主题：驳吴其伦的“中国房价大跌在即”论
- 发表于2010-06-22
最近网上有关房价涨跌的分析文章多如牛毛，其中看跌房价的文章基本上论据都不足，我随便找一篇较有代表性的进行批驳，请大家看看有没有道理： “零成交”风潮日盛中国房价大跌在即 6月17日，来自北京市房地产交易管理网和北京中原市场研究部的统计数据显示，在6月上半月取得预售许可证的12个房地产项目目前全部为零签约状态，创下销售率新低。而在北京二手房市场，“零成交”从4月中旬开始，已从个别小门店弥漫到中大型连锁中介的门店中，从单条中介马路蔓延到全市各中介角落。 事实上，“零成交”风潮已在全国蔓延并呈日渐风行之势，一线城市的一手房、二手房均处于“零成交”或接近“零成交”状态。之所以出现这样的市场局面，原因不外有三： 首先，在政府持续调控的影响下，投机（投资）客离场、消费者观望，市场看空意愿强烈，在房价没有出现大幅下跌的情况下，谁都不愿进场，“零成交”是必然结果；(投资房产，没人会认为今天买进下周抛出就能赚钱，一般都有坚持几年的准备，政府一打压房价，投资客就必须纷纷离场？谁都知道买涨不买跌的道理，为何投资客不能捂盘惜售，待价而沽？) 其次，开发商对于政府调控尚存幻想，他们寄希望于政府尤其是地方政府能够在土地财政思维、看重GDP等因素影响下放松房地产调控。在局势尚未明朗之际，开发商不愿大幅降价。这样，出现“零成交”是必然的结果；（以过去十年的经历可知，开发商对政府调控所抱有的从来就不是幻想，你说这次是幻想，有根据吗？） 第三，投机（投资）客对市场前景心存侥幸。他们天真地认为此轮调控也将像前几次一样会成为空调，他们在与需求方进行博弈的同时也在寄希望于政府放松调控。在政府房产税迟迟不出的市场态势下，投机（投资）客均不愿大幅让利，这样，就很难激发起购买者的激情。（同样，以过去十年的经历可知，投资客对市场前景抱有的也从来不是侥幸，你说这次是侥幸，你说这次调控不会沦为空调，依据何来？你认为楼市或者股市持续大跌，购买者就会纷纷抢购？谁会是买跌不买涨的逆向思维者？） 零成交风潮日盛，中国商品房价格即将出现大跌，理由如下： 一、市场供过于求局面将在很长一段时间内延续。与零成交相对应的是市场供应量大幅放大。上海“网上房地产网”显示，截至6月19日上午11点，上海全市最新的二手房挂牌数据，住宅出售套数已经快速逼近13万套，高达127958套。一手房方面，由于成交持续低迷，供应量也呈增加态势。供应量大幅增加所产生的直接结果是商品房严重供过于求，这样，房价大跌将是必然。（市场上的商品房将长期供过于求？热点城市如北京四环内上海外环内杭州西湖边等市中心的土地今后将大幅无限增加？你不要告诉我说西北沙漠里土地供过于求哦。） 二、政府从紧的房地产调控政策仍将延续。就在利益集团呼吁宏观政策重新转向宽松的敏感时刻，两位中国人民银行货币政策委员会委员——夏斌、李稻葵几乎在同一时间作出表态：从紧的房地产调控政策仍将持续。（看以往十年，特别是08年，连国务院都能迅速及时地调整政策来应对国际金融海啸和外贸衰退。值此多事之秋，欧洲债务危机，美国经济可能二次衰退，夏斌李稻葵等经济学家的话是铁板钉钉、不可改变的吗？） 对此观点，笔者持支持态度。因为，本轮调控，政府的核心目标就是痛击高房价，在如此密集的调控之下，尽管各地成交锐减，可房价却逆市上行。统计局数据显示2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点，环比涨幅创14个月新低。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。（本轮调控，政府的核心目标就是痛击高房价？你听谁说的？还是自己琢磨的？以往哪次调控的口号不是痛击高房价？而最终都是以新加税种结尾。） 这样，政府继续出台从严的调控政策将是必然选择。除了房产税必出之外，政府或许还将出台加息、上调存款储备金、上调开发商项目资本金、出台商品房预售款第三方监管等政策。故此，笔者以为，政府从严调控房地产，必将令开发商、投机（投资）客的幻想彻底破灭。降价促销、割肉出逃将是他们的必然选择。 （“政府”里包括多少个人？他们手里的房子和你比谁多？房价若真暴跌，你没几套房当然不怕，“政府”里的广大官员们可就惨了，你倒是希望他们搬起石头砸自己的脚，但谁比谁傻呢？你认为开发商、投资客的幻想会破灭？中国经济若能持续增长，房价一定会随着涨。中国若出现经济崩溃，那么百业萧条，说不定房子仍是最终保值的东西。） 三、在恒大、万科等房企带动之下，市场已经出现降价潮。早在5月6日，恒大率先在全国降价，降价幅度为15%。近来，万科等领军开发商在上海已推动了一波大幅降价风潮，大部分楼盘的开盘价较预期售价下跌了两成。这样，在大型开发商降价带动之下，各个开发商必将跟进。与此同时，尚未解套的二手房投机（投资）客也将选择割肉出逃。这样，房价大跌态势将在全国尤其是一线城市蔓延。（恒大、万科等都是企业，企业搞促销那不是常事吗？难道百货大楼五一期间促销就意味着全国百货价格即将普降？） 率先降价的恒大，取得了不俗的销售业绩。6月8日，恒大地产在香港公布5月份销售业绩，5月份集团实现合约销售额40.5亿元，创下2010年以来单月最高纪录，较2009年同期增长328.6%；合约销售面积64万平方米，同比增长240.3%；合约销售均价6326元/平方米，同比增长26%。（电视报纸上都公开报道了，恒大是在玩商业噱头，降完价后比没降前还贵，你还在津津乐道？） 恒大之所以取得如此骄人的销售业绩，固然与其率先降价有关，可5月份处在调控初期，很多消费者面对15%的降幅已经感到非常满足，于是纷纷加入购房大军。而在目前的市场态势下，无论是一手房，还是二售房，若无大幅下跌，万难激发消费者的购买欲望。（大幅下跌就能引起消费者的购买欲望吗？而不是越跌越没人敢买，越跌大家越希望它能再跌？） 综上，笔者以为，今年7月份，中国房价必将出现大跌，一线城市至少出现30%以上的跌幅，部分区域的部分楼盘或将出现50%以上的跌幅。同样，二手房市场也必将出现至少30%以上的跌幅，部分投机（投资可）或将降价50%以期快速出逃。而在二、三线城市，至少出现20%以上的跌幅，跌幅大小取决于2009年的涨幅。（30%的跌幅，50%的跌幅，也就是说至少要把已购房者的首付全亏光，直亏到银行把房子收回去。真要是这样的话，光是全国与房地产相关企业的破产，工人失业率，数亿房子被银行收回的无家可归者流落街头，政府的头就大了，你倒是希望中国早一点彻底破产是吧？！） |
.