主题：2009年中国房产十大热门话题

2009年，中国房地产走过了近乎疯狂的一年，房价疯涨、成交大增、投机盛行，在国际金融危机的大环境下，中国房地产业一枝独秀，几乎是出乎所有人的意料。在这一年，有很多值得我们关注、研究和深思的话题。

一、降价潮。今年新年伊始，万科又掀起了新一轮降价潮的序幕。上海万科元宵节期间推出了“丰礼迎春”活动，和去年开发商纷纷观望不同，沪上不少开发商不再消极等待楼市回暖，绿地、嘉华、保利等品牌开发商也参加到价格战行列中，各地降价潮呈愈演愈烈之势。遗憾的是，由于政府的救市，这一轮降价潮没能延续。

二、经济振兴规划。今年2月份，房地产业将被纳入中国经济十大振兴规划的观点甚嚣尘上，业界人士翘首以盼，纷纷将此作为房地产业最后的救命稻草。更有甚者，原全国人大常委会副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危竟然越俎，在2月21日在中科院研究生院管理学院主办的“国际金融危机与我国的应对措施”报告会上透露，第十大产业振兴规划确定为房地产，但规划具体措施尚需等待。结果，房地产业没能搭上中国经济十大振兴产业规划快车。

三、售房红头文件。今年1月14日，山东潍坊寒亭区政府下发了《关于促进房地产业加快发展的意见》(寒政发【2009】3号)，明确要求全区副科级及以上现职干部，每人至少销售一套住房，完不成任务的，按比例从所在单位已认定的全年招商引资额中扣减。

随后不久，寒亭区房产局制定出台了《关于机关干部购买(引荐)商品住房的考核认定办法》，要求全区副科级及以上干部每人至少购买或引荐购买一套商品住房，时间为2009年1月14日至6月30日；考核认定办法还规定，购买或引荐购买75平方米/套(含)以上商品住房的，认定为一套，不足75平方米/套的，按0.5套认定；并对完不成任务的如何从所在单位招商引资额中扣减做出详细规定；并同时表示，对考核结果每月予以通报。政府以红头文件规定干部售房的方式支持房地产业发展，实属匪夷所思。

四、小阳春。今年一季度以来，国内许多城市的楼市开始逐渐显露出复苏迹象，并在前一段迎来了供需两旺的“小阳春”。随着成交量的回升，2008年下半年开始的开发商降价行为明显减少，房价趋于平稳，甚至部分楼盘悄然提价。今年的房产小阳春令地产商收获颇丰，正是由于小阳春所激发的成交量，为今年房产火爆奠定了基础。

五、假按揭。今年一季度，地产涉案诉讼正呈激增之势，其中大多为假按揭诉讼。鉴于假按揭多存在一至两年的滞后期，我们正在目睹自2007年地产大牛市以来，那如火如荼的成交数据背后究竟有多少潜在的秘密——从套取银行贷款、虚抬房价，到编织一个无影无形却真实存在的、以消化假按揭诉讼房产为利润来源的利益集团，在那里，利益的交换与输送触目惊心。对于今年上半年的假按揭，笔者和牛刀、时寒冰等及时撰文揭露，银监会也较为及时地出手整治。可遗憾的是假按揭现象却难以根除，各地假按揭行为仍时有发生。

六、退房潮。09年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。热销未能掩盖退房事件的发生。以北京为例，截至5月18日，北京市房地产交易管理网上共有119页，1772条期房退房信息，其中一些楼盘的退房率高得有些不正常，达20%以上。现房退房信息也有51页，752条。

导致退房潮的原因有三点：开发商为制造热销假象自买自卖，在达到预期目的后便进行退房，此其一；其二，开发商为了缓解资金压力，采用不同手段进行假按揭，以期达到骗取银行资金的目的，在达到目的后采取退房方式实现自己的资金转移；第三，部分消费者、投资者受盲目需求心态驱动，在进行冲动性购买后经理性思考觉得不是入市良机，故做出退房举动。

七、违规松绑二套房贷。在上半年量价齐升的市场态势下，各地二套房贷纷纷“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。“零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳、成都、浙江、上海等楼市出现。业内人士称，楼市信贷政策收紧阶段，各家银行对贷款审查较为严格；而今贷款政策宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同难以监督出现降低首付的情况不难理解。数据显示，截至5月末，包括四大国有商业银行在内的9家银行，累计新增贷款投放量为3.65万亿元，为全年计划信贷投放目标2.76万亿元的1.3倍，已超额完成全年计划。银监会多次强调，从没有出台松绑二套房贷的政策，可为什么各地银行却能够置银监会政策于不顾呢？

八、整治捂盘惜售。为了进一步规范国内房地产销售行为，住建部于11月份向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。住建部在此次通知中也特别要求，商品住宅项目一般不能分层、分单元办理预售许可。
下半年以来，上海、南京等城市陆续出台整治捂盘惜售行为，可从实践来看收效甚微。此番住建部出手整治捂盘惜售，从其相关政策来看，是上海、南京等地举措的翻版。尽管住建部将捂盘惜售定性为违法违规行为，可没有明确属于哪种违法违规行为，这样，就难以找出相对应的法律法规予以惩处。同时，住建部也没有明确捂盘惜售行为的处罚标准，若还像南京一样捂盘最高罚一万，则其政策必然难以显效。