主题：楼市过于消耗刚需，购买力乏力态势下房价还要继续下跌

   韭菜，属百合科多年生草本植物，最大的特点就是可以持续性收割。割掉一茬，还会有新的一茬长出来。

在楼市中，刚性购房者也具有韭菜的属性，老的消化掉，会有新的一茬长出来，持续不息。

据杭州市透明售房网数据显示，第一季度，杭州共成交住宅商品房5071套，二手住宅用房成交3154套，加上4月份前两周的成交量，住宅成交已过万套。有限贷、限购政策的存在，其中绝大部分为刚性需求者（包括首次置业和首次改善）。粗略计算，在第一季度，杭州已经消耗了约万名刚需购房者。

即使刚性需求者像韭菜一样可以持续收割，但是也要注意其生长周期，不能过于频繁的消耗，不然也会带来供应枯竭。

刚需的匮乏已经明显出现，主要表现在三个方面：

第一，8成变5成。杭州大多数首次大幅降价楼盘的成交量一般在8成或之上，被媒体解读为奇怪的“8成现象”，但是再以之前价格加推时，成交量均骤减至5成甚至以下。

第二，抢客户成工作重点。有开发商坦承，之前考虑的问题主要是价格的制定，价格合理了不缺购房者，而如今价格到了底线，蓄客却成了问题，工作的重心变成抢客户。

第三，开发商延期开盘。3、4月份不少开发商传出加推的风声，但是开盘时间一拖再拖，至于原因，无非是许可不足。

刚需购房者被过度消耗后，开发商的天量供应怎么去化？这成了后市的一个矛盾点。有人预测，明显的供大于求将会再次出现，下半年杭州楼市将会因为客户的匮乏而变得异常严峻。

刚性购房者，需要一些新的元素来唤醒，新的一批购房者等待一些新的利好来催生。

价格，是元素之一。购房者对目前的价格已经逐渐麻木，使购房者出手必须再拿出足够的诚意，用更低的价格做诱饵。当然，同时仍要保证楼盘的品质，提高性价比。

政策，也是元素之一。近期，上海等城市已经传来首套房按揭贷款利率8.5折的消息，杭州也开始出现9折的利率，对首套房按揭差别化对待已经呼之欲出。假若利率方面能传来利好消息，或许将会催生一批“等政策”的刚性购房者。

世联地产日前发布了“2012年一季度购房者信心指数报告”，根据该报告，今年一季度购房者当中，预期未来半年房价下跌的比例为49%；而对于未来半年成交量，40%购房者认为走势充满不确定性，34%的购房者认为未来成交量将上升，26%的购房者认为成交量不会上升。从报告可以看出，对下半年房价看涨仅有11%左右的购房者。

是否能够延续这一波的回暖热潮，价格仍是关键因素，仅仅是触及购房者的心理预期已经不够了，接下来，开发商要做的恐怕是如何跌破购房者的心理预期。

刚性需求像韭菜一样，被割了一茬后，还会有新的一茬长出来。既然尚有一批潜在的刚性购房者存在，又将有新的出现。同时，一些政策的利好或将会加速刚需购房者的产生。会不会说明下半年楼市将会持续火热呢？

章惠芳并不认同这个观点，她称刚需客户仍旧是成交的主力军，第一季度已经被消耗了很多的数量，这必将会影响下半年的成交量。且过去两年，杭州土地市场过度热闹，大量土地被出让，目前仍旧不少尚未面世。下半年或将是一个楼市加剧供应的窗口期，届时，减少的刚性购房者势必会对楼市产生影响，对下半年楼市并不持有乐观态度。

对于接下来的市场，开发商方面也传来了不看好的迹象。第一季度，杭州成交最火爆的滨江曙光之城和金色黎明，在连续加推之后，近期传出不再加推的风声，而金色黎明最后一次开盘场面已近不再有之前的火爆。

三季度价格或将再次下探

降价潮将延至豪宅市场

市场陷入僵持，因为开发商不愿以更低的价格达到出货目的，而购房者却偏偏认为楼市已经进入下行通道，价格继续下挫只是时间问题。

记者在一份网络调查上看到，针对“目前是否为最好的购房时机”的问题中，选择“观望”比例的占明显优势。而在“认为房价还高吗”的问题中，102名参与网友选择“是”的比例高达85.29%。在“你觉得房价会继续降”这一问中，77.78%的网友持肯定态度。

汉嘉地产顾问总裁梅杰认为，首轮普遍性降价会让购房者产生恐慌情绪，认为过了这个村就没有这个店了，所以会引发一些提前消费。但随着价格持续下行，无论是折扣力度还是降价范围都一扩再扩，而且中央三令五申，严控政策决不放松，所以购房者的心态也就日渐从容。

“现在的行情就类似于抢收抢种，如果没有抢上可能开发商直接会面临很大的压力，我认为到了第三季度形势会更不容乐观。”梅杰分析，杭州每年刚需可以消化的房源量大约在300-400万平方米左右。“假如有部分开发商还没有在上半年抢占到这波日渐稀少的刚需，那么到了第三季度很有可能出现并购行为甚至资金链断裂的现象。”至此，新一轮的以价格下行完成资金回笼的现象则会再次出现。

也有观点认为，目前楼市降价潮波及的是普通商品住宅范畴，如果新一轮降价潮开始，则必然延伸至豪宅项目。从近日披露的年报数据显示看，在目前已披露2011年业绩的房地产上市公司中，负债率高企和资金链进一步紧绷现象愈加明显，受资金链紧张的影响，豪宅项目销售回款压力日益增大。在外部融资环境难以显著改善的情况下，豪宅项目已经无法独善其身。若市场迎来新一轮全面下行，豪宅市场自然无法躲避，甚至还会进入领降梯队。

形势难辨啊。。刚需是在消耗，可房子也是在消耗哪。房子也不是一下子就能造起来的额