杭州主城区松绑140方及以上住房限购，市公积金贷款购买二套房的首付比例下调，豪宅应声冲出第一波回暖行情……7月之后，阴晴不定的杭州楼市骤然明朗起来。

这似曾相识的一幕，在近年来的楼市调控中已多次出现。历史表明，高性价比新品的频推，与密集利好政策的叠加，将会迎来数年一遇的置业黄金时点。

未来100天

谁会筑底杭州主城区？

之所以把讨论范围限定在杭州主城区，是因为余杭和萧山库存过大，底部深不可测。截至7月30日，住宅库存量杭州主城区36328套，余杭区41253套，萧山区15939套。余杭区的住宅库存已经高于主城区，而萧山区预计下半年新增供应将激增数倍。相较而言，主城区的供需比较为正常。

翻开杭州主城区地图，最东是下沙大学城北，最南是滨江滨康路，最西南是之江转塘，最西是蒋村新住区，最北是万达区域和运河新城，最东北则是长睦。在这些区域中，究竟哪里才是目前杭州房价的真正洼地？

均价

10000-11000元/平方米

下沙大学城北板块位于下沙东部，与海宁无缝连接，因为正好位于下沙大学城正北面而命名。该板块内目前有宋都·东郡国际、杭州碧桂园和保利·城市果岭三个项目。

自2012年5月13日宋都·东郡国际以7980元/平方米的起价首开后，大学城北板块开始进入杭州购房者尤其是刚需购房者的视线，并迅速崛起为重要居住板块之一。紧接着，保利·城市果岭和杭州碧桂园相继开盘，板块内三足鼎立的态势形成。

两年时间过去了，随着地铁一号线的通车和德胜快速路的开通，大学城北板块与市中心的联系越来越紧密，更多刚需购房者选择到大学城北置业。不过，摆在这个板块面前最大的困境依然存在，就是配套不足。尽管大学城北板块规划了5所幼儿园、3所小学、1所中学、农贸市场、体育公园、公交中心站、社区医院、商业休闲带等居住配套，但目前落地的仅有幼儿园和小学。

据了解，目前大学城北板块楼盘的在售均价在10000-11000元/平方米。

均价

18000-21000元/平方米

滨江的滨康路和滨安路区域，可以算杭州主城区楼市的最南端。滨康路居住区的崛起，大部分要归功于地铁1号线。地铁1号线的开通，让这个区域不再是地图上一个甚至看不清道路的角落。这个曾经需要倒好几趟公交才能到达的地方，通过地铁一路直达。

2012年11月24日杭州地铁1号线正式开通，五天后，滨康路区域的第一个新楼盘瑞立·东方花城立刻开盘，起价17600元/平方米。该项目与1号线滨康路站咫尺之隔，是距离地铁站最近的项目之一。此后，靠近西兴站的中天·官河锦庭在2013年年初开盘，更南面的玲珑府在2013年9月份开盘，开盘均价都达到了20000元/平方米左右。

虽然有地铁的交通便利，但滨康路区域其他的生活配套缺乏，这也导致两年时间过去，这几个楼盘的价格一直上不去，销售也不太乐观。目前，该区域内的地铁上盖物业滨江时代综合体仍不见踪影，商业配套主要借助东面的萧山。

据统计，目前滨康路区域的这几个项目，在售均价在18000元/平方米到21000元/平方米左右。

均价

16000-18000元/平方米

与富阳交界的之江，是杭州主城区的最西南端。这个以度假区闻名的区域，吸引了大批本土和外来开发商在此逐鹿，板块内住房供应量充足。

最初，之江板块凭借高端项目声名鹊起，九溪玫瑰园、阳明谷、云栖蝶谷、九树公寓、公元·沐桥等项目为之江板块贴上了豪宅标签。此后，中海·篁外、钱塘·梧桐燕庐、天阳·云筑等项目亮相之江，该板块开始进入公寓集中供应期。

随着学军小学、之江医院、杭州国际金融会展中心等项目的相继入驻，以及之江大桥和地铁5号线的交通利好，之江板块开始吸引更多开发商进驻开发。目前，板块内在售项目包括了梧桐燕庐、天阳·云筑、融科·暧骊山、大家·之江悦、之江九里、之江1号等，预售项目则有之江诚品和云荷廷等。

目前，之江板块在售公寓项目的均价大都在16000元/平方米到18000元/平方米左右，主打大户型的之江1号价格最高，毛坯房源在18000元/到19000元/平方米，精装修在25000元/平方米到27000元/平方米。

均价

20000-36000元/平方米

杭州主城区的最西面，是风景如画的西溪湿地。最近几年，随着城市开发沿着文一西路和天目山西路不断西进，城西已经扩展为大城西，原本主城区最西面的蒋村区域，甚至成为了新的城市中心。

靠近西溪湿地的蒋村新区，开发以来就将目标瞄准了以改善为主的购房者，尽管处在主城边缘，但这里的价格从来不刚需。从最初的绿城·西溪诚园、万科·西溪蝶园、坤和·西溪里，到去年热卖的中海·西溪华府、万科·西庐，再到刚刚亮相的融创·河滨之城，这里的价格一直在匹配品质刚需和首次改善。

目前，蒋村新区的房价从2万元/平方米到3.6万元/平方米不一，跨度较大。西溪华府和万科·西庐的公寓均价在2万元/平方米左右，西溪诚园在售致诚苑组团均价在3.3万元/平方米到3.6万元/平方米。

均价

17000元/平方米

2013年3月，万达广场正式进驻杭州，落户北部软件园区域，万达商圈随之诞生。

今年2月份，德信·北海公园放出15800元/平方米的清盘价，引爆万达商圈。此后，天鸿·香榭里以13800元/平方米的起价迎战，两者共同引领了杭州“马年第一降”。接着，万达板块内的耀翔·悦尚和宝嘉·誉峰两个新项目相继开盘，持续增加板块热度。

万达广场的存在，是这个区域乃至整个大城北区域最重要的商业配套，这也决定了板块内房价的坚挺。在降价风波过去近半年时间后，目前万达商圈核心区域的项目在售均价在17000元/平方米左右，包括了德信·晓宸、方正·御星和宝嘉·誉峰等。稍远一点的项目，像耀翔·悦尚和天鸿·香榭里，目前价格在14500元/平方米到15500元/平方米之间。

均价

10500-11000元/平方米

位于丁桥东北面的长睦区域，是杭州主城区中最东北的部分。

从2013年开始，长睦板块进入到杭州购房者的视线。城发·云锦城在3月16日以8388元/平方米的破万起价首开，接着保利·罗兰香谷和金地·格林格林在下半年先后开盘，起价都在万元以内。

目前，长睦板块依旧是上述三个楼盘三足鼎立，在售均价为10500元/平方米到11000元/平方米之间。

均价或重回万元以下？

2014年6月，随着京杭大运河申遗的成功，主城区内一个全新的居住板块开始进入购房者视野，运河新城板块。

运河新城核心区距武林广场仅10公里，西靠运河，是城北接轨市中心的码头。运河新城预计总投资124亿元，未来将承担起杭州城北中央居住区的重要功能，打造成一座集商务、居住、创业、生态、文化、休闲、体育功能为一体的现代化新城。

运河新城由余杭区和拱墅区联手打造，而大家·运河之星是运河新城内唯一一个位于主城区的项目。运河之星项目总建筑面积为18万方，规划由5栋小高层公寓和高层公寓组成，主力户型为80-90平方米三房和四房居所，另有部分118平方米四房户型。

从地价上看，下沙大学城北3个楼盘的楼面价在5257-6200元/平方米之间，而位于运河新城的大家·运河之星楼面价是5593元/平方米。土地成本相似，加之又是板块首开，运河之星极有可能采用当年大学城北低价入市的策略，通过极致的“城市底价”，制造话题引发对板块的关注。

从时间节点看，大家·运河之星将于9月开盘。如不出意外，大量楼盘仍会借信心恢复与优惠刺激，继续杀跌出货。大家房产近年来与万科、融创走得非常近，学习他们以低价冲量，迅速回笼现金流，乃是大概率事件。

哪里的均价重回万元以下，不太可能吧

丁桥已经快到下沙了吧

好偏

偏的地方才有可能出现价格洼地，要不然即使是洼地，也不是刚需

洼地肯定就是同类型的比，滨江金色江南属于主城区的吗?

价格洼地得注意品质