主题：揭露房地产内幕，业主们走过路过不要错过

过去的十年，如果有人问我年轻人做什么好，我会说做地产。      

做地产的范畴很大，但是在过去的十年里，你如果是个20多岁的年轻人，你爸不是李刚，你需要自己养活自己，还想娶个差不多的媳妇，吃喝花用过得去，还要摆平丈母娘，你最好离地产近点。  
  
不为别的，就为这行赚钱。

   在一般的中小城市，过去十年里，你大学毕业，找一份工，如果你是男孩儿且不是天分过人伶俐非凡，如果你是女孩儿长得不是闭月羞花且没有走上小三之路，你大概需要3年的时间去确定自己的行业选择，能在4年内混成企业的中坚力量就算你非常优秀了，而你在这个阶段的平均收入大致不会超过3000元。而你在地产这个行业，很轻松的可以让自己月入过万元。人是如此，行业也是如此，任何一个行业成为热点，就会产生聚拢效应，相关行业以该行业盈利为最终盈利，向该行业靠拢。

正常来说，贯穿一个房地产开发项目始终，能列到纸面上的成本大致有36项，明面税费9项，各种规划、审查费用像可研审批之类的11项，加上土地成本、建安成本，一般来相对于销售收入会大致占到70%以上，目前房地产能做到30%盈利就很不错了。

这个成本是粗算成本，也就是说把所有花出去的钱加起来，在用总销售额去减，得百分比，这是老百姓都能算清楚的帐。所以精打细算，丢进去一亿，2年拿出来3000万的就算是很厉害的好手了，一年1500万，这个很好算。任一个项目再小，零零碎碎搞下来，也得2年，一年才15%，这相比于某些高利息的放贷实在不值一提，甚至低于很多普通行业的盈利率。

这里还没有计算财务成本、融资成本、以及名目繁杂的不可预见支出。这样算下来，你会发现，毛暴利，这要叫暴利，从北京天桥20块钱批发，拿到郑州光彩买200的大姐都会笑了。但是没暴利为什么人人都在喊暴利，为什么这么多人前赴后继的加入这个行业呢？莫非这些人神经错乱了？如果这些人神经错乱了，为什么这些人前不久还在街头开个破奥拓求爷爷告奶奶的搞批文，转眼间就牛气冲天的成了什么成功人士呢？

其实所谓利，不是算开销，营业额减去开销是纯利润，要算另外一笔账叫做资本盈利率。其实一个真实的项目开发过程大致是这样的。      



融取资金购置地皮——抵押地皮取得开发贷款（偿还部分高成本融资）/要求建筑商垫支建筑资金——通过内部预售回笼部分资金（偿还部分高成本融资）——利用回笼资金或置换抵押物解押地皮取得预售资格——按揭贷款回笼资金——工程封顶支付工程款——收盘。


假定一块地皮做价100万元一亩100亩，只要解决初期的土地购置投入，哪怕是通过高成本融资借2个月，完成招拍挂流程，其后都可以通过上述程序满足自身资金周转需求。而一个100亩的楼盘哪怕在三线楼盘也有接近10亿的销售额，3亿左右的纯利润，按照开发周期2年，其实是拿1个亿的土地投入赚3亿元纯利润，这个暴利就是如此而来。这个盈利率，连在北京天桥20块钱进货，在郑州光彩200块钱卖的大姐都会很满意了。学者们就是绕不过这个弯儿，所以很惆怅，老是抓住什么道德良心之类的事儿不放，扯不到正点上。

这是房地产盈利的核心之一。

实际上在我们改革开放的过程中，有过很多能让房地产不得不大赚特赚的恶搞政策。

2006年我接触过某市的一个项目，当时该地区还在实行市政府下达指标，市财政局牵头，区政府招商引资有奖励的政策。这个政策有个很好听的名字，叫换地职业，很多城市都有，就是把一些老牌儿国企，负债过重、生产停滞、职工缺吃少穿的集体打包。然后在离城区远远的地方划个工业园，如果有投资商愿意接收，把原厂负债清理干净，职工安置好，在工业园区重建新厂，原厂土地可以转型用于开发。

市政府是这么想的，原有企业本身已经资不抵债了，不要说给市里创造利税收入，就几千号工人天天跟你要吃要喝也挺不和谐的，这搞个投资商过来，把厂子盘活，那些缺医少药的工人分了钱也不闹事儿了，市里还有税收增加，多好，社会多和谐。基于招商引资的一贯政策，外地的投资商进来还可以减免地税，享受一系列的政策。

我就见的这个聪明人，其实这哥是本地人也没什么钱，他在外地注册了一个公司，注册资金2千万的一个二级开发公司，然后回来找到区政府这一揽子集体打包的项目，找了几个差不多水平的哥们通过高息等途径给弄了一笔钱，先在工业园买了一块地皮，工业园很偏僻，地皮十几二十万一亩，盖好厂房把老厂的机器拉过去，愿意留下的工人就留，不愿意的拿钱走，然后把老厂的地皮通过政策上会转型，之后就是抵押开发那一套。

最后人家是一个厂的老板，还通过开发赚翻了。其实这些老牌国企，很多还是过去地方特许经营的公共项目，本身就享受政策扶植，拿了包赚不赔的，瞅瞅人家这玩的，实际上人家重头到尾也没拿过一分钱，中间资金都是融资，这也是本事，在当时这样玩的怕是遍布全国，不太稀奇，我了解到当时各地都有类似的政策，只不过名字不同。有的地方更高招，按照招商引资额度冲抵招拍挂土地资金，像投资某市政工程，你的投资额度到时候可以冲抵招拍挂土地的地款，还有更绝的，同一个投资商的投资额可以累积，比如本月给财政500万，月底拿出来，下月再放进去，这就算投资了1000万元。也许你觉得这些人忒神经错乱了，其实这就是不在其位不知其正了。

补充一点，我一直就有买房的意识，因为我最痛恨搬家，在上海我基本是每年搬一次家。在日本公司的时候我和一个好朋友同租，当时她的房东要卖房子，塘桥宁阳路的老房子，三十个平方吧，卖二十万，我极力怂恿她和我一起合买，由我出面向当时的日本公司借十万块钱付首付（日本公司是家长制，可以向老员工提供十万元的首付，然后逐月从工资里扣，就是这个福利留住不少人），然后她向银行借钱付每月贷款，然后如果有天某一方不想要了，按市价将自己那一半股份优先卖给对方，如果两边都不想要，就卖掉，然后平分房款。但她不肯，最后不了了之，很遗憾啊，这是我唯一一次进内环的机会，错过不再有啊。

要搞清楚一个很让人心碎的真相，这个真相就是，如果有那么一些声音或者力量强迫你非要拥有什么才能算有资格跟他对话，这个资格绝对是在忽悠你。也许说这话的人未必知道自己在忽悠你，他只是想把自己的观念强加在你身上，或是他才刚刚拥有想对你炫耀，或者他未曾拥有希望你弥补他的遗憾

实际上，你上进、追求的动力永远只应该来自于自己内心的渴求和兴趣，而非主流意识，比如，买房。如果你活了30年，还停留在别人有爱疯你也要有爱疯，别人有大房子你就得砸锅卖铁逼着二老给你买房子的层次，那你后20年也基本没戏，因为你天生就是个被忽悠的料，直到把自己的家当和青春消耗殆尽，说不好听点就是新一代败家子。半个世纪以前，谁有块手表、三大件儿就很牛掰了，后来就是忽悠什么摩托车，再后来这些都不时兴了，房子就出来了。真相是，每个时代耗尽财力追求的那些东西，只是经济板块发展需要的宣传，你这一波赶不上，就得攒着劲儿去努力、积累，千万不要在赶不上的一波把自己的资源耗尽耗干。同时，在一个经济高速发展的国家，他的经济板块变换是很快的，你费要死要活的赶上这一波，等你终于拥有了，人家换套路了，说现在有房没啥了，时兴买游艇了，你老丈母娘非要你买游艇才能娶她女儿，你不是非哭死。

再后来，楼市暴涨，那真是疯狂的一年，有人把股票卖了买房子，有人把房子卖了炒股票，混乱的一踏糊涂。    
房价以看不懂的速度大涨。具体涨成什么样我也没印象，反正是一片飘红，我一看，得，没戏了，这回是完全的买不起了。