区，单独“物业自治”，在众多业主的努力下，第五区绿化增加，盗窃事件锐减，业主相互信任、团结。
但很快，一系列问题接踵而来：首先，第五区单独成立业委会的申请被岳麓区房产局明确拒绝，科教新村业委会对此也极力反对，接着，第五区业主内部开始分裂。
三和园小区
长沙开福区陈家湖社区的三和园小区又是另外一种特例，他们是遭物业公司拒绝进入后的被迫“自治”，虽然目前还算有序，但背后隐藏着业委会的艰辛和无奈。
小区自发成立了业委会，业委会主任刘科来说，每一个业主都能发表意见，一些不在家的业主，业委会就多次通知，请他们参加投票。而3年前，这个小区却因住户少、盈利少而频频遭物业公司拒收。“我们也会为了收物管费来回跑。”在小区井井有条的背后是业主委员们毫无报酬的努力，刘科来表示，自己曾为了收齐两家业主的物管费一天跑了十几趟，那天她攥着几十元钱，差点落泪。
□律师看法
“自治”是否合法有待商榷
“遇到物业问题，首先应反映给业主大会，然后由业主大会和物业公司进行协调。”湖南方照律师事务所周利发律师说，《物业法》出台后，遇到物业问题应运用法律武器，不应该以拒交物业费和搞自治之类的极端办法处理问题。
从法律上讲，“自治”是否合法还有待商榷，“自治”的内容如果在法律范围内就合法，否则违法。
“科教新村第五区的自我管理模式对完善我们现代的物业管理具有相当大的借鉴作用。”周律师表示，物业提高服务质量和转变服务理念的同时，业主更需理性面对问题，科教新村的居民如果对现行业主大会和物业公司不满，可以召开全体业主大会投票表决，只要符合人数过半、居住面积过半条件便可重组业主大会，再由业主大会以同样的方式选择物业公司，在此过程中，可由地方政府对小区进行指导和协助。
周律师说，很多开发商在销售房产时单方面确定物业服务费，这点在《物业管理条例》是一大空白，如若可根据物业公司服务质量好坏按比例交物业费，可能会更有利于处理业主和物业公司的关系。
□为什么自治
A “劣质”物管公司易引发业主自治
尝试物业自治的小区还有：华侨新村、新富城小区、航空母舰小区等，历尽坎坷，无一家真正意义上的成功。
物业：我们像后妈——长沙物业管理协会理事彭程认为，“自治”的本质是一定社会背景下的“怪胎“，从社会分工朝着专业化角度来说，不符合社会发展趋势。
长沙物管协会工作人员侯建国说，物业公司就像是个后妈。开发商在开发、售房中遗留很多问题，部分业主会把对开发商的不满发泄到物业公司身上，最常用的办法是拒交物管费，业主很少体谅物业公司难处。
房产局：业主没有经营权——“物业公司的不规范是滋生自治的主要原因。”长沙岳麓区房产局物业监督管理科王科长一语道破。
岳麓区房产局物业监督管理科科长吴月平说，业主自治管理是物管活动中的一项基本权利，自己服务经营是一种经营行为，经营行为必须有专业经营资格的企业单位来执行，而业主和业委会是没有经营权的。“中国自治之路很不成熟，一旦失败后患无穷。”“我们将要求投诉率高的物业公司整改。”长沙共有物业公司400余家，真正好的屈指可数。吴月平表示，房产局会定期对物业公司进行年检，投诉率高的在年检中有可能失去开办资格。-实习记者 王梦颖
B 小、老、少、简的小区适合自治
“物业自治是否合适，是和小区面积、人数、结构息息相关的。”作为一家物业公司的老总，李自然对长沙的物业管理和经营有自己的看法。“小、老、少、简的小区比较适合物业自治。”李自然总结，小是指面积小、住户数量少；老指一些比较老的小区；少一般指写字楼、综合楼，此类小区多为办公地点，这三种小区比较容易协调关系，物业公司也不愿意接手。简主要指小区设备住房结构简单，没高技术设备，自治起来比较容易。
“物业自治”合法吗？是一种历史进步还是倒退？欢迎来电探讨。
□自治14年
晓园大厦
“1995年，位于火车站附近的晓园大厦是长沙最早的商业写字楼，也是长沙第一个搞物业自治的小区。由业主代表负责小区的日常管理和经营，业主代表在小区楼顶出租广告牌摊位，收取广告费作为物管费。
由于广告费纠纷、物业费不透明等争议不断，探索了2年多的自治之路最终失败。此后，大厦由物业公司接手。
城市花园
与之有着同样命运的是城市花园。这个小区位于韶山路上，1998年开始走自治道路。小区有3栋楼房，每栋成立一个业委会，自行管理，但3栋楼所有的公用设备，包括电表、水表等都属共用，由此产生矛盾。一次，有一栋没交齐水电费导致全小区停电，从而引发内战，身心疲惫的业委会和居民放弃自治，最终选择物业公司管理。
骆家坝小区
长沙雨花区骆家坝小区对物业公司的态度很鲜明：坚决抵触。这里的绿化带变成了鸡鸭场，当然还有菜园子，仅一年时间，小区被盗自行车30多辆，摩托车20多辆。
2000年，骆家坝小区建成，当时被喻为“示范小区”，但几年下来，小区的物业管理人员由40人缩减至3人，物业费只够请人拖走垃圾，基本处于“无物业”状态，这块“烫手芋头”亦无人敢接手。
科教新村小区
相比之下，长沙科教新村小区的做法很有创意。在将原物业公司“赶走”后，整个小区偷盗事件频发，垃圾成堆，水管、道路无人修理。面对困境，小区业主开始寻找办法。8个月后，科教新村第五区决定撇开其他4个分区，单独“物业自治”，在众多业主的努力下，第五区绿化增加，盗窃事件锐减，业主相互信任、团结。
但很快，一系列问题接踵而来：首先，第五区单独成立业委会的申请被岳麓区房产局明确拒绝，科教新村业委会对此也极力反对，接着，第五区业主内部开始分裂。
三和园小区
长沙开福区陈家湖社区的三和园小区又是另外一种特例，他们是遭物业公司拒绝进入后的被迫“自治”，虽然目前还算有序，但背后隐藏着业委会的艰辛和无奈。
小区自发成立了业委会，业委会主任刘科来说，每一个业主都能发表意见，一些不在家的业主，业委会就多次通知，请他们参加投票。而3年前，这个小区却因住户少、盈利少而频频遭物业公司拒收。“我们也会为了收物管费来回跑。”在小区井井有条的背后是业主委员们毫无报酬的努力，刘科来表示，自己曾为了收齐两家业主的物管费一天跑了十几趟，那天她攥着几十元钱，差点落泪。
□律师看法
“自治”是否合法有待商榷
“遇到物业问题，首先应反映给业主大会，然后由业主大会和物业公司进行协调。”湖南方照律师事务所周利发律师说，《物业法》出台后，遇到物业问题应运用法律武器，不应该以拒交物业费和搞自治之类的极端办法处理问题。
从法律上讲，“自治”是否合法还有待商榷，“自治”的内容如果在法律范围内就合法，否则违法。
“科教新村第五区的自我管理模式对完善我们现代的物业管理具有相当大的借鉴作用。”周律师表示，物业提高服务质量和转变服务理念的同时，业主更需理性面对问题，科教新村的居民如果对现行业主大会和物业公司不满，可以召开全体业主大会投票表决，只要符合人数过半、居住面积过半条件便可重组业主大会，再由业主大会以同样的方式选择物业公司，在此过程中，可由地方政府对小区进行指导和协助。
周律师说，很多开发商在销售房产时单方面确定物业服务费，这点在《物业管理条例》是一大空白，如若可根据物业公司服务质量好坏按比例交物业费，可能会更有利于处理业主和物业公司的关系。
□为什么自治
A “劣质”物管公司易引发业主自治
尝试物业自治的小区还有：华侨新村、新富城小区、航空母舰小区等，历尽坎坷，无一家真正意义上的成功。
物业：我们像后妈——长沙物业管理协会理事彭程认为，“自治”的本质是一定社会背景下的“怪胎“，从社会分工朝着专业化角度来说，不符合社会发展趋势。
长沙物管协会工作人员侯建国说，物业公司就像是个后妈。开发商在开发、售房中遗留很多问题，部分业主会把对开发商的不满发泄到物业公司身上，最常用的办法是拒交物管费，业主很少体谅物业公司难处。
房产局：业主没有经营权——“物业公司的不规范是滋生自治的主要原因。”长沙岳麓区房产局物业监督管理科王科长一语道破。
岳麓区房产局物业监督管理科科长吴月平说，业主自治管理是物管活动中的一项基本权利，自己服务经营是一种经营行为，经营行为必须有专业经营资格的企业单位来执行，而业主和业委会是没有经营权的。“中国自治之路很不成熟，一旦失败后患无穷。”“我们将要求投诉率高的物业公司整改。”长沙共有物业公司400余家，真正好的屈指可数。吴月平表示，房产局会定期对物业公司进行年检，投诉率高的在年检中有可能失去开办资格。-实习记者 王梦颖
B 小、老、少、简的小区适合自治
“物业自治是否合适，是和小区面积、人数、结构息息相关的。”作为一家物业公司的老总，李自然对长沙的物业管理和经营有自己的看法。“小、老、少、简的小区比较适合物业自治。”李自然总结，小是指面积小、住户数量少；老指一些比较老的小区；少一般指写字楼、综合楼，此类小区多为办公地点，这三种小区比较容易协调关系，物业公司也不愿意接手。简主要指小区设备住房结构简单，没高技术设备，自治起来比较容易。