主题：《浙江市场导报》对“现代印象广场”的调查

陈彤

这一事件中，开发商并未被证实有明显违法的行为，但是业主们的维权理由显然有着充足的道理。在“法”与“理”的博弈中，似乎能给我们带来启示。

房产三证为何迟迟不能办理？开发商“巧”借合同降低违约责任？留置的巨额物业维修基金是否该补足利息损失？位于杭州滨江区的中冠·现代印象广场在去年交房之后，一直遭受着业主们的抱怨。接到投诉之后，《市场导报》记者日前介入了调查。

办理房产三证一拖再拖

杭州的范先生介绍，他于去年3月向杭州英冠房地产开发有限公司购买了现代印象广场的一套精装修的房屋。去年10月，英冠房产公司向业主交付房屋。

商品房买卖合同上规定，出卖人应当在交付后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。然而，令众多业主诧异的是，120日过后至今已近5个月了，英冠房产公司仍未提交相关材料，以至于他们迟迟无法办理房产三证。

这样的局面引发了业主广泛不满。在搜房网业主论坛上，众多业主对此进行了声讨，要求开发商给出说法，并给予赔偿。有的业主甚至表示，要找律师上法院打官司。

导报记者多次联系英冠房产公司要求采访，但始终没有得到任何反馈。

在与杭州市滨江区房管局取得联系后，工作人员则向导报记者证实了业主们的投诉。据介绍，该局至今没有收到英冠房产公司提交的有关办理三证的任何资料。

该局房管中心的一位陈先生表示，有关于现代印象广场的投诉和咨询很多，业主们都反映三证办不出来。据了解，产生这一问题的原因是，开发商目前仍在做土地复核验收，而这个程序所需时间比较长。

“只要有关该房产的各项资料都齐全，我们局一定会尽快审核通过的。”陈先生表示。

开发商迟迟不能兑现承诺，让业主办理三证，房管部门是否可以追究相关责任？就业主们所关心的这一问题，陈先生表示无可奈何。他指出，由于没有法律的规定，房管部门无法进行制约，更无法处罚，业主只能民事索赔。

合同条款预先“留有余地”

“开发商在订立合同时，就为其逾期办理产权登记留好了退路！”范先生说。

导报记者看到，合同条款上规定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按房价款的0.5％支付违约金。

范先生指出，违约金的比例本应该经过双方协商的，但是开发商所提供的合同，这部分内容都已事先打印好，没有修改的余地。此外，他们事后才知道，上述约定的违约责任是相当低的。由于对订约并不在行，因此事先根本就没有察觉。

“据我了解，有些房屋买卖的这部分违约责任高达3％！”滨江区房管局的相关人士向导报记者透露。

范先生还指出，《商品房买卖合同》(2000年修改版)示范文本的这部分规定也显然不利于消费者的权益保障，因为开发商违约责任的大小被固定化了。这样就导致，开发商延迟一天办证跟无限期延迟办证的责任是等同的。

导报记者获悉，为了进一步保护买卖双方的合法权益，省建设厅、省工商局拟对《商品房买卖合同文本（2000年版）》进行修改。在征求意见稿中，出卖人违约责任固定化的模式已被放弃，转而采用责任累加的方式。即由出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付违约金。

开发商留置巨额维修基金

除了三证延误办理引发的问题外，业主们还对物业维修基金的延迟缴纳提出了质疑。

有业主指出，购房时英冠房产公司即向业主代收了物业维修基金，但由于相关手续仍未办理，这笔钱至今仍没有上缴到维修资金管理机构，而是留置在公司手中。

“仅我一户所交的费用即有3800余元，我们这儿的业主少说有数百户，物业维修基金高达数百万元。”业主范先生指出，他是一年半前交费的，由此产生的利息应当返还。

杭州滨江区房管局一位负责维修基金管理的沈主任告诉导报记者，物业维修基金是由开发商代收代缴的，它分为两部分。预售之前应当预交的4元/平方米，开发商已缴纳；交房之后应交的61元/平方米，开发商尚未缴纳。

逾期这么长的时间，开发商是否负有法律责任？沈主任表示，根据我省的规定，这笔钱只要在初始登记之前缴纳就可以了。因此开发商长时间留置这笔资金，并不违反有关规定。

就业主们的这一质疑，杭州市物业维修资金管理中心的一位工作人员颇有感触。他表示，利息损失的问题的确存在，因为管理部门是按照实际的收费金额接收物业维修基金的，而其中并不包括利息。

据他介绍，原先有的开发商在预售时即收取这笔费用，侵占了广大业主的利息收入，考虑到这一因素，主管部门已明令禁止开发商的这一做法。但是针对交房之后，开发商仍长时间的持有业主这笔巨额费用，因为这样的情形较少发生，有关法律并未对此予以规范。

业主们与英冠房产公司间的争执能否得到妥善处理，导报将继续予以关注。