主题：看了这个，我真的觉得匪夷所思了！金九银十真的进入关键时期了吗？

一、多种因素促成开发商加紧入市 

就在人们对于今年的“金九银十”是否存在还在讨论纷纷的时候，9月已经过去了三分之二。在通常楼市热度最高的9月下旬和10月初，市场的热点有了更多的涌现。就拿一线品牌楼盘来说：这边，中海凤凰熙岸二期中央组团盛大公开月底前开盘，价格26000-29000元/平米，保利罗兰香谷滨湖楼王也计划在月底前开盘，价格也会坚挺；那边万科金色领域售楼处还没建好，示范区就已公开，处处想着拦截客户，叫价高于保利，华润悦府亦是如此，紧锣密鼓对示范区施工，正式售楼处、样板房和示范区还未开始接待就喊出了3万元/平米的价格。我们不难发现，近期品牌开发商的入市积极性空前一致高涨。原因何在？

一是想从销售旺季分杯羹。9月底和十一黄金周，在传统上也是一年中楼市最活跃的节点。受调控影响，今年的销售虽然不如往年，但是销售反弹应无疑问。据笔者观察，8月最后一周日均认购在数周萧条后成功破百，之后便继续攀升。此前日均认购可以维持在130-140套上方。应该说已经达到了去年平均成交量，说明金九银十的起步在成交量方面看来还算稳健。不过近期成交量还会有明显上升，9月底日均达到200套的理想状态可期。当然价格方面对于购房人来讲还比较理想，不会有太明显的上涨。

二是销售业绩压力和三季报考核压力。7、8月份是一年的销售淡季，这在一线房企中也有表现。受益于6月份推盘高峰，7月份销售数据并不差。但是8月份中海、万科、保利等开发企业的销售额都出现了同比下滑，销售方面压力较大。加之9月份又是三季报披露季，为了转变8月份的低迷形象，给股东一个交代，一线开发商必然要在9月底全线布局，尽量创造条件供应一批房源。需要说明的是，8月份数据不佳，有些人对于后市极度悲观。其实倒也未必，品牌房企项目竞争力往往较强。即便降价也多是主动为之，空间有限。


from  孟祥远

二、品牌开发商做加法应对市场低迷

面对销售压力，中小开发商纷纷搞出位营销、推特价房、打价格战，甚至有开发商直降4000元/平米，即便逐利的开发商实实在在地推出降价和优惠措施，但往往成本投入和品质要求也发生了下滑，这就形成伤了早期业主，砸了自家招牌，新客户不买账的恶性循环。而具备较强实力的一线品牌开发商似乎并无意于此，而是选择了一种较好的方式来应对市场变化，那就是对产品做加法，这种做加法是多方面的。

一是推出更好位置更好景观的房源，以维持价格的竞争优势。以中海凤凰熙岸为例，新推出的二期中央组团，位置和景观均有升级。预计月底开盘的11号楼和13号楼位置要好于二期第一次开盘的8号楼和9号楼，而景观上也有明显升级。比如就注重与秦淮河映衬的水景来说，二期中央组团内部的水系景观就较为丰富，营造了集中水面、叠水、跌水、喷泉、喷水景墙等多种形态丰富的动态水系，自然也就喊出了略高于二期第一次开盘的价格，均价在26000-29000元/平米。而保利罗兰香谷也以湖景作为最大诉求，此次要推出的是2栋和9栋都是离湖岸较近的湖景房，观景效果不错，开发商认为奇货可居，在定价上也有意保持价格的适度上浮。

二是推出更具优势的拳头产品，这种产品往往在户型上填补区域空白，具有较强竞争力，对客户有较好的吸引力。中海凤凰熙岸二期中央组团除了有前期的100平米，140平米，170平米户型外，还首推南京市场罕有的192平米豪装大宅。应该说在产品定位上也有所升级，以打动日趋挑剔的客户。而保利罗兰香谷推出的也是130平米的舒适户型，面积区间有所上浮。至于华润悦府，则推出面积区间在200-280平米的大平层，在新江东板块也算是很高的产品期望。只是营造尚需时日，价格定在30000元/平米不提。

三是对老客户沟通和回馈。通过定期的业主活动与老业主建立日常的互动连接，增强社区认同，见证社区成熟的过程；通过老业主转介绍的优惠措施等发挥圈层营销作用。