主题：杭州有房地产信托提前清盘

在杭州工商信托的官网上，“已清算产品”这一栏里，“昆仑置业丁桥项目集合资金信托计划”位列其中，这个成立于2010年7月28日的信托计划，原定优先级客户管理期限为18个月，不过在1年5个月零12天后，该计划宣布提前清算，比原定清算时间提前了18天。

对于信托公司来说，在市场变幻莫测中始终保持自己良好的形象，控制风险，以免砸了牌子。基于此想法，以及各种不同的提前理由，2月份，多家信托公司公告了其掌管的房地产信托计划提前清盘的消息，这些信托公司分别是天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等。

3月，房地产信托将迎来首次集中兑付，兑付额度高达220亿元。而2012年，房地产信托到期兑付的资金规模更是达到2500亿元。

这让人不禁捏了把汗，如此资金压力，如此清淡楼市，如此严厉的房地产调控政策……房地产企业和信托公司能扛得住吗？

被提前中止的房产信托

除了文章开头提到的杭州工商信托“昆仑丁桥”项目外，2月8日，中融信托“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”提前终止，这个信托计划原定到期时间为今年4月28日。

山东信托的“海岸股权基金集合资金信托计划”也在2月份就清盘了，而原本这只产品的约定到期年限为2013年3月，提前了一年多。

山东信托另一只产品“彭和大厦贷款项目集合资金信托计划”也发布提前分配公告。公告称，因借款人提前偿还该信托项下部分贷款本息，该信托计划项下14个月期限信托单位已达到提前终止条件。

天津信托近期发布的公告显示，“正元?信达地产股票收益权及回购集合资金信托计划”于2009年11月发行，期限为两年半，即应在2012年5月到期，但实际上在今年2月10日提前宣告终止，比计划提前3个月清盘。

业内人士透露，部分提前终止的房地产信托产品可能是因为信托公司提出了提前终止要求。受住房限购政策影响，部分信托产品项目呈现疲态，信托公司希望提前终止产品以释放风险。

不过，对于提前清算这个问题，凡是涉及的信托公司一般都不会高调宣传，毕竟对于公司声誉还是会有一定影响，也会引起者的反感，因此一般这类清算，都是信托公司、开发商及其者三方悄悄协商完成。

提前清算的利和弊

先来说好的吧。

兑付房地产信托的资金主要来自开发商的销售回款，但目前房地产项目销售难，回款速度慢，加大了信托兑付风险。此刻，由信托公司发起提前清盘，如果能够顺利实施，那么对于保证者本金安全是有用的。

当然，提前清盘的弊端也很明显。

首先，对于信托公司来说，损失的肯定是提前那部分佣金收入。另外，在信托业界“提前清盘”并不是很光荣的事情，如果一个信托公司管理的项目提前清盘的数量多了，其声誉也会有影响。

另外，对于者来说，绝对收益肯定是要少的。房地产信托产品的利息都是按年利息来算的，从表面上不受损失，如果提前兑付，客户最后拿到手的净收益肯定是少的。比如某者出资100万元购买一款房地产信托产品，原定期限是1年，预期年收益率为10% 。该产品正常到期者可获得利息10万元，但提前3个月清盘，者实际获得的收益只有9个月的期限，即7.5万元。如果本来这个客户的计划就是将这笔钱2年时间，然后再做其他非类打算，那么则空出来的三个月就要白白损失原来有10% 的年化收益、如果再在市面上寻找其他3个月的产品，信托肯定是不可能的，一般只能理财产品，而目前市面上3个月的理财产品收益只有5.0% 左右，收益损失接近一倍。从这个意义上说，者的收益是受到损失的。

对于地产商来说，提前清盘可能意味的是折价出让，应付巨额资金偿付。不少中小开发商在春节前就“被逼”将发行的房地产信托产品提前3个月左右兑付本金和收益，否则信托公司以后不仅取消与相关开发商的合作，而且在整个信托业内将相关开发商列入“黑名单”。因此，不少中小开发商在楼市销售惨淡难以回款的情况下，只能折价转让开发项目或地块作为应对。