主题：看看15年来楼市的发展吧，不变的只有一个！

呵呵，转载匿名网友的帖子，不了解楼市情况的可以看看。欢迎一起讨论。

从1998年取消福利分房开始到2013年的必须公布房价控制目标，这15年对于楼市来说是飞速发展的15年，也是飘摇动荡的15年，从严格控制高房龄、小户型住房和商业用房贷款，到二手房交易征收个人所得税，从限购到限贷，每一次政策的转变都会对楼市产生莫大的影响，但谁都不能否认，中国的房地产行业，离成熟还有很长的路要走。
 

楼市的1998年 取消福利分房 开始进入商品房年代

1998年7月，国务院正式宣布“开始全面停止实物分房”。杭州也取消了福利分房，商品房市场真正开始发展。

楼市的1999年 杭州第一次有了可买卖的商品房

1999年可以称为杭州楼市元年。因为在这之前，大部分人获取住房的方式依然是单位的福利分房，1999年之前的楼市尚不能称之为“楼市”。1999年元旦，国家货币化分房政策正式出台，这是商品房市场发展的真正起点。

就在那一年，杭州先后出台了《杭州市区房改房上市交易管理试行办法》和《杭州市区进一步深化住房制度改革的若干意见》，鼓励房改房上市交易，以及推行货币化分房制度。同一时期，杭州又开始放开外地人购房限制。至此，房子终于成为一种商品，制造交易这个产品所构成的“楼市”终于成为一个清晰的概念。

1999年是一个让开发商赚得盆满钵满的好年景。当年的统计数据显示，绿城房产创下6.9亿元销售额，坐稳杭州房产龙头老大的位置，较之前一年业绩增长82%；南都房产则以4亿元的业绩成为“榜眼”。时至年底，又有滨江房产、之江房产、宋都房产等国有开发商改制的消息传来，后来的房产大鳄们从那时开始群雄逐鹿、书写传奇。

房产增值带来的财富传奇也始于1999年。“1999年，杭州楼市启动时，有人摆手表摊挣的钱买了均价每平方米2000元的18套房，每套70平方米上下，靠银行按揭首付20%，共掏出50万元。然后简单装修，每套出租平均收入1200元/月。一进一出抵消按揭月供后，18套住房每月还能产生利润约5000元。”这是微博上的一个段子，真伪无从考证，但是更多人愿意相信，并为自己所错过的那个风云年代扼腕叹息。

楼市的2000年:首个单价过万楼盘面市 杭州楼市狂飙突进 1999年开闸的杭州楼市，在2000年迎来了爆发。 在2000年的杭州西湖博览会上，第一届“最佳人居环境展览会”是新千年盛会的第一道亮点，吸引了在杭60多家房产开发公司的160多个大小楼盘参展。现场成交商品房1947套、成交金额达到10.78亿元。这些创纪录的数字，记录了那个神奇的年份。不断上涨的地价、房价，待价而沽的新盘，入市追涨的购房者，整个市场持续上升的景气度全国罕见。 据杭州市统计局统计，当时住宅销售价格每月上涨3%，商品房销售价格上涨幅度居全国第三。楼市的2001年:“温州炒房团”开始名声大噪 2001年初，杭州发生了一件城市规划史上的特大事件。1月12日市政府召开新闻发布会宣布，经国务院、省政府批准，杭州市将扩大市区行政区域，撤销萧山、余杭两个县级市，设置萧山区和余杭区，杭州市区面积由原来的683平方千米扩大到3068平方千米。 在这样的市场环境下，和杭州楼市共荣共生、爱恨纠葛十几年的温州人来了。有资料显示，1999年以来，外地购房者便在杭州楼市活跃，其中尤以温州人最为突出，从蒋村到东河沿线的楼盘都有温州人的身影，到2001年，“温州炒房团”开始名声大噪。 

楼市的2003年：调控政策出现反复 新盘开盘卖光房价攀升

2003年6月中旬，央行发布了著名的“121号文件”（《关于进一步加强房地产信贷的通知》），明确发出了“缩紧银根”的信号。该文件对开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范，几乎囊括了房地产项目从建到销的各个环节。

让人错愕的是，两个月之后的8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，该文件肯定全国房地产发展整体健康，确定房地产业为国家的支柱产业之一。18号文件在一定程度上否定了央行的121号文件，开发商普遍表示欢迎。

根据国务院18号文件的精神，9月杭州市政府提出了八项措施，如增加经济适用房和商品房开发用地供应、二手房交易拟收取20%个人所得税等，使得二手房市场出现一波三折、大量房源提前入市的局面。不少卖家当天就打电话给业务员，要求迅速将房源脱手。

10月8日，事情有了进展。市政府再次发布消息，表明在三种情况下，将免征20％的个人所得税（如对杭州本市居民个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税）。市场在这时候更多地变成了观望，买家卖家开始了一场名副其实的心理战。

11月26日，市场最关心的消息来了：20％的房产交易税将于2004年1月1日开始征收。

2003年的杭州楼市，也许只能用不平凡来形容。

楼市的2004年：首提20%个税 楼市一半海水一半火焰

2004年，对于楼市来说一半是海水一半是火焰。一方面，房价在不断地上升，一派火热景象；另一方面，政府频频出台宏观政策，希望降下楼市温度。市场与政策在这一年相互博弈、互不相让。

2004年上半年，中介公司经历了前所未有的冷清场面，杭城房产中介一度达到四天关闭一家的惨状。到了9月份，杭州不得不叫停已实施8个月的房产调控政策。

5月举办的浙江省第十一届房地产博览会，与过去四年相比，是可售房源最多的房博会，也是首次出现“新房卖不完”的房博会。

楼市的2006年：90/70政策催生更多小户型     

2006年，国家对房地产行业的宏观调控贯穿始终，土地、信贷、税收等新政携手重拳出击，杭州楼市在风雨中走过了不平静的一年。     3月，杭州出台“购房入户”政策。入户政策对外地人购买的房子价值作了限定。     5月，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（“国六条”），其中的“90/70政策”在全国范围内催生了大量的“90方”户型。另外，“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，被业内视为对二手房市场影响最大的一措施。     7月，国税总局发布通知，强制征收二手房转让个人所得税。对于杭州来说，这已经是个税的“二进宫”。

楼市的2007年：地铁1号线开工 杭州开启副城时代 2007年2月，国务院批复了《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》，杭州市正式确定了“一主三副六组团”的城市格局。2007年3月，杭州地铁正式开工。
 这两件大事合二为一，彻底改写了杭州的城市格局和杭州人的出行方式，一张大杭州的灿烂图景徐徐展开。 直到2007年12月，央行第6次加息。一年连续6次加息，终于拖住了中国股市和杭州楼市的脚步。2007年这样一个杭州楼市狂飙突进的年份也至此画上句号。 楼市的2008年：房闹频现到政府救市 房价不是只涨不跌 2008年也是杭州楼市十分传奇的一年，受金融危机等各方面不利因素影响，08年楼市一蹶不振。 9月3日，万科推出“青年置业计划”，旗下四个项目数百套房源以低至8折的价格销售，当天引发抢购。这起降价事件衍生出了一系列连锁反应和一个全新的词汇“房闹”并打破了之前“房价只涨不跌”的神话。 上证指数从2008年年初的5000多点，到下半年受全球金融危机的影响，一度狂泻至1664点的新低。 从“严厉调控”到“适当放松”再到“全力救市”，从加强保障性住房建设到“进一步鼓励商品住房消费”，从“限贷”到“放贷”，从“上调存款准备金率”到“11年来最大降息”，从“二套房”松绑央行和银监会的博弈再到最后国务院的定论，2008年政府在对楼市政策上大逆转，堪称史无前例。

楼市的2009年:从降价到飙涨 救市效应搅疯楼市
 在2008年经历了从调控到救市的戏剧性转折之后，2009年楼市上演的是一出从降价到飙涨、从哭着喊着要退房到半夜排队要买房的更为戏剧性转折。2009年的杭州楼市，几乎在所有的指标上，都大大超越了此前的高点2007年。
1月份，杭州主城区成交量还低于2007、2008年同期，到了2月份，成交量就开始超越前两年，到了3月，成交量突然放大至4767套，比2007、2008年同期成交量加在一起还多。5月，杭州主城区成交量历史性地突破万套大关，10058套！5月份成交量是2007年6月成交高峰时的1.54倍。从3月份开始，直至11月，除了中间的7、8月份，其他月份，主城区的月成交量都超越了2007、2008年同期成交量之和。 进入12月，国家层面的地产调控政策开始陆续出台。从12月9日至18日，不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止。专家认为，当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。 楼市的2010年:调控加码央企退市 有楼盘出现开盘零成交 在一片观望的情绪中，杭州楼市进入了2010年。 进入2010年1月份，调控再度加码，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于百分之四十。 到了4月份，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院常务会议出台调控政策，二套房贷首付被提高到五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。银行可停发第三套房贷，并暂停向外地炒房客发放贷款，以此来精准打击炒房群体。
据统计，4月18日至6月30日，杭州市区（含萧山、余杭）共有52个住宅楼盘开盘，推出房源8762套，这些新开房源成交率仅为23%。其中，有11个楼盘出现“零成交”。从“被开盘”到“零成交”，楼市又在几个月内就经历了一次大转折。2010年楼市进入了深度博弈期。

楼市的2011年:限购令出台 价格战席卷杭州楼市

在普遍看空的氛围中，新一轮调控周期又启动了。2011年2月的最后一天，杭州版“国八条”突然降临，影响最深远的，就是至今仍在执行的“限购令”。

杭州本地户籍二套房首付6成以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，停购第三套房，外地户籍能提供2年内连续1年以上的纳税证明的限购一套房；2011年在商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房；个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。

限购又限贷的“双限”，让杭州楼市进入低迷，房交会冷清、“金九银十”成了“铜九铁十”。全年数据来看，杭州2011年一手房成交总套数是23346套，比2009年的66319套和2010年的35960套分别下滑了64.8%和35%，走出了三年来的新低。

在限购背景下，不限购的产品类型异军突起，酒店式公寓等一系列不限购产品在这一年取得了非凡战绩。

楼市的2012年:月度成交首超万套 降价楼盘遍地开花

同样顶着“史上最严厉调控”的帽子，2012年杭州楼市相比2011年要景气得多，不少项目大幅度的折扣优惠点燃了观望刚需的购房欲望。最直接的反映来自于成交数据，据统计，2012年杭州市区共成交84919套商品房，与2011年的41842套相比足足增长一倍。同时，这个销量也是2010年以来的最高值。

2012年是房产营销的电子商务年。当网购的人群基数呈几何级数上升时，房产电商也有了肥沃的市场基础。

哎，十几年发展的相当的不容易啊