主题：新华园真牛！土地抵押给兴业银行能取得20.05亿全额土地款
- 发表于2013-01-21
这是怎么做到的
- 发表于2013-01-21
不是说不缺钱了吗？难怪搞得这么低调
- 发表于2013-01-21
地价增值了
- 发表于2013-01-21
人家背景是西子，后台硬，抵押物多，可能银行也看中这个吧。
- 发表于2013-01-21
你不想想 西子 集团 年营业额 省第一~
- 发表于2013-01-21
楼上的夸张了，把物产国际这些500强摆哪里？！
- 发表于2013-01-21
抵押金额为20.05亿也正常的，
最后要看实际放款金额是多少。
- 发表于2013-01-21
楼主不内行
银程和流贷，区别不是一般的大~
- 发表于2013-01-21
各种奇葩
有记者查阅了新华园的购房合同文本，其中一项显示：“本合同商品房有关的土地使用权已于2012年8月27日经杭州市国土资源局登记，抵押给兴业银行股份有限公司杭州分行。抵押金额为20.05亿元。”
开发商利用资金杠杆，将土地抵押给银行，换取资金用于房子的开发，这种行为在杭州开发商内是普遍存在的现象。
回顾一下新华园地块。2009年9月3日，新华集团地块由绿城摘得，总价为20.05亿元，今年初绿城经历了数次股权转让或置换，其中就涉及到新华集团地块，绿城完全退出该地块的股份，但是保留了规划、销售等方面的工作，西子房产经过和绿城·兰园的股权交换后，取得了新华集团地块的股份，并开始操盘，后来地块命名为新华园项目。
但是，令人费解的是，新华园抵押给兴业银行的抵押金额为20.05亿元，这和当初拿地的金额惊人的一致，也就是说，新华园地块抵押资金和竞价资金是对等的。
而据杭州一家大型开发商的高管称，“土地抵押很普遍，但是抵押一般发生在开发商对这块土地有投资的基础上，银行才会考虑抵押。至于能够获得的抵押资金，市场不好的时候，银行一般只给土地价格的4—5成，市场好的时候一般为土地金额的6成左右，但是7成一般就是上限了，几乎不能达到。”
按照杭州土地抵押的“行规”计算，新华园土地全额抵押几乎不可能，是其他开发商不可能做到的，所以上述开发商称：“目前明显属于不好的市场，如果有开发商能够做到100%比例的抵押金额，只能说明这家开发商非常牛，超出想象的牛！”
不过，上述业内人士也表示，具体一块土地能从银行那里抵押出多少资金，是由银行的评估实务部门说了算，银行会对土地的现有市值进行评估。“如果土地升值很多，银行给出的抵押款和竞得价持平理论上是存在的。”
但是，新华园这宗土地的楼面价为22361元/平方米，竞得于2009年土地价格最高的时期，这个价格一直被当作“不理性”拿地的案例之一。今年土地市场成交价格较疯狂的2009年显然下调不少，也开始回归理性。新华集团土地出让后，周边并没有土地出让出现，所以这个价格具体高出市场价格多少，并没有一个具体的数据标准。但是，不管从楼市销售价格层面，还是杭州土地市场价格层面，新华园土地相对于当下市场有增值，都是站不脚的。
总之，新华园20.05亿元的抵押款是怎么做到的，这是一个不小的迷。
按照开发商和银行的土地抵押细则，会约定该土地所建造的楼盘在销售率达到一定程度后，开发商需要按照比例支付还款给银行。
“开发商肯定不会想早点还钱的，但是又需要卖房子，这时候有一些开发商就会想一切办法减少网上签约的量，以求尽量晚一些还钱给银行。”某业内资深人士透露，“一般银行认定销售率的标准是按照套数，而不是按照销售金额，所以有的开发商会把车库等算进房子套数里面，以求减低销售率，达到延迟还钱的目的。”