主题：杭州：余杭房产与城区唇齿相依

余杭与杭州从来不可分，现在在杭州大都市建设中，所谓的“东动、南新、西静、北秀”，有三大块与余杭有关，所以从房地产市场来讲，也具有千丝万缕的联系，是唇齿相依的关系。余杭房产的四大优势一是区域广、面积大。余杭全区总面积1200平方公里，人口79．5万。既提供了城市东扩、旅游西进的可能，也可缓解杭州主城区开发用地不足的矛盾。 

二是区域位置优越，自然资源丰富。为杭州提供大量的城市主流住宅和休闲住宅提供可能。 

三是交通便利。作为杭州的东、西、北三个大门，沪杭、宣杭铁路穿境而过；杭沪、杭宁高速公路，104、320国道和五条省道把余杭与杭、沪、宁和苏、锡、常、甬等大中城市紧紧相连；以大运河为主干线的水路交通也十分发达。特别是最近几年，杭州城区的许多道路都向余杭延伸，使得余杭各个区块到杭州都很方便。 

四是经济优势。据统计，2002年余杭全区实现国内生产总值（GDP）175．2亿元，按现行价计算比上年增长13％，按可比价计算比上年增长14．4％，分别比全国、全省和全市的增幅水平高出6．4、2．1和1．2个百分点。城镇居民人均可支配收入达到11458元，增长15．1％。有了这些优势，所以在杭州房地产市场的带动下，余杭的房地产业近年呈迅猛发展势头。2002年全年商品房施工面积189．2万平方米，竣工面积76．7万平方米，分别比上年增长58．6％和107．3％。在各项政策、尤其是房改政策的进一步推动下，以及城市化水平的快速提高，商品房销售明显上升，全年商品房销售面积61．7万平方米。 

不过，余杭的房地产从市场上很难从杭州剥离开来，杭州房地产发展开始的城西蒋村、如今正在崛起的三墩、九堡、下沙原来都是隶属于余杭的地块，最近几年，所谓的杭州大盘开发也主要集中余杭区域范围内，像位于闲林、五常一带的金成江南春城、华立·江南水乡、天阳·棕榈湾、良渚文化村以及位于星桥的天都城等。余杭房产的四大区块余杭房地产按区块来分，大致可分为四个区块，一是临平、星桥板块；二是老余杭、闲林、五常板块；三是良渚、瓶窑板块；四是塘栖板块。 

临平房地产市场从1999年下半年开始火速增温，商品房价格从2000年的1200－1600元／平方米上升到目前的2200－2800元／平方米，部分品质较优越的小区，价格早已突破了3000元／平方米。且有80％以上的楼盘在开盘后的半年时间内消化殆尽。 

2002年，临平房地产进入全面升级时期，特别是城南世纪大道、东湖南路一带，推出的新楼盘有五六个，并且均是规模大、档次高的升级型楼盘。这其中有绿城房产的余杭桂花城项目（占地300余亩），新城房产的圣地雅阁项目（占地120亩），以及胡姬花园、华鼎花园等，在2003年以后几年内该区域是临平房产开发的热点区域。 

星桥镇则有占地6000多亩的超大规模的天都城项目。 

闲林、五常和老余杭房地产板块（以下简称闲林板块）的崛起，与杭州的城市化进程，房地产开发郊区化的大趋势息息相关。据统计，目前闲林板块在开发和储备的土地面积达到3万亩，成为继富阳银湖板块后，杭州郊区住宅市场启动最早，也是规模最大，最为重要的板块。一些品牌开发企业的纷纷进入和规模大盘的不断涌现，使得闲林板块的房地产市场日趋火爆。 

从闲林板块的楼盘布局看，主要有三大组成部分，一是02省道两侧；这里是整个闲林板块楼盘分布最为集中，也是总量最大的部分。如绿城桃花源、金成江南春城、华能西溪山庄等大盘均分布于此，而如金都雅苑、爵士风情等中小型的楼盘更是林林总总。第二大组成部分是五常地区，比较知名的有大华西溪风情，华立江南水乡和通策五常水乡，都是动辄千亩以上的超级大盘。第三大组成部分就是主要分布在老余杭镇上的公寓楼盘，随着闲林板块趋热，开始为杭州购房者所关注，比较代表的楼盘有凤凰家园、福田城市花园、永安锦湖苑等。这三大组成部分，闲林和五常是以杭州的开发商为主导的，主要针对的也是杭州购房者。而老余杭镇区的楼盘则是余杭开发商的阵地，客户群是以本地购房群为主，杭州等外地客为辅。 

闲林板块的住宅类型还是以双联和排屋为代表的经济型别墅为主流。面积一般控制在180－250平方米，双联，或者三到五户联排，有天有地有花园，单价在3000－3500元／平方米，总价在60－100万，和市区的公寓总价接近。 

老余杭镇上还是以多层公寓为绝对主力，在建筑处理和规划设计上不断借鉴杭州优秀楼盘的一些做法，比如凤凰家园。目前余杭镇新开楼盘主要就分布在镇南的凤新路和禹航路南线，户型基本在110－140平方米左右，单价2000－2200元／平方米，每套的总价约22－30万。依托本地旺盛的住房需求和一些杭州投资客的购买，老余杭房地产销售形势良好，单价比之一年前上涨了300－400元／平方米。 

瓶窑、良渚的房地产开发是近两年特别是2000年以来才红火起来的，当时瓶窑地区的房价还在1100元／平方米左右，目前瓶窑镇老区的房价集中在2000－2500元／平方米，瓶窑新区价格略高一些，大致在2300－2800元／平方米，排屋的价格在3300元／平方米以上。良渚镇的房价高于瓶窑，在售楼盘单价在2500－3000元／平方米之间。与杭州市区最近的勾庄地区，价格则在3000元／平方米上下，接近三墩的房价。 

塘栖的商品房价格从2001年开始上涨，涨幅很大。2000年下半年住宅单价还不到1000元／平方米，至2001年上半年涨到了1300元／平方米。而新一轮的涨价出现2002年，今年上半年价格还维持在去年的水平，但目前的售价则在2000元／平方米左右。