主题：杭州各大银行“房贷政策” 教你如何用贷款买房

近期，因流动性收紧，杭州部分银行房贷利率小涨放款速度变慢了。

      6月24日，第一时间致电杭州各大银行分行咨询房贷情况，发现杭州首套房商业贷款利率优惠多为基准利率的9折，仅建行、浦发、华夏、汇丰四家银行存在85折。

      二套房贷则严格按照国家政策标准。

教您如何还款？

当前银行推出的主要贷款方式有：

等额本息还款、等额本金还款、固定利率、等额递增（减）以及按期付息还本。

简单分析一下这几种贷款方式的特点，看你适合哪一种贷款方式。

1、等额本息还款——目前最普遍还款方式

把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

适宜人群：收入比较稳定的群体

缺陷：还款总利息较等额本金还款多。

2、等额本金还款——总利息支出较低

将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

适宜人群：目前收入较高或有一笔积蓄，但未来收入可能会减少的人群。

例如：退休临近

缺陷：初期压力较大

3、固定利率—— 进入加息周期较合算

个人与银行在签订贷款合同时，即约定好在一定借款期限内不论市场利率如何变动，借款人都以约定利率支付利息的个人住房贷款。

适宜人群：收入较固定，或者对加息预期有较好判断的人群

缺陷：风险较大，利率也可能下调

4、等额递增（减）——根据还款能力变化调整

客户与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，银行会根据客户的贷款总额、期限和资信水平测算出一个首期还款金额，客户按固定额度还款。

适宜人群：收入不固定。

对于那些有一定经济实力，在贷款前期还款能力较强

如何用公积金买房

公积金额度计算：

可贷额度＝借款人住房公积金月缴存额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数（0.45）×12(月)×实际可贷年限。

省公积金和市公积金有何区别？ 

1、省公积金一般是铁路单位，国家机关单位买的，一般的企业都是买市公积金，省公积金可以全省内用，市公积金只能在市内用的。

2、市公积金需要先过户再贷款，而省公积金就是先贷款再过户。 差别就是市公积金的先把购房全款凑齐过完户之后再去申请贷款，而省公积金就没这个必要了。

注：2013年7月1日起，住房公积金年度调整工作根据“控高保低”政策规定，调整后缴存基数下限为1310元（2012年杭州市最低工资标准为1310元），上限为14104元（2012年杭州市城镇单位在岗职工平均工资56417元/12的3倍）。调整前缴存基数已超过14104元，但未达到23507元（2012年在岗职工平均工资的5倍）的，缴存基数可暂不下调。

还款计算方式

购房指南

  加息后四种人不宜提前还贷

●情况一：享受7折及以下利率——2009年、2010年时，不少购房者享受到了7折利率，以目前6．55%的利率，打完7折之后，利率是4．585%，而同期5年定期存款利息达到了4．75%，存贷款利率倒挂。

此外，作为稳健的投资理财产品的国债，5年期利率已达到5．32%，购房人如果将提前还款资金用于投资理财，预计获取的回报能够覆盖贷款成本，并有所盈余。理财专家建议：“与其提前还款，不妨暂时选择投资基金、银行理财产品等其他渠道，扩充财力，让手中留有一定的资金以便进退自如。”

●情况二：等额本金已过三分之一——对符合这种情况的贷款者来说，等额本金方式每月还的本金一样多，剩下小额贷款产生的利息不会太多，提前还贷意义不大。

●情况三：等额本息已过半——选择等额本息还款的人，前几年还的钱中绝大部分都是利率，本金所占还款金额比例非常低，对于还款已经过半的人来说，实际已经还了大部分利息，此时提前偿还贷款，节省的利息并不多。

申请组合房贷时，尽量用足公积金贷款

在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；

最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。

公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

银行都木有钱了吧。才锁紧的

折扣不给力~~ 买房也困难