主题：八招看别墅质量

[八招看别墅质量http://www.myliving.cn 2007-04-23 张瑞珍 字体：大 中 小 许多上海购买别墅的消费者非常理性，会多方比较，仔细权衡。但我们仍发现他们对于别墅的建筑质量并不是特别关注。笔者要提醒购房者，开发商为你营造的别墅生活是“虚幻”的，自己住进去后的感受才来的真切。其实，现在别墅地下室发霉、露台渗水的投诉不少，在这样的房子里又能营造出怎样的生活氛围呢？况且建筑质量的好坏也直接影响着别墅的保值与增值，切不可忽视。 
 
看品牌、看信誉
首先，应该了解一下这家房地产公司历年开发情况，已经在市场上积累起信誉的开发商，其产品也有一定的可信度；然而别墅与公寓房的开发差异巨大，即使面对有实力的开发商，其首次开发的“试验性”别墅项目也应全面考察；其次是参看开发商选用的设计单位、施工及监理单位的资质等级，从而了解该项目的工程质量是否受到重视，开发商是否真的用心在做。
 
前车之鉴，后世之师
若要购买的产品有前期项目且业主已经入住，也可以从他们那里了解一下。毕竟在中国，对于别墅这样的舶来品，住在里面的人更有发言权。另外，一些别墅的经常将自己的“独创设计”列为卖点吸引购房者，但创新的东西未必都好，因设计时没有参照也缺少足够的推敲，考虑不周的地方往往成为今后业主的投诉焦点。
 
看房技巧：了解简单的建筑知识
笔者也看过不少别墅楼盘，问到防水和排水等问题，很多销售人员这样回答：“这个您放心，都是合乎标准的”就没了下文。其实销售人员更多的是向你推销一个生活氛围，而对于建筑质量的细节所提甚少，大多数购房者对此也不再追问。然而他们口中的“合乎标准”是否能作为保障呢？
建筑质量在不断提高，但少数以次充好的产品仍在市场中鱼目混珠，而且现今建筑质量保障和维权体系都还不完善，笔者也就不得不提醒购房者难为一下自己，多花点心思多看多问。
 
招数一       建筑基础
从上海的土质及气候情况来说，别墅地基的处理是值得关注的。现在很多别墅是不打桩的（符合国家建设标准），但对品质要求高的开发商会多出成本（每户3万左右的成本）打桩以避免沉降引起的墙面开裂。但建筑基础和其他的一些受力构件在房屋建好后就无法看到了,但这些 “隐蔽”起来的东西在竣工时都有相应的质量监理报告和竣工验收报告,通过这些可以大致了解该房屋的主体质量和安全性能.购房者应主动让开发商提供。
 
招数二       建筑结构
砖混结构的建筑不能人为改变房屋内部格局(不能拆墙移墙)，拉力稍逊，当发生沉降时（一般建筑物都要有少量的自然沉降），特别是不均匀沉降时，容易产生房屋开裂。现今砖混结构在别墅中仍是主流.主要是用砖代替了大量的钢筋水泥，在目前钢筋水泥价格情况下，实际成本大概比框架结构低200元/平方米。
框架结构比砖混结构有较高的强度，较好的延性和整体性，因此其抗震性能较好。适用于10层以下的建筑。其最大的优点是平面布置灵活，可任意分割房间，建设成本高于砖混结构。
 
招数三       外墙
别墅的外立面多采用墙面防水涂料结合天然石材;应该用目测观察是否有凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直。如果发现外墙出现的裂缝有贯穿性的，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现问题.
在防水问题上，建议在选择饰面砖作为外墙的别墅时格外留意，因为贴面的水平缝隙容易积水而造成墙面渗水。
 
招数四       内墙面
室内墙体要留意其隔音效果，敲一敲，隔墙听，声音越小越好；这里得强调的是，除非建筑商真的连表面工夫都不愿意去做，否则经过磨灰的墙面和天面是看不到裂缝的。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较为粗大的颗粒或印迹，说明粉刷质量低。对于喷塑要看墙面的整体性，色点大小均匀为佳。
 
招数五       楼板
楼板材质分为预制板和现浇板两种。现浇楼板就是在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺；预制楼板则是在工厂预制，在工地组装。
因房间开间尺寸受到预制板模数的限制，别墅楼板多采用现浇板,由于是整体浇筑，所以抗不均匀沉降和抗震性能优于预制楼板. 但其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，购房者只能看质量检验报告。但是如果混凝土的质量过差，用手就可以把凸的地方抠掉，柱子转角处等是检查的好地方。 
在这里要特别指出的是厨房和卫生间的地面必须是现浇整体板，厨卫的地面较潮湿一般不能用预制板，防漏是基本的质量要求。购房者应了解开发商的防水工艺，若不理想则在自己装修时及时加以弥补。
其次, 楼板厚度也不可忽视，标准的楼板厚度为110mm，尤其是屋顶楼板, 有些别墅楼板的厚度做到了30公分，更加强了保温性能。对此购房者无法目测，应在购房前得到开发商的有效承诺，不要以为买别墅就不会遇到劣质品，曾经就有别墅业主在入住后发现楼板厚度不达标，只有7.2厘米，比国家规定的误差标准高出近十倍，但房已经买了，住也住下了，退房不行，修补也为时已晚，即使开发商赔钱也弥补不了损失，如今那别墅空在那里形同鸡肋，后悔莫及。
 
招数六       屋顶
别墅的屋顶一般都为坡屋顶。其主要功能就是防水、保温和隔热。现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料：还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。现在多数别墅都用这两种方式采取两重防水。屋顶的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。笔者认为屋面防水质量的好坏主要还是取决于施工的质量。
除此之外，还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动利散热。
 
招数七       窗体
虽说小小窗户并不起眼,但不合格的窗体会给今后生活带来不必要的麻烦.窗框与墙体之间联接不密实防水性能不好就容易产生渗水。发泡胶、密封胶在门窗框与墙壁之间连结处起着固定、密封、隔音、保温、防水的功能。有些不负责任的在施工只用密封胶涂抹外层，缝隙内根本就不打发泡胶，这样到雨天窗户顺窗渗水，密封胶掉块，大大缩短窗户的寿命。
另外, 在我国温差变化范围内，塑钢门窗的胀缩最大可达10毫米，窗框发生伸缩时不可避免地将挤压填缝材料。若使用硬质连接材料必将导致墙体出现裂纹或窗体变形. 尤其是飘窗设计,外观来说是美观些,但过多窗体面积暴露在外,在隔温节能是最为不利的,其另一大隐患是防水问题,既使在建房初期防水做得很好,但建筑材料也会变化,很多年后免不了要重新修缮,才能保证,所以购房时不妨多留个心眼, 问问清楚窗体材质.门窗面积要适当,太大和太小都不是很好,从这些细小的设计就可以看出开发商的水平,理念,经验和品质.
对于一般购房者，检查门窗总的要求就是安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、密封胶条完整牢固。
 
招数八       给排水设施
排水设施牵涉到别墅的很多方面，厨卫、露台及地下室都是重点关注的地方。包括管道品牌、材质、施工的残留是否引起管道堵塞，散水坡度是否符合当地雨水量需求等等都应细细问清，必要的话在交房时候亲自做点小试验，就质量问题及时与开发商协调。另外值得注意的是通常国家标准有规定地下暗埋管道不应有接口，但少数开发商仍会“一意孤行”，管道老化后接口处很容易造成渗水，购房者在购房前应得到相关质量和保修的明确承诺。
 
开发商打楼市建筑质量软肋
过了拼资金、拼规模的时代，建筑质量越来越被开发商所重视，一些有实力的开发商提出了以客户对工程的满意度作为衡量工作质量标准的新做法；更有开发商“别有用心”的在项目样板区建立“工程样板房”，把住宅建筑材料的使用标准、建设工序、细节处理等全部向买家展示。大有以建筑质量为突破口开拓市场的用意。
 
专家意见
笔者就这一问题请教了碧云左案的项目部总工程师陈先生，他结合自己的经验给读者提了以下建议：
看工地：内行看点，外行看面
工地的学问很多，内行可以看出许多内在的东西来。而对于普通购房者还真看不出什么门道来，但现场是否井然有序、干净利索也很能说明问题，从侧面看出这个项目的层次。
 
看基础：打桩与否？
建筑结构其实是看不出来的，购房者可以询问售楼人员，打桩的别墅在建筑基础上优于不打桩的别墅，不过购房者也不必苛求，象带地下室的别墅因其建筑形态的特殊性倒没有特别的必要打桩。
 
看样板房：从侧面看品质
样板房的装修质量至少反映了开发商对于产品的要求和品味，比如象贴瓷砖这样的活儿就能见功夫。购房者检查瓷砖粘贴好坏的小窍门就是用一个钥匙敲敲瓷砖，如果瓷砖贴得较密实则声音越小越细，如果瓷砖贴得密实度较差则声音越大越空。
 
看毛坯房：“隐蔽”的细节
很少有购房者会要求去毛胚房看看，看毛胚房虽然少了点感觉，但却更容易看见建筑的本质。楼板裂缝、墙体是否平直都一目了然。
 
雨天后看房：劣质工程现形
下雨过后一天去看别墅，可以从地下室角落、窗框、露台看出点渗水的端倪，有缝隙的墙面也容易看见；如果开发商在连续雨天后以维护样板房为由拒绝参观就要更留心其建筑的质量了。
总之，购房者应该就细节方面多询问售楼人员，避免冲动买房，如果觉得必要也大可以要求工程部的人员陪同，以便更全面的了解整体质量。
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大家学习。

学习了，谢谢LZ！这里面的学问还真不少呢……

恩，学习中！谢谢LZ~1

你买的房表面的都打标,但其內在的隠患你是看不到的,我建議你再买房之前最好找一个專业公司,現場堪查一下.才能做到彻底的放心.現如今市場上有許多这样的專业公司,像建築医生.就有这方面的服務.