主题：所谓“合理”房价只是一个梦

两会期间，温总理表达了继续对房地产调控的决心，并提出了使房价合理回归的口号，所谓的“合理”价位，即当地户均可支配年收入的6倍，也就是房价收入比远远小于6。按照这个算法，北京房价应为4900/平米，上海则是5700/平米，大城市普遍在5000/平米左右，本人居住的成都仅仅3500/平米。对于这些言论，笑一笑也就罢了，千万不要当真，否则就是生活在幻想之中了。

要谈房价，首先就得说到中国的国情，任何抛开历史背景和社会进程的片面分析与比较都是毫无意义的。在改革开放之前，我国实行的是计划经济，福利分房。在福利分房制度下，一切住房归国家所有，政府筹资建造，政府主导分配。效率低下，寻租空间巨大，住房条件极差是当时的普遍情况。很多人甚至在外面搭个棚就能睡个安稳觉，那时候，解决温饱是中国的当务之急，关于住房问题，老百姓压根没有想过。什么时候能分到房子，既不是按劳，也不是按需，一切都是领导说了算。工龄，年龄，职称，甚至是私下和领导的关系，都是决定能否分到房子的必要条件，运气好的30多岁能分到房，即便分到了房，也没有选择的余地，是60平米还是90平米，一室一厅还是一室二厅，1楼还是6楼，朝南还是朝北，你分到什么是什么，没有讨价还价的资格，而且产权也不是你的。若是运气不好，估计要50多岁才能分到房，黄花菜都凉了。在那个时候，住房的命运，掌握在别人的手上，任你本事通天，也换不来属于自己的财富。

改革开放之后，我国开始推行市场经济，住房商品化。在市场经济下，一切不可确定的因素都被归结为了“价格”，换句话说，就是钱说了算，谁出的钱多，房子就归谁，这就叫交易。在市场经济下，不论高低贵贱，不论种族信仰，不论男女老少，只要出得起钱，就能买到自己满意的商品，觉得房子面积太小，咋就换大的；钱不够用，就买小的；这房子周边环境不好，咋可以不买。有的人会说：用钱说话，穷人怎么办啊，这个制度让富人越来越富，穷人越来越穷，太不公平了。类似的话，只不过弱者的抱怨。你穷，你可以努力改变现状，你清楚地知道自己还差多少钱够首付，还需要多少钱来还贷。不管离目标有多远，你始终能看见这段距离，你可以感受到离终点越来越近，就像在操场上长跑一样。而福利分房却是：哪怕你离目标只有一步之遥，中间却隔着一堵墙，如果没有人把这堵墙推倒，你永远也看不到终点。等价交换，自由贸易，优胜劣汰，恰恰是最大的公平，一买一卖，双方皆自愿，若是有一方认为不合理，交易也就无法达成。在过去，市场经济改变了整个欧美，让其数十年内飞黄腾达，市场导致了社会的广泛分工，你精通计算机，就进军IT界；厨艺好，就进军餐饮界；高且帅，可以进娱乐圈。总之，干啥能赚钱，你就干啥，市场的自我调节把每个人放在了自己最擅长的位置，使得社会生产效率最大化。工业革命之后，市场经济的地位更加不可动摇。而在计划经济之下，中国人饿死了3000万，建国之后的30年内社会不进反退，极度贫穷，惨不忍睹。再经过苏联的解体，如今实行计划经济的仅朝鲜一家，为自己鸣不平的，仅仅因为没房子就想要社会倒退的，出门向右，朝鲜欢迎你。

1978年改革开放之初，中国的城市化率只有17%，社会的目标是解决温饱。在随后的33年中，城市化率基本上保持了每年1%的增长速度，到2011年时已经达到了50%，人均居住面积由最初的5平米增长到20平米，社会目标也从温饱到了小康，进步不可谓不大。这个期间，有4亿农民进了城，其中一部分已成为城市中的常住居民，在而未来的10年中，还有2亿农民要进城，城市化是国家发展的必然趋势，不可逆转，在高速城市化的进程中，房价是必然上涨的。发达国家的城市化率普遍达到了85%以上，美国高达95%，只有达到这个标准，住房市场才会供过于求，才是由买方说了算。我们只是一个发展中国家，人口众多，资源匮乏，地大但物不博，更令人无奈的是，虽然国土面积高达960万平方公里，但是新疆、西藏、内蒙古、青海等地自然环境极差，荒无人烟，我国绝大多数人口集中在30%的国土面积之内，沿海地区更甚。换句话说，中国的人口密度在统计上是美国的4倍多，实际上接近于美国的15倍！此外，发展不均衡是中国的一大顽疾，城乡之间，沿海和内地之间，大中小城市之间，普遍差距过大。外来人口过多地涌入北上广深等一线城市，宁愿在当地做最底层的农民工也不愿意回老家去，这样的社会现状导致了大城市的住房供应严重短缺，房价飞速上涨也就不足为奇了。

改革开放给中国带来了翻天覆地的变化，30年之内GDP已经增长到世界第2，社会已经迈过了注重“衣食”的阶段，开始关注“住行”，也就是房和车。不得不说是一个飞跃，要知道，在过去，住上高端的公寓、洋房、别墅是一个不切实际的梦，而绝大多数人，连商品房的概念都没有。世界上没有绝对的公平，政府也不可能让所有人买得起房，这种事情美国日本都做不到，更何况中国。英国在城市化率达到50%左右时，恩格斯在描述中写到：伦敦有5万人每天早晨醒来不知道下一夜将在什么地方度过；美国在城市化率达到50%左右时，无家可归者同样不少，贫民窟随处可见，很多甚至现在依然存在。相比之下，很少有中国人露宿街头，食不果腹，衣不遮体。在同样的历史时期，我们用更短的时间，做得远比欧美更好，这还是以牺牲资源为代价才换来的，但是即便如此，仍然漫骂之声不绝于耳。中国虽然取得了巨大的成就，但是仍然只是一个发展中国家，人均收入还很低，我们是从一个贫困落后的国家迅速发展到现在的，不考虑国情，盲目对比资本主义发展了几百年的发达国家，无异于痴人说梦。

16世纪时，莫尔写了本书，叫《乌托邦》，里面描述了一个完美的国家，绝对公平，超高福利，人们完全理性，一切生产资料归社会成员共同所有，按需分配，所有人积极劳动，并且还有充足的时间娱乐，打仗的时候甚至不用自己人，而是雇佣外国士兵。这样的国家，简直就是天堂，这叫什么？叫做空想社会主义。幻想中国像乌托邦一样的，觉得不幸福的，我还是那句话，朝鲜是世界上幸福指数最高的国家，天堂向左，朝鲜向右，出门请右拐。

中国房地产市场的需求之旺盛，绝不是靠投机支撑起来的，在这一点上，就已经和90年代的日本，07年前的美国划清了界限。只要你在网上说房价要涨，必然招来数不清的口水，为什么？因为绝大多数人盼望房价跌，社会关注房价什么时候跌，说明了大多数人在等着买，如果是投机的话，社会关注的应该是房价什么时候涨，这样才能卖个好价钱。什么时候没人讨论房子了，房价才可能跌。什么时候房子跟股市一样，一涨就举国上下欢天喜地，一跌就有无数人骂娘了，才有可能暴跌。这就叫从人性的角度看市场。

购房的需求，可以分为自住性需求和非自住性需求，自住性需求，也就是所谓的刚需，有几个阶段：
第一阶段是基本需求，这样的需求仅仅是为了有个地方遮风避雨，不至于睡桥洞。到外地打工的，刚毕业的年轻人，要结婚必须有房的，组成了这个需求的群体。
第二阶段是改善性需求，老房子住旧了，想换新的；小房子受够了，想换大的；收入多了，想提高档次；周边环境嘈杂，想安静一点。。。这个需求的群体大多是有一定资本积累的中老年人，以及能力出众的年轻人，大多是中产阶级，他们已经有至少一套住房，但是想生活得更好，这个群体占据了市场的主流，其购买力远胜第一阶段的群体。
第三阶段是享受性需求，钱多了自然要花，挣钱就是为了享受，从公寓搬到洋房，从洋房搬到联排别墅，甚至独栋别墅，提高生活质量，追求生活品质是这个群体的目标，他们大多是事业有成的富人。
第四个阶段是奢侈性需求，不买最好的，只买最贵的，追求最豪华的装饰，最别致的景观，不愿意和一般人住在一个社区内。这是身份的标志，这个群体大多是大明星，企业家一类富豪。
至于非自住性需求，可以分为投资性需求和投机性需求，一般来说，投资性需求是出于避险，即防通胀，买房子比存银行划算，还可以出租；投机性需求就是为了卖而买，跟资本市场上所有的游戏一样，这类人大多持有住房的时间都很短，期望获得暴利，买房子就是为了转手卖个更高的价格，赚取差价。
上述需求种类中，需要抑制的，仅仅是投机性需求，适当的投机存在可以活跃市场，让资金流动加快，也并非坏事，任何一个市场都存在投机的行为，要完全杜绝反而违反了市场经济的本质。但是过度的投机会引发泡沫，后果不堪设想，世界金融史上的第一个泡沫，发生在荷兰。16世纪末时，荷兰是世界上最强大的国家，阿姆斯特丹是世界第一大港口，国际贸易非常活跃。郁金香传入荷兰以后，获得了当地富商的青睐，富人们都喜欢佩戴郁金香，作为身份的象征。有那么多富人买，种植郁金香自然就有利可图，于是有商业头脑的人开始大量种植郁金香，令人意外的是，在种植过程中，一些郁金香感染了病毒，反而开出了更鲜艳更绚丽的花朵，这些郁金香成为了市场的新宠，不仅是富商，贵族们也开始佩戴，这个风潮迅速传遍了整个欧洲，到了1635年，一朵郁金香的价格相当于110盎司黄金，即便作为奢侈品，也已经逐渐脱离了其本身炫富的价值，郁金香价格不断暴涨的消息传遍世界各地，引发了大量的投机行为，全世界的人都带着钱跑到荷兰去买郁金香，只为了转手以更高的价格卖出去，这个击鼓传花的游戏就这么进行着，到了1636年，郁金香的价格可以在一个月内上涨30倍，这个时候，所有人都已经陷入了疯狂，没有人关心郁金香是什么东西，哪怕只是一陀屎。因为，始终有人相信，会有人出更高的价等着我卖出去，在这个时候，郁金香已经不是用来佩戴的，而是用来倒卖的。当郁金香价格高得一般人无法承受时，荷兰人竟然把合同拆分，你买不起一株，没关系，可以买10分之1株，比如这朵花卖10元，你只有1元，怎么办？你就给我1元，我给你整朵花10分之1的股权，下次我以20元卖出去，你就能分到2元。这样一来，当地的中产阶级甚至平民百姓都加入到这场游戏中。说到这里，不得不佩服荷兰人的头脑，在那么遥远的年代，就发明了股份制。再往后，当地人又发明了期货交易，通过交保证金的方式，以数倍乃至数十倍的杠杆迅速发财。阿姆斯特丹不愧是当年的全球金融中心，第一贸易港口，堪比如今的纽约，人们为了发财，绞尽脑汁，当年的金融创新，如今仍在沿用。到了1637年泡沫破灭的前夕，一朵郁金香可以换一套别墅！这种现象引发了巨大的社会危机，人们都不想工作了，只想买郁金香，因为工作一辈子挣的钱，可能还比不上一天的买卖！后来的结果不用再说了，当资金枯竭，社会动乱，先知先觉者必然会离开这场游戏，政府也会出面打压，当人们意识到这只是一场虚幻的游戏时，争先恐后的抛售导致了泡沫的破灭，郁金香在很短的时间内暴跌了99.99%，价值几乎为0。郁金香泡沫导致荷兰经济崩溃，无数人倾家荡产，国家一蹶不振，多年也没有恢复元气。

我曾经看过一个电视节目，里面的年轻人说：我工资才4000多，北京房价那么高，凭什么让我买不起房啊。还有一篇帖子，题目是“买不起房，叫我如何爱国？”，类似的无理取闹见得太多，我已经麻木了。现在的年轻人都是独生子女，在家里被宠惯了，在外面也把自己当皇帝，莫非地球是绕着你转的？我看过“马云和80后面对面”的电视节目，节目中有一个环节是80后对马云提问，在场提问的几乎每一个人站起来第一句就是：“我是XX，是哪个专业的，兴趣是什么…”，1分钟的提问有40秒在自我介绍，废话连篇，在场的主持人和马云本人都不耐烦了，但是仍然强压怒火，而这群人竟然没一个看得出端倪。你是谁关人家屁事，这个节目是让你提问的，这就是年轻一代的普遍现象，太过自我，不识大体，本人有的时候也不例外。人需要适应环境，而不是环境来适应你，在大城市混不下去，可以去二线城市，再不行可以回老家，凭什么你又非得赖在大城市不走呢？三线城市的房价4000多/平米；小县城的房子才1000多/平米，那里的房价不高吧？物竞天择，适者生存，这是自然界的规则。考不上清华北大可以去川大，上不了川大可以读专科，你不怪自己难道怪题没出好？当不了总裁可以当经理，做不了经理可以做普通员工，你不怪自己难道怪公司不好？这不是一个道理么？凡事能者居之，我从没听说过有谁考不上名校怪政府，当不了高管怪社会，却听说过很多买不起房要揭竿起义的。买不起房可以租房，而且这些人并非没有房，只是房子在老家，或者是农村的宅基地，拥有私人的产权房是迈入中产阶级的标志，中国改革开放才30多年，中产阶级不可能大量形成，妄想一步登天，谈何容易。我认识一些朋友，收入水平算不错了，但是由于年轻，资本积累不足，买不起房虽然失落，但没啥怨言，房子是一生中最大的开销，没有良好的心态，怎么能在工作中尽心尽力，提高业绩？

房地产将政府，银行和开发商的利益捆绑到了一块，由于分税制，地方政府要将大部分税收上缴到中央政府，地方财政必然吃紧。可偏偏上级又以GDP作为对下级官员的考核标准，政府没钱投资，怎么办？正好房地产的迅速发展带来了历史机遇，那就是土地财政。土地拍卖制度为地方政府带来了天量收入，同时土地的快速增值也为融资提供了最好的抵押。房地产景气，地方政府就有钱，有钱就能拉动GDP，就能升官，所以地方政府的意愿总是希望大力扶持房地产。而银行也获取了大量开发贷款和按揭贷款的利息收入，并且这些贷款相对风险很小，只要房价不跌，银行贷款风险几乎为0，它巴不得多放点出去。开发商是靠卖房子为生的，自然不用多说。上述三大利益集团是唇亡齿寒，任何一方跨掉都是对剩下两方的巨大打击。这个阶段的客观规律是房价必涨，上述群体的主观意愿是房价必须涨，这就形成了共振，导致了房价在过去几年飞速上涨，在某些年份偏离了正常轨道。