昨天，记者来到春江花园了解到，小区一、二期现有住户3200多户，居民约1.5万人。采访中，不少居民都表示知道，业委会打赢了官司，而且在这个过程中，小区的保洁保安等物业管理并未受到影响。业委会主任常本靖告诉记者，当初炒了物业公司后，小区的物业管理会不会受影响，成为业委会最担心的事。业主们大多对原物业公司的管理服务较为满意，为此，业委会大胆决定，将原物业公司的原班人马100多号员工“一锅端”，全部纳入业委会成立的物业管理处，对小区实行自治管理。
曾是原物业公司经理的陆建芳如今是小区物管处主任，身份转变后的她有着怎样的感受呢？“原来在物业公司的时候，小区里的维修项目只要超过1000元，就必须向公司打报告申请，顺利的话最快也需要半个月才能批下来。现在自治管理后，像这样的特殊情况向业委会打报告马上就可以批准。前不久，小区的热水泵维修需要2万元，我们申请后当天就获批，一周内问题就解决了。”
收支：小区维修不忘节流
据常本靖介绍，小区共有部分收益最主要来源于停车费。目前小区有3000多辆车，路面停车每月100元，地下停车200元。实行自治管理后，这些巨额收益该怎么花？陆建芳说，从去年以来，小区将原有的监控系统从黑色更新升级为彩色，并在小区主干道增设了监控点；对200多幢大楼楼道粉刷一新；改进了智能停车刷卡系统；同时小区绿化实现四季常绿……“全部改造投入了196万元，没有动用一分钱维修基金。目前小区的物业管理费每平方只有0.5元，除了补贴这一块和其他支出，截止到2009年小区账上积累了320多万元，去除支出，结余有120多万元。”对小区的殷实家底，常本靖充满信心，“我们把原本被物业公司截留的利润用于小区维修，让我们的小区保持新气象。”
“物业公司追求利润最大化，和业主维权之间是一对不可调和的矛盾。”在常本靖和业委会看来，小区自治管理是解决这个矛盾的有效尝试。但他指出，这一模式并不适用于小区，“在自治管理中，很重要的一环是选择专业的物业管理队伍，并有效控制管理成本。如果远期收入不足以应付支出成本，那么自治管理肯定无法得到业主们的拥护。”
：公共部分收益单列
法律界人士认为，关于商品房销售、物业服务等问题的矛盾和诉讼纠纷由来已久，此案将为全国其他法院审理判决此类案件提供借鉴参考。值得关注的是，像春江花园这样实行小区自治管理的并不多见。那么，对绝大多数小区的业委会和物管公司来说，少则几万元、多则几百万元的共有部分收益该如何分配？如何加强监督并合理使用？昨天，锡山区法院向春江花园业委会发出了《司法建议函》，建议对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取和使用。其次，共有部分收益应专款专用，应主要用于补充小区的专项维修资金。如另作他用，应由业主大会决定是否同意，物管企业不能自行决定，也不能擅自动用。再次，收支情况应定期公布，定期审计。同时，物管企业也应建立完善的财务监督制度，以规范共有部分收益的使用。
另一方面，应当建立物管行业模式，从物业服务动态、费用监督、行业进入等方面把好关。在业主自治的小区，街道办、政府等部门应如何发挥协助、指导和监督职责，这些问题都有待于思考和完善解决。
编后
别忽略“历史遗留问题”的特殊性
这起案例的焦点是在“业委会成立之前，小区共有部分收益该如何分配”。法院支持的是，2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益因无报表体现没有被支持。这是特殊之一。特殊之二是，对于原物业公司的管理，小区居民是认可的，进而全部吸纳了原班人马对小区实行自治管理。这在一定程度上降低了小区管理真空带来的影响。清晰把握这些特殊之处，本起案例才更具借鉴价值。
物管：原班人马全部吸收
昨天，记者来到春江花园了解到，小区一、二期现有住户3200多户，居民约1.5万人。采访中，不少居民都表示知道，业委会打赢了官司，而且在这个过程中，小区的保洁保安等物业管理并未受到影响。业委会主任常本靖告诉记者，当初炒了物业公司后，小区的物业管理会不会受影响，成为业委会最担心的事。业主们大多对原物业公司的管理服务较为满意，为此，业委会大胆决定，将原物业公司的原班人马100多号员工“一锅端”，全部纳入业委会成立的物业管理处，对小区实行自治管理。
曾是原物业公司经理的陆建芳如今是小区物管处主任，身份转变后的她有着怎样的感受呢？“原来在物业公司的时候，小区里的维修项目只要超过1000元，就必须向公司打报告申请，顺利的话最快也需要半个月才能批下来。现在自治管理后，像这样的特殊情况向业委会打报告马上就可以批准。前不久，小区的热水泵维修需要2万元，我们申请后当天就获批，一周内问题就解决了。”
收支：小区维修不忘节流
据常本靖介绍，小区共有部分收益最主要来源于停车费。目前小区有3000多辆车，路面停车每月100元，地下停车200元。实行自治管理后，这些巨额收益该怎么花？陆建芳说，从去年以来，小区将原有的监控系统从黑色更新升级为彩色，并在小区主干道增设了监控点；对200多幢大楼楼道粉刷一新；改进了智能停车刷卡系统；同时小区绿化实现四季常绿……“全部改造投入了196万元，没有动用一分钱维修基金。目前小区的物业管理费每平方只有0.5元，除了补贴这一块和其他支出，截止到2009年小区账上积累了320多万元，去除支出，结余有120多万元。”对小区的殷实家底，常本靖充满信心，“我们把原本被物业公司截留的利润用于小区维修，让我们的小区保持新气象。”
“物业公司追求利润最大化，和业主维权之间是一对不可调和的矛盾。”在常本靖和业委会看来，小区自治管理是解决这个矛盾的有效尝试。但他指出，这一模式并不适用于小区，“在自治管理中，很重要的一环是选择专业的物业管理队伍，并有效控制管理成本。如果远期收入不足以应付支出成本，那么自治管理肯定无法得到业主们的拥护。”
：公共部分收益单列
法律界人士认为，关于商品房销售、物业服务等问题的矛盾和诉讼纠纷由来已久，此案将为全国其他法院审理判决此类案件提供借鉴参考。值得关注的是，像春江花园这样实行小区自治管理的并不多见。那么，对绝大多数小区的业委会和物管公司来说，少则几万元、多则几百万元的共有部分收益该如何分配？如何加强监督并合理使用？昨天，锡山区法院向春江花园业委会发出了《司法建议函》，建议对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取和使用。其次，共有部分收益应专款专用，应主要用于补充小区的专项维修资金。如另作他用，应由业主大会决定是否同意，物管企业不能自行决定，也不能擅自动用。再次，收支情况应定期公布，定期审计。同时，物管企业也应建立完善的财务监督制度，以规范共有部分收益的使用。
另一方面，应当建立物管行业模式，从物业服务动态、费用监督、行业进入等方面把好关。在业主自治的小区，街道办、政府等部门应如何发挥协助、指导和监督职责，这些问题都有待于思考和完善解决。
编后
别忽略“历史遗留问题”的特殊性
这起案例的焦点是在“业委会成立之前，小区共有部分收益该如何分配”。法院支持的是，2005年至2007年业主共有部分的总收益为414万余元。而2004年的收益因无报表体现没有被支持。这是特殊之一。特殊之二是，对于原物业公司的管理，小区居民是认可的，进而全部吸纳了原班人马对小区实行自治管理。这在一定程度上降低了小区管理真空带来的影响。清晰把握这些特殊之处，本起案例才更具借鉴价值。