主题：杭州三万八千套经济适用房九月十二日起可上市交易
- 发表于2013-08-26
维权QQ一个人刚刚2004年-2007年买经济适用房的业主联合起来，找政府评评理。
凭什么文件将时间定为2004年。征求了哪些人的意见？
2006年的时候经济房与商品房只差1500元左右，以80平方米计算，商品房约要5000元/平方米，经济房需要3500元/平方米，当时买一套商品房要40万，一套经济房要28万。
若干年后房价涨到10000元/平方米，则买商品房的人有80万了。而买经济房的人需要补交80*0.55*6500元=28.6万元给国家。相当于80平方米的面积只有51.6平方米是自己的。
若干年后房价涨到20000元/平方米，则买商品房的人有160万了。而买经济房的人需要补交80*0.55*16500元=72.6万元给国家。相当于80平方米的面积只有43.7平方米是自己的。
若干年后房价涨到30000元/平方米，则买商品房的人有240万了。而买经济房的人需要补交80*0.55*26500元=116.6万元给国家。相当于80平方米的面积只有41.1平方米是自己的。
想当初用28万元买商品房，可以买56平方米。可是到若干年后，这些钱不仅仅没有增值，反而严重贬值。只能得到51.6平方米，43.7平方米，甚至只有41.1平方米。
天朝政府还让不让穷人活啊？
- 发表于2013-09-05
我是新江的业主，前天打电话12345投述，昨天相关部门回复：我们的合同部分有效，合同的版本搞错了，我们是和开发商签的合同，要投述也投诉开发商，我回答：版本搞错是你们ZF的事情，签合同是你们指定开发商，我们是冲着ZF的经济适用房来的，不是冲着开发商来的，这是其一，其二，你们说合同只有部分有效，不管你们ZF的事情，请问，这个合同是谁搞出来的，常识都知道这样的合同版本都是你们ZF指定某部门搞出来的，你们当时然不会自己动手做，但你们是管理者，是者，出了问题当然你们要担当，如果要把这错事加到老百姓那儿，没有天理呀，其三，出的政策是今年，55%的政策是07年，要配套也得和07年配，法不溯往这个道理你们应当比老百姓更明白，这也是法律上的常识，其四，杭州是个文明、可居住的、走在全国前例的城市，如果以这样的手段来改变合同性质，多收钱款的话，也违背目前国家的“四风”精神，上周一、上周六老百姓自发到市政府投诉，这就很说明这个政策出台的合理性、合法性。其五，你们说出这样政策可以不走相关的公开程序，那也是你们的一言堂，不符合为民服务的精神，其六，一开始就说，不要受少部分人的鼓动，我可以告诉你们，我没有，我是看了你们出台的政策后给你们ZF投诉这个政策的不合性，如：本意见施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住房保障和房产管理部门按规定回购，或由经济适用住房购房人补交土地收益等价款后取得完全产权。房屋登记机构办理房屋权属登记时，应比对住房保障部门提供的有关信息，对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，应暂停办理权属登记，并及时通报住房保障部门。已购经济适用住房未按规定回购或取得完全产权，且拒不执府退出管理决定的，可依法申请人民法院强制执行。你们回答说是从2013年9月12日后才算，但我从整个实施意见中，看到的却是从04年9月1日后算起，你讲的这话是否在忽悠我，你可是代表ZF和我说话的哦。还有那55%的条款，是否合理，为什么只算到04年9月1日以后，为什么不算以前，再说，我们的合同的有效的，上面就讲明是划拨土地出让金，白底黑字写得清楚呀，你们就用手段说不合法，请问不合法的合同应当从哪个部门口中说出，现在是法制社会，不是以前的人制社会，要明白，官为民想，这个社会才会前进，才会安定，才会团结，才会发展，才会真正的和谐，才会真正的中国梦实现。。。。最后，对方说我们也是听你们的述求，会向上面汇报的，就这样结束了。
我还说到，拿经济房的多人都是自住，拿到的还是有限产权，如果有一天经济好起来了，都想把有限产权变成完全产权，但不会上市交易的，这就是中国老百姓的想法，对方说，你只要住着就行了，不用改产权的，我说，这只是你的想法，不能代表我以及其他穷老百姓的想法。
我还说到，拿经济房的多人都是自住，拿到的还是有限产权，如果有一天经济好起来了，都想把有限产权变成完全产权，但不会上市交易的，这就是中国老百姓的想法，对方说，你只要住着就行了，不用改产权的，我说，这只是你的想法，不能代表我以及其他穷老百姓的想法。
近日，杭州市经济适用住房上市交易和回购管理政策出台，自今年9月12日起，符合条件的经济适用住房将可以根据相关政策上市交易或者回购。
这让不少人有机会实现夙愿。随着生活条件的改善，希望出售经适房来置业升级的想法能够实现。刚刚过去的双休日，已有不少业主到我爱我家门店咨询。
但是在颁布的条例中，最为明显的一条是：2004年9月1日前签署经济适用房购房合同的，须按规定补缴一定的土地出让金；之后购买的经济适用房交易时，须按现今评估价和当初购买价差额的55%缴纳土地收益等价款。因此，目前来门店咨询的多为2004年9月1日前购买的业主。
咨询为主，未现强烈出售愿望
对于2004年9月1日之前购入的经适房业主，这批经适房持有10余年了，代表的小区有：嘉绿苑、中兴花园、万家花园、三塘苑、东新园、近江家园等部分小区。
走访这些小区周边房产中介得知，业主并没想象中的快速反应和积极挂牌。目前前来的业主多是咨询，或是了解小区目前的市场行情，有些是在现房周边寻找升级置换的房源信息的。
从我爱我家的门店了解到，目前像嘉绿苑、三塘苑、东新园小区周边，仅有20多位业主希望在取得产权后挂牌出售，而像近江小区的部分经适房业主多为咨询，未表现出强烈的出售愿望。根据杭州市经济适用房可上市交易的相关政策，经济适用房可在2013年9月12日以后上市交易，在此之前，未取得完全产权的经济适用房业主，若要在9月12日之前登记出售信息，属于经纪公司的违规操作无三证的房屋。因而我爱我家各大门店，在9月12日之前，暂不接受经济适用房业主委托挂牌。
市场契合度不高，出售需理性报价
从挂牌的经适房面积和价格来看，并没有因为经适房的身份，而价格偏低。这有历史原因。早在杭州刚刚推出经济适用房的时候，其价格并没有像现在这样，较之周边商品房有明显的优越性。以近江家园为例，早在2000年进行经济适用房摇号销售时，其价格为3000元/平方米，而当时杭州整体的房地产市场水平并不高，小区周边同类型的商品住宅价格，也不足4000元/平方米左右，因此，其价格优势并不显著，同时户型面积也不像目前多为60平方米的小户型，而多为100余平方米的大中户型。
因此，像嘉绿苑小区的经适房，多为80多平方米的户型，也有部分100余平方米，目前市场交易单价在25000元左右。东新园小区的面积多在100-130平方米，而三塘苑有60-70平方米的小户型。目前市场单价在18000-20000元。而像近江小区中，近江一园基本为经适房，小区环境较周边更佳，户型也较大，不少户型多为140平方米左右。以目前近江家园27000元左右单价来看，一套近江家园的经适房，总价接近400万元，直逼豪宅。
不过值得注意的是，虽然经济适用房因年代原因，部分与周边商品房之间的差异并不明显，但2004年9月之前，较容易上市的经适房套均面积较大，总价较高，同时眼下市场中，多以刚性需求的客户为主，总价的承受范围在150万-200万，而目前已知的这些老小区，面积大，总价偏高，与市场的契合度较低。不少板块内又有众多的商品房、次新房，若业主有意出售，需要理性地调整报价，才能顺利出售。
2004年9月以后房源，仍有出售机会
对于部分2004年9月以后的经适房业主，几乎鲜有咨询挂牌的，因为其经济适用房交易前，须按现今评估价和当初购买价差额的55%缴纳土地收益等价款。当然也有不少业主咨询，希望办理抵押贷款业务，由于办理这些业务，也需要将经适房先补缴土地收益等价款变更产权后，所以也难实现。
是不是这些业主都会因为55%的土地收益等价款而无法出售呢？其实不然。从土地收益款公式中可以知道，需要缴纳55%的土地收益的面积是享受经济适用房面积。而不少申请经济适用房的业主，在申请前其实也有一套物业，但面积较小，因其人均面积不足而申请，后来申请到的经济适用房所能享受的面积，可能仅有几平方米或10余平方米，即便出售时需要缴纳55%的土地收益款，或因其经济适用房所享受的面积较少，而仅承担较少的税费。
市场影响较小，不排除集中上市交易
据透明售房网数据，目前杭州有38598套经适房上市，其中，12865套为2004年9月1日前签署购房合同的。从目前已知的可售经适房的数量来看，仅12865套，愿意出售的比例暂不确定。而对于现在杭州市场上有近20万套的二手房可售房量而言，这些经济适用房数量较小，难以对市场形成冲击。
不过以前有传闻的房产税如果将于今年落实，那不少符合出售条件的业主，肯定希望在房产税落实前完成置业升级，不排除出现低价集中上市交易的可能。
由于政策刚出，还有不少政府未确定的事项，例如：办理需要提供哪些资料、产权变更后的房屋性质、变更后的购入年代、今年的评估价等，所以想出售经适房的业主，还需要等待这些政策实施细则明确后再行出售。