主题：从“国五条”我们来谈谈房价问题

先从一个最简单的模型说起，基于一个普通人的正常心理的模型。

假定一个人买了一套二手房，房价款100万（卖家实际所得），中介费加各种税费10万，2年后，基于各种原因，他想卖了这套房，而且不再买新房，那么他的心理预期价格是多少？

最起码的预期价格是：110万（他上次付出的购房支出）+2年CPI的复合增长+2年银行贷款利息支出，这个幅度，按照目前的情况来看，几乎是每年10%以上，那么他这套房的心理预期售价是133万左右。

而这个时候接手的卖家，加上中介费和税费，到手的价格将变为145万左右。

从这个模型来看，房价从100万变成145万，只经历了一次转手，只经历了2年时间。

我们重点观察100万买然后133万卖的的这个人，在房价从100万变成145万的过程中，他的收益为多少？

我们可以清楚地看到，这个人其实一分钱都没有赚到，他只收回了他的银行贷款利息以及用于抵消物价上涨所带来的货币增量。

从100万到145万的过程中，哪些人赚钱了？

第一：国家，各种税费，大家都懂得，这个不用多说了。

第二：中介：买一次，卖一次，这个模型中，中介赚了2次，大家都懂得，也不多说了。

第三：银行，这个比较隐晦，如果选择等额还款，前2年，还的几乎都是利息，所以，第3人买房后，又要从头还利息，银行几乎白赚2年利息。

第四：还是国家，这个也比较隐晦，CPI其实就是稀释社会财富。

我们先看上述模型的第一个假设前提，第2人他2年转手卖这个房子的时候，为什么他有一个预期：他不能卖亏了。他要把银行利息，上次买房的税费成本，CPI涨幅都加入成本，然后再卖出呢？

这就要谈到所谓的房子保值预期。

这个问题的历史原因非常复杂，最初的时候，很多人并不是把买房子当成保值的手段来处理，至少不是把买房子当成最佳的保值手段，更谈不上增值手段了。

但当股市，期货，艺术品，黄金，白银、储蓄等一系列保值增值手段都破灭后，尤其是股市的破灭，而房子在这段历史里面就显得一枝独秀了，因此，过去10年，可以说，如果你有钱而没有买房，那你一定输了。

在什么地方？中国经济的高速发展，你没有分享到任何利益。

中国经济发展越快，创造的财富越多，保值增值的需求就越大，越强烈，可以这么说，没有更好的保值增值手段的时候，房子几乎会成为唯一的选择。

房子为什么会有保值增值的特性呢？任何商品都有涨有跌，这是普通人的基本认识，比如汽车，新车买来一上牌，价值就打了八折，哪怕一公里没有开，都只能当旧车卖。而房子不然，这十年，不管什么样的房子都在涨价？

有没有用行政手段强行改变这种预期的可能性？我认为有，比如传说中的房产税，而且这种房产税一定要做到全征不免，举个简单例子来说，如果90平米下不征房产税，大家都觉得最有性价比，那么这个房子一定会涨价，涨到普通人买不起的地步，为什么会涨到买不起的地步，后面继续分析。

如果真的全面开征房产税，所有房子都征房产税，我认为任何一个决策者都要预先看到利弊，利几乎没有，弊端几乎会动摇整个社会基础。这个后面继续分析。

所以，在目前的大家都认为房子是保值增值的最佳手段的情况下，想让上述模型的第2人放弃这个保值预期，是很困难的，也就是说，除非很特殊的情况下，第2人是很难下亏本卖掉他住房的决心。

第2人并非绝对不可能亏本卖，但这种例子很少。这就是传说中的笋盘吧。

我们回头再来看第一个模型，如果第3人直接向第一人买呢？假设各种条件都不变，第1人也是保持理性的合理预期，只要把这2年多付出的利息和CPI赚回来就行，也就是说第1人也只是为了保值。

那么他原来预期卖100万的房子，他2年后的预期会低于120万，因为我们假定他持有的时间很长，还贷款的时间足够长，这2年他还银行的钱中包含了大量的本金，而利息只占一部分。

那么上述模型的第3人就可能以131万的价格买到这个相同的房子。

从这个例子可以看出，交易成本变成了刚性成本，也就是说，交易次数越少，交易成本越低，房价越低。
大家买2手车的话，能买到交易很多次的二手车，但买二手房，税费调整后，将很难买到交易很多次的房子，因为刚性成本越来越高。

这段是题外话，只是这个模型中一个有趣的现象。估计现在很多人对这个还没有足够深刻认识，但以后会越来越体会深刻，因为大家会发现，按照目前的税费水平，未来买二手房的议价空间越来越有限。

现在提出第二个模型，这个模型也很简单，只是为未来的陈述做铺垫。

假设世界上只有一套房出卖，世界上只有一个人需要买房，按照第一个模型，房价每年都在按照CPI和银行利息在涨价。在这种情况下，会出现什么情况？

这种情况，假定双方都是理性的话，卖家知道只能卖给对方，买家也知道只能买对方的房，双方都没有选择。双方相向而行，会达成一个双方都能接受的价格，实现双赢

但问题是，这个双方都能接受的价格，就是一个非常复杂的问题，涉及到的因素就很多了，比如，卖家对用钱的急迫性，买方的购买能力，卖方的成本。但不管怎么说，双方最终都能成交，在买家的承受力之内，价格应该是合理利润+全程成本，双方对成交价都会满意。

如果双方中有一方会不理性，这个价格就会很偏离，那么最极端的情况就会出现，卖家希望榨干买家的每一分钱，因为他知道对方没有选择，买家会恨不得白拿对方的房子，因为他知道对方也无法选择。最终的结果有什么决定？谁扛不住，谁输。

这就是刚需和刚卖的基本模型，往往大家只关注刚需，不关注刚卖。事实上，这个市场的波动，包括很多政策，都是刚卖和刚需之间的博弈。

现在提出第三个模型，这个模型慢慢变得复杂了。这个模型里面，假定现在有2套房子在卖，有2个人要买。

我们先假定4个人都是理性，都必须卖出或者买入房子。

我们先来看第一种情况，一套房子好，比如学区房，市区，环境好，配套好，一套房子差，比如郊区，买家一个人经济能力强，一个经济能力弱，情况会怎样？
首先，买家都会选择好房子，第一套房一定会以超出第2个人的最大支付能力成交，第2套房回归第二个模型。