自持阿泰的自治管理模式！

"自治"比喻：
中国电信太强势了，国家把它分支出中国移动和中国联通。让他们相互竞争。
现手机中国移动太强势，国家当总裁判把美国3G给中国联通，把联通的CDMA给中国电信和国产3G，移动给2.5G，均势力衡，相互牵缠。
从古自今小到企业大到国家，都一样，不能让干事的掌握集权，一但被干事的集权，它就离灭之只有咫尺了。

物业也一样，江南水乡原保安还巡查很严，可卓某一到，人员大减，要不是11年3月向街道反映，可能就是涨价的前奏，这就是集权问题。

如果分成三块，就不一样了，这时业主好比地球，保安、保洁、物管好比月亮，围着你转。

“小区怎么管业主来公投”追踪 81.2%业主支持自治

www.fjsen.com 2011-12-16 07:57 苏禹成 杨清竹 来源：东南网我来说两句

九龙城小区公布公投结果 东南网-海峡都市报12月16日讯（记者 苏禹成 杨清竹 文/图） 因小区自治受部分业主质疑，于是小区业委会决定以公投的形式，决定明年的物业管理模式，并提供4种管理模式供业主选择。>>>漳州芗城九龙城小区：小区怎么管 让业主来公投 昨日，记者在九龙城（北区）小区内看见一张由该小区业委会贴出的投票情况公示表。截至12月13日，业委会共发出280张票，收回197张票，占总户数280票的70.36%。经统计，支持自治的业主占投票数的81.22%。 极力支持小区自治的业主李先生认为，小区自治是成本最低的，因为物业公司要赢利才会入驻。而且从去年来看，小区物业管理水平总体上是令人满意的，而且管理人员主要是一些邻居，大家像一家人一样，沟通起来比较方便，这样既省钱，服务又好，业主当然喜欢。记者在走访多人时发现，持李先生这种观点的业主不在少数。 该小区业委会组长欧先生认为，明年小区管理模式已确定为继续自治管理。 他说，今年年初以来的自治，业委会成员们很辛苦，其间尽管发生了一些事情，让业主对自治管理模式产生担心。而明年继续自治，将从今年的物业管理工作中吸取经验和教训，不断提高管理水平。 根据此前提出的聘请职业经理人自治管理规划，现场物业管理人员将配置17人，另加1名兼职会计。停车费每辆车每月90元。物业管理费每月每平方0.8元。公摊水电费视费用情况进行减免（今年除出租户外业主全额减免）。并按规定从停车费中抽取一定的比例作为业主委员会组织群众性活动的经费。职业经理人的职责、待遇、完成的业务指标由业主代表大会讨论决定；现场交由职业经理人全权进行管理，管理制度由职业经理人制定后报业主代表大会同意后执行，正常的日常开支由职业经理人把关签字后，交由现在的临时管理组组长签字后方可报销；业主委员会代表业主对职业经理人进行监督、管理和指导，重大投资、重大事件由业主代表大会讨论表决。 欧先生表示，这只是初步的方案，下一步将召开业主代表大会继续商讨明年小区物业管理的细节，让小区自治水平更上一个台阶 注：自治专职还是职业经理人。而不是业委会

靓点：增设物管处--职业经理人班子替代原品牌物业，管理好物业费又便宜一半多
无锡：业主自治小区成为榜样物业 新华报业网－扬子晚报 2009-08-11 本报讯 去年本报曾经报道了无锡春江花园小区炒掉陆家嘴物业，成为无锡首个实施业主自治的新小区。一年多时间后，这个当初让物业主管部门都怀疑能走多远的自治小区如今却成了不少小区竞相学习的“榜样小区”。昨天，记者再次来到该小区，业委会常主任欣慰的告诉记者，小区自治已经让业主们尝到了甜头。 昨天，保洁人员张阿姨告诉记者，从去年年中实施业主自治以来，小区的绿化不但没有减少，而且更加茂盛，整个小区始终绿意盎然。而作为保洁人员，工资也比去年提高了不少，“虽然不住在小区内，但我觉得自己就是小区自治的一员。”除了物业工作人员对自治之路感到满意外，小区业主也对小区自治充满自豪。家住62号楼的李先生告诉记者，以前物业公司管理的时候，自己连物业管理费的支出用途都不清楚，还经常为停车问题和物业人员发生纠纷，自从自治以后，小区物业费的财务清单物业部都定期通知业主，更让他觉得舒心的是，小区物业用的每一分钱，都需要经过他们业主的审议。用业委会常主任的话说，物业账户上如果有一万元钱，每户业主就有3元钱，3000多户业主就是小区自治管理的真正主人。 记者了解到，从去年6月21日春江花园一期业主大会与陆家嘴物业公司解除协议关系，走上业主自治道路以来，截止到去年年底，作为物业管理的直接领导部门业委会为小区物业节省了76万元。为此，业委会经过业主大会讨论免除2009年12月小区所有业主的物业费用。目前小区的物业管理费用还是每平方五毛钱，“虽然对于春江花园这样的中高档小区，这样的物业费用不是很高，但业主自治管理的质量很高。”常主任告诉记者，小区去年小半年总收入308万元，其中物业管理费139万元，共有部分收入169万元，总成本为229万元，去掉税后总结余的76万就是业主共有的积累，也是业主自治的成果。 邹小新是春江花园的业主，也是小区业委会的法律顾问。昨天记者采访时，他刚刚结束对小区一位业主的法律义务咨询。他告诉记者，小区自治最根本的好处就是业主成了最大的受益者。过去业主不能接触小区的财务，五六百万的资金由物业公司掌控，现在资金在业主共有账户上，业委会财务监督按五级科目编制会计报表，定期公布收支状况，增加了透明度。此外，经济上也得到了实惠，业主共有账户上的结余或冲减物业费，或为小区投资实实在在的护民利民设施，或划到每户业主专项维修资金的个人账户上。“现在的春江花园已经有了自己的新面貌。” 常主任告诉记者，今年以来，锡城金马国际、蔚蓝都市花园、宝诚花园的业委会都到春江花园来取经，希望走业主自治之路，除了锡城小区外，杭州柳营花园也特地来观摩，具体了解自治管理的各项程序和规章。常主任告诉记者，当初自治创建时，不要说主管部门不看好，连他们业委会主要成员心里也没底，现在一年多下来了，他们已经得到了业主的支持，小区也成了业主自治的榜样小区。小区的业主马女士说，作为业主她不但尝到了自治的甜头，也觉得实施自治后小区变得更加和谐。(路若愚) 新小区尝试业主自治管理 http://www.yangtse.com/yzjjsb/wxxw/200806/t20080627_462993.htm2008-06-27 昨天，无锡春江花园小区“静悄悄”炒掉了管理小区近5年的“老管家”陆家嘴物业，成立了自己的物业管理处。无锡实行业主自治管理的小区不在少数，但对于三期楼盘尚未入住的次新房小区来说，实行业主自主管理不免让人觉得有些奇怪。无锡市物业管理处相关负责人听到这一消息后表示惊讶，同时表示，对于春江花园实行业主自治管理，既不主张，更不赞成。 炒掉物业增设物管处 昨天，记者在无锡当地网站的春江花园论坛上看到春江花园业主委员会发布的《关于平稳过渡、实施自治的公告》。公告称，经2008年6月21日春江花园首届二次业主代表大会表决，通过以下两则议案：《平稳过渡、实施自治》和《春江花园业主委员会关于2008年度重大管理事项计划》。公告还简单介绍了春江花园实施业主自治的模式，具体为业主委员会下设春江花园业主委员会物业管理处，聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任，全面负责小区的日常物业管理，其实际操作为：“炒掉”原陆家嘴物业公司，保留物业服务原班人马。增选监委会，强化业主委员会在自治管理中的制约机制，对委员和物管工作人员如有违规违纪现象实施有效监督。 春江花园业主委员会主任常本靖在电话中向记者证实了这一消息。他告诉记者，从昨天开始，春江花园一期、二期小区业主就正式和“老管家”陆家嘴物业说“拜拜”了。今后一段时间，小区将按照业委会通过的《平稳过渡、实施自治》的文件，实行业主自治管理。但他告诉记者，他们将要实行的业主自治管理和无锡市老新村自治管理模式有所不同。他告诉记者，今后小区物业管理的收费将全部打入业委会下设的物业管理处，由物管处民主表决后统一支配，所谓“平稳过渡”就是留用原来的物业人员以减少新老物业交接的矛盾、冲突和损失。而原陆家嘴物业的人员也接受物管处的“接管”，原物管经理“变身”为物管处主任，接受业委会的领导。业委会从原来监督物业变成领导物业，日常事务性工作虽然增多了，但仍然和从前一样不拿工资，以义务为主。 “改旗”源于财务不清 记者了解到，春江花园小区物业管理此番“改旗易帜”主要原因是小区业主委员会对原物业公司陆家嘴物业在财务收支上的不满和不信任。常本靖告诉记者，按照《物权法》规定，建筑区域内划分的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；占用业主共有的道路或其他用于停放汽车的车位属于业主共有。而春江花园业主共有部位的收费仅去年就已达240多万元，这些本该属于业主共有的权益却被物业公司作为管理费收入占为己有。而真正属于他们的管理费收入应该是业主每年交纳的300多万元物业管理费。物业公司是企业，企业就是追求利润最大化。业主委员会是业主的维权组织，维权就是要维护业主的合法权益，因此对小区共有部位收费的争夺就成为业委会和物业公司之间的主要矛盾。 物管部门：不主张不赞成 记者电话采访了市房管局物业管理处，负责人邓处长告诉记者，她目前还并不知道这个情况，并对这一消息表示震惊。听完事情描述以后，邓处长告诉记者，无锡市住宅小区业主自治通常是有一定适用范围的，主要是指市区四城区公有房屋出售后的住宅小区，也可以适用于个别未进行前期物业管理的商品住宅小区，一般情况下已经入住的商品房小区是不会实行业主自治管理的。 对此，物业管理处相关负责人对春江花园即将实行的业主自治管理感到担忧。邓处长告诉记者，春江花园小区业主委员会事先并没有向市房管局物业管理处咨询过此事，“如果事先有咨询，我们会明确表示不赞成，不主张”。小区论坛上一位网友对此认为，春江花园不是一般的小区，而是一个面积突破百万平米的锡东第一大盘，这样的大盘不引进品牌物业实施所谓的自治简直就是痴人说梦。此外，春江花园的卖点之一就是上海陆家嘴物业这一全国著名物业公司的进驻，即使“炒掉”陆家嘴也应该引进其他品牌物业而不是搞所谓的自治。