主题：2011年杭州楼市这些板块价格究竟降了多少？你知道吗？

市中心板块

最抗跌的板块也跌了

2011年度涨/跌幅：跌13%

代表二手房：金都华庭

历史最高成交均价：2011年7月，成交均价为37898元/平方米

历史最低成交均价： 2011年12月，成交均价为32793元/平方米

       

市中心板块向来是杭州主城区各板块中最抗跌的一个，往往别人都在大幅降价的时候，市中心板块能够岿然不动。但今年，面对严厉的限购、限贷政策，铁板一块的市中心板块也难逃降价的命运。

今年武林商圈的高端住宅市场要比钱江新城更为引人注目。4月25日，绿城的全新项目、精装级别达到“顶级奢侈”的兰园首开，均价53800元/平方米（含7000元/平方米精装），虽然限购、限贷，但50多套房源还是去化了6成多。为应对绿城带来的挑战，去年就开盘的武林府立刻在5月初推出了均价高达60000元/平方米（含7500元/平方米精装）的精装楼王，也划定2011年杭州房价的天际线。6月份兰园平价推出第二批房源，共200套左右，希望借此拉动成交量，虽然举步维艰，但并没有因此降价。真正让市中心“不跌神话”化作泡影的是新湖·武林国际的上市。11月22日，首次开盘的武林国际以毛坯房做卖点，用33000元/平方米的起价吸引眼球，一开盘就被视为“板块价格杀手”，毫不留情地把市中心板块拖入降价潮，也让周边楼盘陷入尴尬中。早就宣布11月底要推新房源的武林府至今还没有动静，背负绿城盛名的兰园只能选择坚守55000元/平方米的高位，更早开盘的昆仑公馆一整年都没有做集中开盘的动作，也没有领新的预售证。

点评

随着城市版图的扩大，“市中心”概念也越来越大，但从楼市角度很难和在一起说，还是得细分区域。

对于老杭州人来说，武林广场周边当然是绝对的中心，距离西湖近，商业繁华，但建筑密集，空气浑浊，停车困难。可无论如何，这里寸土寸金，抗跌性强，今年难得还有这么多新房源上市，照理说该让高端市场火一把，怎奈遇上限购、限贷，几百万、上千万的房子要一次性付清，有这种实力的人毕竟有限，加上市场观望情绪浓厚，这些楼盘也只能叹生不逢时了，估计如果双限政策放开，这些绝版地段的高端物业还是有市场。

而御西湖所在的文教区、远洋公馆所在的大关、香石公寓所在的香积寺现在看来也是好地段，毕竟不堵的话开车十几分钟就到武林门了，而且这些区块都是杭州人比较认可的住宅区，无论人文还是配套或是居住氛围都比较好，所以大幅下跌的可能性也不大，只是想跻身四五万元/平方米的豪宅比较难，定位中高端改善型产品更符合这些区块的气质。

住宅集体沉寂

2011年度涨/跌幅：跌12%

代表二手房：东方红街

历史最高成交均价：

2011年4月，成交均价为25351元/平方米

历史最低成交均价：

2011年12月，成交均价为22328元/平方米

照理，借着东站枢纽启用的日渐临近，城东新城今年是一个爆发的时节，因为板块内几个品牌大盘都将上市，包括万科·草庄、滨江·金色黎明、滨江曙光之城，没想到却是意外地沉寂，整个板块几乎靠酒店式公寓在支撑。

今年年初才首开的草庄一开盘就遭遇冷市，32000元/平方米的豪宅定位让它只能蛰伏待机。对于购房者来说，对城东新城的关注几乎全部倾注在滨江集团的两个项目上，但金色黎明说了几个月要开，最终没开，取而代之的是曙光之城，连样板房都开放了，坊间“试水价”更是降到了23000元/平方米、25000元/平方米，还是没赶上2011年。9月首开的住宅楼盘恒祺·克拉公馆均价23000元/平方米，反响平平。

一整年来，这个板块惟一热闹的是两个酒店式公寓项目，尤其是东方红街的酒店式公寓在做最后冲刺，估计今年内能售罄；而原筑壹号的酒店式公寓由于量比较多，为冲量也开始采取以价换量策略，11月推出团购价13300元/平方米，比年初便宜了3000多元/平方米。

从板块发展来看，城东新城几乎是一个横空出世、跳空高开的板块，从原来的农居点聚集的城市飞地一下子演进成高端住宅板块，如果放在2009年，市场火爆，人们头脑发热，或许可以，但在2011年显然难度太高。就像在该板块开发的某开发商说的，现在连这个板块市场的目标人群是哪些都不知道。

任何一个板块都需要成长、成熟的时间，对于城东新城而言，接下来或许需要时间和一些平价的楼盘来逐渐填补跳空高开的缺口，逐渐找到这个板块的定位和目标人群。相信随着2012年东站枢纽的启用，城东新城会迎来新的发展机会。

扛到年末终于失守

2011年度涨/跌幅：跌13%

代表二手房：魅力之城

历史最高成交均价：

2011年3月份，成交均价为17340元/平方米

历史最低成交均价：

2011年12月份，成交均价为15170元/平方米

刚需型新盘扎堆，降价必须得趁早

2011年度涨/跌幅：跌11%

代表二手房：棕榈湾

历史最高成交均价：2011年4月份，

成交均价为12745元/平方米

历史最低成交均价：

2011年12月份，

成交均价为11329元/平方米

板块描述
石祥路以北的城北板块今年也处于新项目集中面市的放量供应期。从8月华盛达·阅城低价首开打响头炮，到9月同一个周末内方正·荷塘月色、建投·阳光郡前后脚开盘，再到上周末受桥西惨烈价格战影响、阅城酒店式公寓悦公馆精装改毛坯再度推出，这一刚需型定位板块下半年经历了结结实实价格战的洗礼。

城北今年的新盘厮杀，自阅城始。7月20日，阅城在产品说明会上公布了14000元/平方米的起价， 8月14日首开，推出372套房源，两幢楼的折后均价分别为16500元/平方米和17300元/平方米，当天凌晨零点的时候，开盘现场出现了今年罕见的漏夜排队场面。最终，该批房源开盘当天预定约四成，为148套，这样的套数置于今年已算不错的销售成绩。

8月28日，同样首开的荷塘月色即时举行了产品品鉴会，宣布首期房源折后均价为16800元/平方米，可前有阅城低开，小幅优惠或低开越来越难以打动购房者，9月24日，荷塘月色不得不临时调低价格，开盘均价直降千元至15800元/平方米。但即便如此，市场反响依然平淡，200余套房源当天仅预定80余套。一天之后，相距不远的阳光郡也首次开盘，尽管事先放出了起价13988元/平方米的风声，但当天实际均价为16600－17600元/平方米，这样的价格相较于地处同一纬度、一个月前首开的阅城没有丝毫优势可言，三成都不到的销售率也随即证明了这一点。

12月，随着登云路附近的吉祥半岛和名城公馆贴身肉搏，城北板块越发显得动弹不得。倒是阅城灵活应变，在10月首推酒店式公寓销售不畅的情况下，将精装修改为毛坯，于12月18日再次推出悦公馆，均价则降至11000元/平方米。然而市场反应仍然冷淡，100套房源据称预定四成。