主题：楼市将迎来“房产税”调控时代

投资渠道狭窄，导致房产投资疯狂

在美国、新加坡以及香港这些地区，房地产市场主要由两大部分组成，一部分是以市场为主导 的商品房，购房者可以根据自身的经济实力进行适当的投资购买；另一部分是政府作为投资主体的社会保障房，以较低的价格或租金进入楼市，着力解决中低收入者 或家庭困难者的住房问题。在这些国家和地区，除了一些富豪拥有两三套房产以外，一般高收入者只拥有一到两套房产，解决当地楼市矛盾的最有效方法就是“房产 税”手段。通过税收手段，使养房成本大于房价上涨收益，如此以来，房屋的属性也就仅限于满足居住需要，不会被作为投资品来投资。

而中国的情况就没有那么简单了。中国的房地产市场落后于美国近百年，落后于新加坡、澳大利亚近50年。随着中国经济的快速发展，人们的生活水平也大大提高，在城市化进程加快的大环境下，房地产成为拉动国民经济的支柱产业，再加上我国当前投资渠道窄、银行利率低，而房价却以每年10%到20%的速度在快速上涨，房地产自然而然成为最热门的大众化投资项目。据不完全统计，中国10%到20%的富豪在北京、上海、沿海等地拥有10套以上的房产，其他高收入群体也大都拥有多套房。全民投资房产热情的高涨，导致中国各领域的投资纷纷涌向房地产，有钱的多投，没钱的少投，这种“热情”制造了房产繁荣、市场供不应求的假象，也吹起了大量的泡沫。

房产税取代“限购”是大势所趋

为了抑制房地产市场的疯狂投资行为，政府采取了强制性的限购、限贷等行政手段进行压制，同时自2011年 开始，先后在上海、重庆进行了有关房产税改革的试点，今年也打算在北京、广州等地继续扩大试点。房产税逐步取代行政调控，通过差价化的房产税政策、差异化 的信贷政策来调控楼市，将会取得不错的效果。例如，对于首套房可以免税收，贷款也可以优惠；二套房每年征收房屋购置价的5%作为税收，首付必须达到50%；三套房征收房屋购置价的7%作为税收，首付必须达到60%；四套房每年征收房屋购置价的8%作为税收，首付要达到70%；五套以上的每年征收房屋购置价的10%作为税收，原则上不给予信贷支持。这样，通过差别化的房产税政策和差异化的信贷政策，就可以实现以市场为主导的房地产调控效果，当房产税的征收额度大于房价每年的增幅额度时，民众就不会再选择房地产作为投资产品，也不会倾向于持有多套房源，调控效果就会逐渐显现。

与“限购”、“限贷”等强制性的行政调控相比，房产税调控有它的优势。限购、限贷等政策虽然暂时控制了楼市的泡沫和房价的疯涨，但同时也压制了房地产市场的健康稳定发展，属于典型的“头疼治头，脚疼治脚”临时政策。“双限”政策在压制楼市投资的同时，对与房地产相关的50多 个上下游行业也形成打击，增加了失业率，减少了政府的财政收入。而且，中国目前投资渠道狭窄的现实没有改变，临时的限购、限贷政策一旦放开，如果房产税政 策不能同时跟进的话，房地产市场必然如出笼猛虎一样，产生大幅度反弹，房价也将暴涨，这将对中国经济和楼市的持续稳定发展非常不利。房产税政策通过税收、 信贷等手段，可以对楼市形成长期有效的调节，将会使持有多套房产的投资户付出较大代价，从而自动减少持有量，增加市场供给，减少投机炒作。房产税调控可以 有效调节投资需求，减少虚拟泡沫，同时每年还可以为政府创造上千亿的税收，对开发商捂盘惜售现象也可以进行有效调控。