主题：成交回升离楼市回暖为时尚早

譬如,南京份资料显示，截至2月26日，南京上周楼市认购量为1618套，相比前一周的1038套上涨了5成多，并且周末两天认购量更是达到601套。譬如,前周（2012年2月13日-2012年2月19日）成都主城区新建商品住宅共成交1400套，环比增加56.08%，成交面积12.3万㎡，环比增加51.18%，单周成交套数创近10周以来的新高，为2012年1月以来单周成交最高销售纪录。受节后季节性市场回暖和政策利好影响，北上广深等一线城市楼市成交量在2月出现大幅回升。

以保利、金地、万科、绿地、恒大、华润等为代表的房企，正在酝酿一轮新的狂潮。近期，国内楼市好不热闹。从打折潮到地方“救市”再到“一成首付”，国内楼市的种种现象牵动无数刚需的心。数据显示，北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量在一步步上涨，因此说“2月楼市回暖”的声音不少。楼市真“回暖”了吗？种种因素作用下，北上广深等一线城市楼市成交量在2月出现大幅回升，这种“非正常”回升是楼市“小阳春”提前吗?主持人：有请著名房地产、中国发展研究房地产研究所所长谢逸枫发表看法和观点及分析：

主持人：北京、上海、广州等城市“楼市成交回暖说”你是怎么看？

谢逸枫：成交出现“异动”主要是事出有因，保障房大量成交是其中最重要的因素。譬如北京成交的5242套新建住宅中，保障房占了大部分。截止到27日，北京2月新建住宅成交5242套，其中保障房占了52%，达2727套。

主持人：你如何看成交上升？是市场回暖吗？还是小阳春提前到来？

谢逸枫：对比上月，只能说回归到春节前水平，而不能说回暖。和春节前成交水平持平，叫复苏，不能叫回暖，回暖是得大大超过春节前的成交水平。毫无疑问，成交量的暂时回升不意味着楼市回暖，调控年内不放松，短期内房价不可能止跌反弹。房企如采取“以价换量”的销售策略，市场成交量将继续回升。

主持人：调控力度是否放松？购房者是等待还是现在入市？

谢逸枫：眼下有人炒“楼市回暖”，不排除想利用购房人“怕踩空”和“从众”心理，再加上各大银行贷款有所放松以及各地传来的“楼市微调”等消息，“忽悠”购房人赶紧入市。眼下楼市并未出现量价齐涨，依然是“以价换量”，即以销售为主，购房人应该选择时机入市。事实上，从上海楼市“二套放松”新政夭折等消息看，楼市调控政策仍继续维持原有力度。

主持人：降低首付和下调个人住房首套贷款利率，购房人的负担是否减少？

谢逸枫：虽然目前出现降低首付或分期首付的楼盘，但还不是楼市主流，购房者负担并未减轻。一成首付给人的感觉是无计可施，一方面购房者不能在规定时间内补齐首付款，不但要承担违约责任，个人信用资质也会受到影响；其次此举在限购局面下是否能缓解销售困境还是未知数，但开发商却承接了更大的资金风险。