主题：蓝孔雀板块争夺有点凶凶哒！板块价值会提升！

人们通常用“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”来形容一个地方是风水宝地。如果这句话套用到蓝孔雀板块上面来讲就是——左申花、右桥西、前银泰、后万达。蓝孔雀板块可谓是一块兼得居住氛围和商业氛围的宝地。

  2013年9月，蓝孔雀综合体分二次，一共推出8宗地块，最终分属三江、招商、江苏新城、复地、融信5家开发商，呈现诸侯割据态势。现在，地块出让已届一年之期，即将迎来集中出货期，板块面临着怎样的机会和挑战？

  机会篇：

  ①所处的大环境——申花板块配套成熟，整体认知度高。

  蓝孔雀综合体，地处拱墅区申花板块内，北至留祥路，西至化工路，东至莫干山路，南至育英路。总规划用地面积约647亩。地块所属的申花板块是目前杭州最热的置业板块之一，板块内商业综合体布局密集、规划起点较高，被称为“杭州未来的徐家汇”。

  2013年10月，杭州最大的一站式综合体银泰城营业，申花板块商业配套逐渐成熟，进入高速发展期。而除了银泰城之外，板块内还规划有80万方的热电厂综合体、80万方的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体等，申花板块内的商业综合体总规模超过200万方，商业综合体将是今后板块迅速崛起的催化剂。

  同时，申花板块聚集了绿城、欣盛、天阳、保利等一大批品牌开发商，是杭州中高端楼盘的聚集地，居住氛围浓厚，且生活品质感较强。目前，申花板块在售楼盘价格在20000—25000/方之间。

  蓝孔雀综合体“生于申花”，可谓含着金汤勺出生，本身就不矜自贵。

 ②自己的小格局——蓝孔雀综合体商住皆宜 自成体系

  蓝孔雀综合体共有9宗地块，总规划面积592亩，实际用地310亩，总建面84万方。其中宅地6宗共53万方，商地3宗共31万方。

  综合体里的商住皆宜的业态形式，具备其他单纯住宅业态所不具备的独特优势。整个区块中，有住宅，有商业，且商业体量较大，达到了近30万方，加之现在的商业项目多是招商前置，也就是说等到综合体真正交付使用的时候，不用像一般住宅一样等待周边生活配套的完善，可以立即消化和享受自身的商业配套，基本上是吃喝玩乐一站式的服务。

蓝孔雀综合体地块现状

③交通好——兼得主干道与地铁

  蓝孔雀综合体东临莫干山路、北临石祥路，分别为南北和东西向的城市主干道；综合体西侧的规划化工路和南侧的规划育英路分别为城市次干道。东南侧为汽车北站。距离京杭大运河仅2公里，距离武林广场直线距离约7.5公里，距离西湖、西溪不足十公里。且周边有祥符桥站、汽车北站、花园岗站等多个公交站点，无论是公共交通还是自驾出行都十分便利。

  另外，综合体临近地铁2、5、10号线，10号线规划站点育英路站紧邻综合体。而2号线和5号线距离综合体约1—1.5公里。2017年，地铁2号线将全线贯通，2019年，5号线也将试运营，这对于蓝孔雀板块来说，都将是可以逐步兑现的利好。

④环境好——兼得工业遗存和生态公园

  一方面，如果追溯蓝孔雀综合体的历史的话，800多年前它是花园港，也就是古代的皇家园林，具有丰富可挖掘的历史文化价值。另一方面，蓝孔雀地块原先是蓝孔雀化纤厂的厂区，搬迁后留了一些具有时代特色的工业遗存。这些具有时代印记的工业厂区是城市记忆的一部分。综合体中保留的这些部分可以效仿不远处的桥西运河天地，将这些闲置的老厂房变成现成的loft建筑，发展创意产业。蓝孔雀未来将具备其他综合体所不具有的历史感和文艺气质。

  而且，板块西侧规划有近700亩的生态公园，除了西溪湿地周边之外，杭州住宅区很难找得到能坐拥如此大体量的城市绿地的，可谓生态环境优越。板块内还规划有幼儿园和小学，工作、学习、生活、休闲全面一体化。

 挑战篇：

  ①申花板块供应量大

  景瑞申花壹号院、方兴黄龙金茂悦、汉嘉申花郡、浙旅·萍水街1號、融信蓝孔雀、三江花园道壹号、招商雍景湾、河北天成地块、江苏新城地块，这10个项目将会是申花板块今年下半年很可能将要迎来开盘节点的项目。金地申花里、天阳尚景国际、滨江紫金府是目前申花板块在售楼盘。欣盛东方府邸、保利香槟国际、中顺上尚庭、莱德绅华府、赛丽绿城慧园等是目前申花板块的在售尾盘。

  今年整个申花板块将迎来供应的“爆发期”。不算上复地复城国际、蓝钻天成、河北天成等项目的商业体量，也不计较在售的天阳尚景国际、滨江紫金府和其他申花尾盘的供应量，仅粗略计算下半年申花板块的住宅供应量，就已达115.3万方(如图)。

  申花今年将入市宅地体量一览

  115万方该如何比拟呢？如果一套房子以90方计算的话，115万方就是12811套房子。今年上半年，杭州主城区商品房成交套数(12782套)还不及这个数字。

  据统计，在2011年，随着欣盛东方福邸、保利香槟国际、莱德绅华府、赛丽绿城慧园等的集中入市，申花板块也曾迎来供应井喷，那时候的板块供应量在80万方左右。而如今，2014年的下半年，申花板块就有超过115万方住宅房源入市，压力可想而知。

 ②高地价的危机

  蓝孔雀地块集中出让的时间，正是去年杭州土地市场一片火热，外来开发商疯狂拿地之时。地价高企，成为蓝孔雀综合体不可回避的一个问题。

  蓝孔雀6块宅地的楼面均价为14445元/方。虽然蓝孔雀位于整个申花板块的最北部，距离银泰城、地铁2、5号线、浙大紫金港等利好资源都较远，但是地价在整个区域内处于高位。板块内楼面价高于蓝孔雀均价的有景瑞申花壹号院、万象天成综合体、天阳申花项目、滨江紫金府这四个，但四个项目在区位上均优于蓝孔雀。

甲醛和氨具有明显的刺鼻味，苯系物具有一定的芳香味，氡却是无气味的气体。一般来说，只有当空气中的污染物浓度达到超标值的0.25倍以上时，人的鼻子才能嗅出来，而氡的浓度无论有多高，人的鼻子都是无法闻到的。

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