主题：闲林板块居住功能研讨会

主持人：
    各位领导，各位嘉宾，我们本次研讨会现在开始，我们本次研讨主题是闲林板块居住功能研讨会，主办方是《浙江楼市》栏目，和汉嘉顾问机构，媒体支持是房天下，我是《浙江楼市》主持人陈稼，很高兴和大家见面。
    首先介绍一下今天在场的各位嘉宾：
    浙江经视浙江楼市主编 楼小龙先生
    汉嘉中国地产顾问机构 总经理梅杰先生
    汉嘉中国地产顾问机构  副经理陈焕春女士
    今天同样荣幸请到余杭区的领导，一位是余杭区建设局房管部赵兵主任，还有一位是余杭区建设局规划部的朱曙峰领导，本次研讨会还得到了很多的媒体同胞的支持，他们是今日早报的媒体朋友，还有房天下的媒体朋友，浙江电视台新闻台的丁老师也来到我们现场，他是我们杭城著名房产评论员。还有我们楼市杂志的主编朱有根也来到我们的现场。
    今天我们研讨的组团是在闲林，有开发商代表，首先欢迎绿城房产总经理助理强月飞，宏丰家居营销部总监孙笑乐，华瑞房产的营销策划部经理李娜，华盛房产的营销策划部经理樊春红，东海房产营销总监张琛，赞成房产的营销总监钱红泽，华鸿房产的营销策划部经理徐樟红。

闲林这个板块是继富阳银湖区块以后在整个杭州郊区住宅市场启动较早、规模比较早的区块，随着文一路延伸段的开通，大城西的板块发展越来越成熟。
    
当然闲林也是融入到大城市范围以内，上半年到目前为止整个杭州房地产市场的整体形势相当火爆，相当多的购房者把目标放在九堡、申花等板块，我们主办这样的研讨会，是希望开发商和我们一起能够重新审视这个闲林区块的居住功能，能够给它一个重新的定位，能够通过媒体呼吁让消费者重视闲林区块。

赵兵：
    
闲林板块这几年来讲发展迅猛，经过几年来的开发，不少楼盘初具规模，目前进入三期、四期工程，金都雅苑，包括另外其它的一些楼盘，比如说金山翠谷三期工程，还有一个文一路延伸段，对我们文一路沿线的工程。整个闲林区块通过几年的开展建设，已经初具规模，从整个配套建设来说还有待加强，市政工程以及02省道的高速公路，建成通车后跟主城的联系更加便捷。
    
另外一个闲林区块的自然环境有独特的，是目前投入比较大，我们计划在西溪湿地当中投入三期工程，投入五十多亿的资金，对整个区块的自然环境来讲，通过西溪湿地改造，对整个区块的价值提升，这个是明显的，对整个区块的自然环境来讲也是有大的好处。
    
原有的开发区和开发企业在开发建设过程当中相对独立性较强，在整个区块的规划功能上面，是在公建配套设施方面有不足的地方，也有待于我们加速建设，比如说一些大型的商业设施，、医院等一些公建设施，从目前的情况来讲可能不是很到位。
    
对我们已经建成的一些开发区的有一定影响，实际上这个区块的入住率影响是大，虽然我们近几年的建设当中大量已经建成，但是整个区块的入住率还不够，对整个区块的人气有一些影响，对整个区块的基础设施建设我想政府部门应该尤其重视。
    
我们在02省道的改造，目前开发商和地块内容的公建设施，建设规划的情况，整个区域的发展带来有利条件。
    
02省道目前的绿化建设还没结束，周边的整治工作继续进行，进一步的美化，提高环境的质量，至于商业的公共建设，规划上面的考虑，我们的开发商也好、购房者也好，对于沃尔玛的超市是否能够真正建设，还需要进一步确认，谢谢。

主持人：
    朱主任你对闲林板块怎么看的，政府方面有什么动作，我们现场有很多的开发商，跟他们的沟通能不能跟我们说一下？
 
    
朱曙峰：
    感谢主办方，这是一个很好的平台，对我来说也是第一次参加这样的会，对我的帮助也很大，在座有很多的房产专业机构、专门人才，希望接下去能够听到他们很好的建议，我想有这些建议，对我们以后开展房地产方面的建设、管理都有很大的帮助，能够维持我们闲林板块的健康和稳定的发展，这个意义重要。

朱曙峰：
    
我主要谈一下规划上的事项和设计的情况，整个闲林的区块，大的板块在我们余杭，按照余杭区分区规划的设想，整个余杭用地范围有近三百平方公里，我们当时做了一个分区规划，规模是120多平方公里，实际用地按照我们规划的定位，整个余杭区域是山水景观为特色的一个杭州市最具魅力的综合性城市社区和高教基地。
    
房地产是我们这个板块里面最主要的内容，按照现在的发展情况来说，现在很多的房地产已经进驻，按照实际情况来说，虽然入住率不是很高，余杭有几个主要乡镇，基本上能够满足配套设施，随着入住人数增加，会有一些公建配套的要求，我们政府重视这一块发展。
    
前一段时间对这个区块做了很多专业方面的研究，比如说前一段时间对于余杭空间的研究和产业提升的研究，包括文一路两边的城市设计，包括是高教科技城和科技规划，这一系列的研究，对进一步明确地区的空间布局，提升余杭的产业，强化公共配套设施也具有重要的指导作用，进一步对余杭区的规划，在研究当中体现进去，首先从规划上做好工作。
    
在建设方面赵主任业介绍了内容，近年来在配套设施花了很大的工作，现在比较大的基础设施方面，已经进入余杭区，污水处理厂我们已经在建设，25公里的主干管已经完成，今年年底能够投入使用，还有02省道，包括现在的杭州高速公路文一路已经完成，正在建设的工程有五、六亿的工程，还有西溪湿地三期正在加紧推进过程当中，这个项目包括西溪湿地本身的建设，加上农居点的安置，包括房产的，总共有40亿，这是很大的规模，还要加强基础设施一块有02省道的环境整治过程，基础设施工程已经列入政府工作的议事日程。
    
现在比较关注的是公共配套设施，现在主要的公共配套设施，文化、、医疗，主要还是依靠于现有的几个乡镇或者说管委会的配套设施，我们设想在文一路大道边建设市政设施，我们也在做一些调查研究，这个建设发展可能要逐步形成，并不是一下子能够建成好放在那边晒太阳。
    
现在调查比较实际的情况，前一段时间调查一些房地产公司，本来有一些大的配套的幼儿园、、医疗卫生等设施，我们也在调查，是不是可以拿出来共享，这是一个设想，对大的公建设施的设想。
    
另外一个利用老的余杭老的、医院等，都规模比较大，利用这些设施扩建、改造，进一步完善公建设施配套要求。
    
第三点我们政府也在逐步的花力气，根据这个地区发展的进一步要求，配套一些、医院，甚至是文化设施、博物馆、文化馆、商业，比较大的公共建设。
    
现在我们对余杭的发展思路，基本上是有三条发展思路，第一个是多角度的融入主城，包括余杭和闲林板块与主城不是一个面，而是全范围的，一方面我们希望更主城能够共享，这是一个全方位的组成部分，另外我们余杭有若干个乡镇组合起来，我们希望能够和几个乡镇抱团发展，加快基础设施建设。
    
因为相比我们余杭有一副三主，相对于几个组团来说，它的归属性、认同度更强，我们希望通过这几个乡镇，正好抱团发展的概念，加快发展文化设施、医疗设施、设施的建设，加快启动余杭组团的高教、高科技产业设施。
    
另外是做好山水资源，因为余杭组团里面山水资源好，有一个是西溪湿地，有很好的一块和睦水乡，还有南湖滞洪区，我们要实现这样的目标，谢谢。

主持人：
    谢谢朱主任，接下来有请本次主办方之一的汉嘉中国地产机构总经理梅杰先生做主题发言。
 
    
梅杰：
    
我们高兴能够邀请到我们的政府和开发商、有关媒体参与这个活动，我们今天这个会的各个角色都有，政府和开发上是这个区域的打造者，媒体是价值的传播者和分析者，政府和开发商是默契的团体，闲林这个板块的价值，不是通过媒介吹上去，它原来有什么价值就是什么价值，现在我们这个环节里面，本身的价值一直没有被传递好。
    
我们这次活动的意义，通过我们再次的评估分析，把板块的价值再次传递给我们的消费者，闲林我想这个板块是脱离城西的板块，也是最早发力的板块，有休闲、旅游、度假的概念，出现了多低密度的住宅，这是在三年多前的一个阶段。
    
当初由于靠着它好的景观资源和相对比较低的总价，在杭州房地产闲林板块发展初期得到加速发展，经过几年的调整，我们发现闲林板块的价值有一个重新转移，最大的一个转移就是闲林板块已经纳入到大城西的范畴。
    
刚才我们的政府有关领导也讲了，其实融入主城闲林在悄悄的做，虽然没有很多大的政府题材在做，大家在悄悄做，下沙也好、三墩也好，都有很多炒作，闲林很踏实，02省道都是最宽最快捷的道路，速度设计很高。
    
我看到了文一西路的延伸，这是把闲林板块纳入主城的一个过程，我们看到翡翠城、金都这些项目比三墩板块方便得多，我们同样从黄龙区域出发更快到，但是价位比三墩热门楼盘低了不少，低了20%。
    
闲林一直有它的价值存在，所以这两年融入大城西之后，功能也更多，从原来的房产概念变成休闲、居住产业的复合型概念。
    
原来很多小区的客慢慢发现不但可以，更是可以居住，我们看到的景观，从湿地到南湖，包括是西苑对杭州传统的景观吸引力，包括道路的建设，还有一个配套，现在大的配套已经设施进去，配套每个小区都在积极建设。
    
还有价格上的魅力，这些其实一直在暗示着我们闲林这块的价值需要重新发现、也需要重新传达，我想这个价值需要媒体包装、传播，这个环节上开发商也挖掘很多，趁着这个机会我们谈谈除了价值以外还有哪些问题，闲林最大的毛病刚才讲了几个，一个是公共交通系统的问题，交通系统和道路是两个概念，道路很宽，但是没有公交系统，没有快速公交、没有，实现普通居民的一个使用的问题。
    
其实我们也知道，坦率地讲，政府把下沙引入快速公交，老百姓也希望引入快速公交，我们应该为了加强我们这个区域的可居性，公交系统是头等大事，公共交通的建设，作为开发商的呼声也好，作为民生的呼声也好，政府都要做。
    
很多对城依赖度不高的老年人都愿意住过去，是闲林那边的气温在落日以后，太阳下山以后比城区低四度以上，但是最大的问题是医疗问题，担心医疗保障不够及时，要有一个时间表，让闲林这里的楼盘有一个跨越。还有一个是系统，闲林有很多的高教，这个方面也需要加强。
    
商业配套是最容易解决的，商家在商言商，小区里面的入住率到了，我在想我们在板块价值的打造方面，呼吁政府也考虑到公交系统的设立和医疗系统的设立。
    
在传播价值的时候应该更有题材，闲林是大城西里面一个适合居住的区域，这个大家都有目共睹的，我们都知道接下来有大量的老盘里面的新房源，比如说西溪山庄，新明半岛等都要推出。
    
从原来休闲度假的题材转移为一个结合产业生活配套和景观的生活之城。我们呼吁媒体让更多的环节参与这个事情，因为这块是一个硬伤，实际上很多人买过去房子都是空的，很多人想住，但是住不进去，更何况有大量的楼盘，包括是东海的盐湖城，有一百万方的量，大多数依赖于城市公交系统的公寓楼盘，它不是一个低密度的住宅，低密度住宅对于公交系统要求最低，他们有私家车，但是两三年内要上市的翡翠城和大量公寓要上市。
    
这里初算一下，两三百万方的公寓楼盘要上市，这意味着人口压力大，如果没有一个强大的公交系统，包括一个医疗系统支持的话，现在买了都住不进去，所以我觉得这个是我们要面对的一个问题，公交系统里面我们顺便提一下，现在02省道是很快，但是这个里面有一个瓶颈就是金山岭，这是一个败笔，通过金山岭往西将近四五百万方的口子上会出现一个大的瓶颈，这会必然干扰到速度，这里速度很快，80码的速度，节假日的时候这里成为一个瓶颈，当时这里设计的时候是一个失误，两年内一定会体会到失误，到金山岭才会进入杭州高速，急需盼望文二路快速打通，要不然金山岭这块地方看起来很快，但是上不去的一点。
    
如果文二路能够打通，缓解交通的压力，所以我想刚才的一个主题是我们通过价值的打造和整合我们价值的发现，重新评估闲林的真正价值，让价值更有提升，希望政府参与进来，这个时候也只有政府参与了，开发商也是在参与了，政府加大对公交系统，对整个医疗的系统投入和建设，西边不亮东边亮，均价标到八千块，我们投入几个、公交系统，价格肯定可以跟它抗衡的，这个地方才真正具有居住性，九堡环境上肯定不如我们闲林，所以我想这个是希望通过我们这次活动是一个开始，然后统一一下我们闲林板块价值的重估。价值的打造过程中，而不是让开发商闷头打造，这样我们的价值会更高。

主持人：
    
谢谢方总，可能相对于整个闲林板块，绿城的翡翠城算是卖的比较红火的，接下来有请强总介绍一下，除了你们本身品牌效应以外，还有怎样成功的销售经验可以推荐给我们大家？
 
    
强月飞：
    
其实我们绿城在闲林这个项目，在这几年销售过程当中，大家都是一样，心路历程是一致的，首先应该感谢《浙江楼市》，作为闲林居住价值的提升，我觉得大家都做得不错，都比较好，可能从05年的6月份以来到今年6月份开始，很多楼盘都有天翻地覆的变化，事实上这点让我想到前些年股市，经过了这么多年的熊市，在中国经济发展良好的资本面情况下，去年还出现了井喷式的发展。
    
我们这个阶段以来，应该说整个国内房产市场面临这样一个环节，需要得到大量的释放，股市尽管热，到今年“5.30”之后，题材股、垃圾股被拦腰折断，行情不好，不同的板块、不同的公司由于它的基本面情况，会出现分化，我觉得之所以讲这个话，我觉得有益，现在市场搞的鸡犬升天，也许过一段时间，楼市的“5.30”来了之后，楼市上的题材股、垃圾股也要打回现实，这是现实的。
    
实际上闲林板块的一些短板和它的一些，媒体也好、客户也好、开发商也好都清楚，先从短板说起，先从不足说起，配套是一个不容置疑的，开发商现在都下了很多的工夫，公交和商业的配套，甚至于，都根据自己的能力做出相应的工作，根据本质来讲，我觉得市政公共配套建设，道路交通、医院等建设要依赖于政府，政府这两年确实在公建设施和基础设施也大力发展，闲林才熬过前面将近两年的低迷期，政府的投入应该说起着决定性作用。
    
但是跟其它的板块相比较，的确由于历史的问题，发展不是太快，我相信随着政府对闲林板块未来的设想，西溪湿地和对于公共设施的落实，会有很大的帮助。
    
另外商业配套这块我比较赞同梅总，有需求就有供给，蒋村当年规划再滞后，现在还照样成为杭州发展比较快的位置。
    
我们要重新认识闲林的，刚才都已经讲到了一些，我个人认为闲林有条件成为杭州未来五年、十年最高尚的区域，为什么这么高调？我觉得有这么几点，第一有得天独厚的自然，我们把闲林和周边目前杭州市相对比较热的几块做比较，三墩、九堡、下沙，无论什么板块都无法去做比较，西溪湿地和小河山，包括是它的一些历史积淀，这些方面的，的确杭州没有一个目前正在开发的区域可以比较。
    
这是成为高尚居住区的前提，独特的自然景观，第二个并不纯粹意义上低密度的居住区域，放在大的背景来看，无论是九堡、三墩、下沙的区域，它推出的土地和容积率来说，是闲林的两到三倍，哪怕闲林从前一个阶段的排屋为主要建筑形态到目前的高速发展，它的居住密度和开发强度远远低于其它几个近郊楼盘，从这个层次来讲，因为低密度住宅也是成为高尚居住区重要的前提。
    
最后一个就是交通问题，以翡翠城来说，以武林广场到翡翠城到一个半径画一个圈，大部分的热点板块都在这个圈里面，也就意味着闲部分事实上在交通距离并不处于弱势，从三个方面的比较明显的，我觉得闲林完全有条件成为杭州未来高尚住宅。
    
闲林将来就是一个完全高档次、高消费人群，对居住需求比较高要求的人聚集的一个地方，实际上一方面取决于心态，另外有很多有实力的开发商公司，以翡翠城的例子来讲，与闲林相匹配，翡翠城居住功能定位本身就是高档，应该是领先于其它板块，它不是一个满足城市中低收入成群第一次购房需求为主的居住，而是满足城市二次置业或者说多次置业的人群，改善生活质量的需求和定位的区域。
    
这个定位实际上相对操作比较成功的西溪山庄，包括金成、翡翠城，都有比较好的体现，只有我们的产品跟我们本身的区位、区位历史的价值它的契合程度最高，居住功能也就实现得最好。

主持人：
    接下来有请华盛房产的樊总介绍一下楼盘的相关情况？

 
    
樊春红：
    感谢大家，今年上半年楼市应该说刚刚释放，上半年我们的销售还是蛮好的，这个阶段看另外的板块，其实我们的消费价位还是相对比较落后的，像申花板块、九堡、滨江，总体价值提升这么快，而我们提升相对比较慢，人家觉得九堡的区块价值比较值，的开通、的建设，使价位得到提升。
    大家可以想象一下，大家都在努力地做，做得不是很好，为什么在客户群体的定位上面或者说整体的价位，应该说硬伤比较明显，现在闲林楼盘发展情况，我觉得想象一下原来蒋村的板块一样，蒋村也是有很多的公司在这里开发，它的商业配套也是相对之后的，大家都可以看文二路上的物美超市、西城广场，这里的商业配套相对于城西整体人群来说远远不够，我们也是呼吁，希望政府部门在我们闲林板块的建设过程当中有一些规划和利好消息落实掉，这本身也是增强客户的信心，对于政府的一些相关信息，作为一个中立的态度都是一个利好的消息，对我们也是一个利好的信息，应该说闲林整体板块在未来交付了，经过政府的下我相信会越来越好。

主持人：
    谢谢樊总，现在请东海房产的张总介绍。
 
    
张琛：
    感谢大家，我们在闲林有一个项目，刚刚在我们拿到规划公司给我们的规划项目时，我们是欣喜，这个银湖城有一个两百亩的环湖社区，这个小区囊括高中低的居住形式，目的是给各种人提供不同的生活方式，我们这里的配套设施完备。
    有一个商业娱乐为主的和一个社区的活动，还有为游客服务的旅馆，我们规划我认为在小区里面基本上能够有一个循环，能在这里工作、也能在这里生活，我们是这么想的。
    这里也有一点隐隐的担忧，这是大家都说的配套问题，假设我是一个消费者，像我这样有老有小的，我对交通不是太敏感，我在路上花的时间久一点，把家里的老人和小孩安顿好，我们小区能够满足，但是我们做不到的一个很大的医疗系统和完备的机制。
    对我们这个大盘也是需要政府部门能够呼吁一下，能够给我们一个配套，因为其实我说到这里也很感慨，我也不多说了，我觉得我们这个银湖城就像待嫁的姑娘，十八般武艺都具备了，这个规划机构是一个很好的媒婆，在拼命的鼓吹，父母希望提供更好、更合适的约会地点，能够嫁得更好。

主持人：
    我们最后有请华瑞的李总。
 
    
李娜：
    高兴提供这样的平台，我觉得闲林板块处于杭州跟余杭中间刚好是一个政府区尴尬的位置，其实闲林板块是适宜居住，有一些得天独厚的自然条件，在这几大板块里面是属于比较冷落的状态，其实我们绝世风情也是进入比较早的开发商之一，我们闲林板块整体价格难以快速提升比较大的原因。
    第二个最大的问题是公交、出行、、医疗配套，我们大家的共性差不多，杭州的人购买的比较多，如果、公共交通、医疗等解决的话，将会出现井喷的状态，政府这些都能够明确时间的话，也是会提高相应的入住率。
    现在很多人住想住，但是关键就是这些问题如果能够明确的话，让居住者、者有信心，我觉得也是政府表现的大好机会。
    现在对于杭州的闲林板块，价格只有四千多到五千多，闲林板块有这么好的西溪湿地环境，如果这几点都能做到了，我觉得闲林板块用股市的一句话，应该成为一个主力股。