主题：今天有内部的朋友告诉我9月底前确定能办房产证了，大家有接到通知吗？共同要求赔偿吧

法律意见书

刘建胜等七位业主：

2007年8月29日，本所接受你们的委托，并指派宋桂明、张苑律师两位律师对滨江区临江花园•明珠苑房屋产权证至今未能办理一事进行调查取证。现调查取证工作已全部结束，特向你们出具此法律意见书。

一、关于调查取证工作的总体思路

根据本案的具体情况，本所律师收案后认为应从两个方面进行调查取证：一是从土地管理部门、房屋管理部门等部门调查了解土地和房屋基本情况；二是直接与浙江中达房地产开发有限公司（以下简称中达公司）进行协商。以求所调查内容与中达公司的说法能相互印证。

（一）调查部门：

1、滨江区工商行政管理局

2、杭州市国土资源局档案科、地籍科

3、滨江区建设局档案科、综合科

4、滨江区房屋管理中心

5、浙江中达房地产开发有限公司

（二）法律依据：

1、《城市房地产管理法》

2、《城市房地产开发经营管理条例》

3、《商品房预售管理办法》

4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

5、《杭州市住宅区建设项目综合验收管理办法》

6、《杭州市房产管理局住宅区建设项目综合验收具体标准》

7、《城市房屋权属登记管理办法》

8、《杭州市城市房屋权属登记管理办法》

9、《中华人民共和国合同法》

10、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等等。

二、调查过程

（一）中达公司的基本情况

根据滨江区工商行政管理局的档案显示：2003年10月10日，浙江钱江置地有限公司董事会决定组建中达公司，并将浙江钱江置地有限公司名下的临江花园•明珠苑项目土地使用权转入中达公司名下，由中达公司负责临江花园•明珠苑房地产项目的开发建设。2003年11月4日中达公司成立，其中浙江钱江置地有限公司出资2700万元，占注册资本的90%，其余出资由三个自然人股东组成，出资方式均为货币资金。法定代表人为沈建妹，登记的经营范围为开发、经营临江花园•明珠苑以及其他无需报经审批的一切合法项目。到目前为止，中达公司历经4次变更，至目前为止，公司股东为浙江钱江置地有限公司，占注册资本的99%，另一股东是杭州高新公共设施管理有限公司，占注册资本的1%，现法定代表人为王建良。

（二）房屋问题

据滨江区建设局档案科、综合科、滨江区房屋管理中心等部门的调查了解：中达公司至今未办理临江花园•明珠苑房屋的初始登记（大产权证），从建设局查询了以下材料：工程竣工规划验收合格证；建筑工程消防验收意见书；杭州市环境保护局处理简复单；建设工程竣工验收报告；建设工程竣工档案认可意见书；监理单位工程质量评估报告；勘察单位工程质量检查报告；设计单位工程质量检查报告；施工单位工程质量竣工报告；房屋建筑工程质量保修书；竣工验收备案表；建设工程施工许可证。从以上资料的结论性意见来看，基本符合相关验收标准（相关验收文件中均使用“基本符合”、“原则同意”等措词）。

（三）土地问题

根据杭州市国土资源局档案科、地籍科工作人员的相关调查了解：临江花园•明珠苑房产项目尚未通过土地复核验收。土地复核验收主要是看：有否按批准的范围使用土地；有否符合商品房预售、销售条件；有否改变土地使用性质；有否擅自转让土地使用权（含联营、联建等）有否擅自增加容积率等等。明珠苑尚未通过土地复核验收具体原因是中达公司开发临江花园•明珠苑土地使用超过批准的面积，而对于补缴超过面积的土地出让金的标准尚未达成一致意见。中达公司认为计算标准应按原土地出让合同中的标准补缴相应的土地出证金。而市国土资源局则认为应按竣工时的地价补缴相应的土地出证金。市政府曾主持会议针对滨江区部分项目进行协调，最后确定以2003年的标准补缴相应的土地出证金。但中达公司至今没有回复。

依据：《关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定》

第十四条除工业用地、工业（仓储）用地外的其它土地，在原用地范围内经依法批准增加建筑面积的，按以下规定办理：
1、在2003年4月1日前批准加层、改（扩）建等增加建筑面积（或容积率）的，增加建筑面积部分按照现行评估确定价的55％补缴土地出让金。
2、在2003年4月1日后（含）经依法批准加层、改建、扩建等增加建筑面积（或容积率），且批准时间在土地出让合同签订之日起一年（含）以内的，增加建筑面积部分按原评估确定价或市场成交价的100％补缴土地出让金；超过一年的，增加建筑面积部分按现行评估确定价的100％补缴土地出让金。