主题：你是不是觉得房价并没有降？对！因为他们不肯降！

     一般来说，每当有调控政策出台，坊间关于楼市拐点、房价涨跌、地产走势的各种猜测与分析就会接踵而至。而此次也不例外，虽然从去年新一轮调控正式拉开以来，众多专家学者对房价的判断一直没能应验，但作为今年楼市最重要的销售节点，“十一”黄金周成交“罕见”低迷却似乎给已经风雨飘摇的佛山楼市发出了一个拐点即将到来的信号，也让广大消费者重新燃起了对房价下跌的殷切期盼。

开发商不降价的理由

一、扛过了这一波，市场又活跃的时候，会赚很多钱。大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。

二、开发商早就有足够的资本死抗，正如潘石屹所说“现在开发商死不了，资金链还不错。还穿着棉衣呢”。

三、房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，相信国家不可能将房地产一棒子打死。要死也是银行先死，地方政府先死。

四、市场上历来买涨不买跌，降价不一定能带来热销。处理不好，降价反而可能引发进一步的观望。

五、如果真有楼盘价格大降，则前期业主闹事那也许只是最小的风险，更大的风险是多米诺骨牌效果的出现。谁都不敢真跳水。

六、刚性需求还在。一线城市限购，二三线城市房价上涨。限购能打压一时，打压不了一世，限购令迟早会取消。

七、地方政府也不愿意房价下降。保持平稳增长最好，既能保证财政收入，GDP也能稳步增长。

八、物价全面上涨的形势下，为什么要房价下跌？

明年见分晓

从宏观上来看，一是房地产可以说是国家近一两年来调控力度最大的领域，第二，目前全球经济形势继2008年金融危机后又进入新的谷底，复苏非常不明显。因此，之所以国庆楼市成交不旺，主要因素是购房者持币观望态度较重，认为楼价在调控政策下会有所下降，而不是所谓的减速增长。所以会看楼的多，成交的少。

作为房地产商，目前市场不景气，企业本身的资金链也非常紧张，这些的确造成较大压力，但目前市场上许多大型房地产企业都是国企、央企，他们的资金融资渠道比较多，所以他们在政策打压下仍然能坚持比较长时间。而且，由于国际经济形势比较糟糕，他们可能也在判断，国家是否会因为近期商品出口不畅，中小企业出现前所未有困境，而让银根有所松动？他们在等待。

两方面拉锯，所以国庆佛山楼市出现降价促销力度不大，老百姓也不买账的现象。

但是，我们要注意，由于近两年房地产市场的火爆，一些制造业企业进入房地产开放。针对这类中小型房地产公司，由于他们的主业已经面临困难，在房地产资金也非常紧张的情况下，可能会迫使他们做出“保主业”的决策，意味着他们可能会率先降价。

一旦他们套现保主业，就会给“带头大哥”带来压力，楼价可能就会进入拐点。我认为，这一仗最终都需要楼价稍微降一降，但不到最后关头房产商不会松口，预计今年年底明年见分晓。

销售下降是一个催化剂

先关注一些数据：7月份只有三个城市房价是下降的，有26个城市还增长了；第二个数据是最近我们对招商地产以及广州大地产商包括恒大的摸查，8月份连续每周销售下降20%。第三个数据是温总理在召开会议的时候说要加快建设，100%要完成，并且很清晰给出一个保障性住房的标准以及配套的标准，针对的是40平方米以下的，把商品房的受众跟保障性住房的受众完全区分开来，以及很清晰发展商条件、土地出让金比重、保障性住房债权融资支持等。

还有一个数据：广州南湖高尔夫球场附近有很多别墅，去年八九月份间售价是2500万元一栋，别墅配直升机停机坪，还有一亩花园可送。今年年初的价格是2100万元。9月份的时候，一位朋友前去咨询，开发商给的价格是1500万元。

这些事件表明房价已经在松动。我也跟招商地产的专业人士进行了沟通，他们担心如果第四季度这种情形延续的话，房价就会比较明显地下跌。另外他也告诉我一个事件，最近很多中小发展商找他们，问招商地产能不能接下他们的楼盘。

所以，我认为销售下降是一个催化剂，另外，中小发展商已经有很明显的状况了，房地产短期的下跌是肯定的。

限购恐难持久，建材市场终将回暖

“佛山楼市‘金九银十’的销售都不太理想，这和目前的限购政策有很大的关系，但是我认为限购不会长久。”中国陶瓷工业协会营销分会高级顾问张有卓教授说。

在张有卓看来，目前中国的出口受到较大的影响，要想保持经济的平稳发展，就要着力拓展内需，而房地产是扩大内需的重要内容，如果完全打压下去，将有60多个相关行业受到影响，“所以从长远来看，房价出现大幅度下降的可能不大。”

“从佛山的情况来看，目前的限购是限制了有购房需求的外来人口，这部分人在佛山工作又有一定的经济基础，目前因为限购而不能购房，但他们的需求仍在。加上一些较大的开发商在资金上并不存在很大的问题，他们有多种资金来源，甚至有不少大开发商开始兼并中小型开发商，只要资金不至于太紧张，他们降价的意愿就不大。”

张有卓认为，目前楼市的低迷确实给佛山的陶瓷行业造成了影响，“但影响主要集中在一些中小型、实力不强的企业。目前限购主要在一二线城市，在这些城市中，品牌陶瓷企业由于和大的开发商联系较为紧密，市场不会有太大的萎缩，而且现在许多企业已经在不限购的三四线城市拓展市场，在一定程度上抵消了限购的影响。但是对那些没有品牌的小企业，限购的影响还是很大。但只要限购政策退出，建材市场肯定会回暖。”

楼盘促销仍是“假摔”

“限购令后，二手房价格近期有小小的松动，比如有的送车位打包价后降几万，但因为税费等，购房者还是看的多，成交少。”张先生介绍，因成交少赚得少，最近同行已有朋友转行了。

他还指出，当前一手楼价格较稳定，也在一定程度上让二手房企稳，“有的后开的新盘价位高，还把周边的小楼盘的估值拉高了，比如南海万锦东苑就把早销售的小盘保利星座的估值拉高至8000多元一平方米，周边的怡翠花园是6400多元。”

“从国庆期间来看，价格基本上与节前差不多，各种折扣算下来可能便宜了两三百一平方米。但从南海桂城一带来看，价格很坚挺，甚至还有一定的上涨，金融高新区几个楼盘包括二手楼在内都是一万多的单价。”

“不少楼盘打出买房抽奖车、学位房、送黄金、8字头起等促销，但与中秋节假期的促销差不多。”他认为，房价没有真正下降，各种促销是“假摔”，此外，当前物价水平高，通胀压力大，除了刚需外，也有市民现在购房为了抵御通胀，建材价格也有所上升等，也让房企成本价上涨，因此，总体上买卖双方都比较僵持。

“坚持就是胜利”

“本想‘十一’黄金周会明显降价促销的，但我看了几个盘都跟9月底差不多，有点失望。”晓蕾介绍，有的同事看了近一年的房终于在黄金周买了，“确实比限购前降了点，比如9月底的时候，保利香槟8000出头，40方的小户型经过各种优惠活动折后单价能拿到7500元每平米，而限购前近9000。”

晓蕾仍在观望，她认为，在当前环境和政策下，佛山楼市的“泡沫”快要“破”了，“看媒体报道，房企的资金链紧张，而且成交量低迷，再这样下去已囤着地或房的房企支撑不了太久，再现在不少楼盘已在开始打促销，这已是一个信号。”

“经济形势并不是太好，关键看谁能扛得住了，再等等吧。”晓蕾认为，楼市拐点在年底和明年初，“坚持就是胜利”。

假摔啊都是！？