主题：房子究竟还能不能买？三大逻辑决定未来走势房价涨跌

房子究竟还能不能买？三大逻辑决定未来走势房价涨跌

在这轮楼市价格的上升中，身边很多人一直揪着一个问题不放：房价涨了这么多，现在还能跟风买房吗？对此，“中国之声”评论员、“第一财经”主持人许树泽在其新书《不可不知的经济真相》中，呈现了这一问题背后的逻辑。

三逻辑决定未来房价涨跌
在绝大多数普通百姓眼里，房子不仅是家的载体、财富的象征，更是拉动中国经济增长的首要支柱产业。

在许树泽看来，中国经济与房地产之间的关系，就像唐僧和孙悟空之间的关系。每次师傅遇到危险，都得呼唤孙悟空出手相救。长期以来，房地产在拉动中国经济高速增长方面功不可没。但“猴子”毕竟是“猴子”，它常常调皮捣蛋、上蹿下跳，让想买房子的人不知拿它如何是好。

逻辑一：人口结构是影响房价根源因素

从2015年的《政府工作报告》中，我们嗅到了新的气息——中国经济未来依靠的是创新创业与加大对公共产品的投入的双引擎，再也看不到像过去那样把房地产作为一个支柱产业的提法，同时也没有任何相关文件提到重启房地产来刺激中国经济。

许树泽认为，事实上，对于任何一个行业而言，出台的任何政策归根结底都是通过改变供需结构来影响价格的。而所有行业的供需本质上又都受到人口结构的影响。由于中国的购房主力一直都是买房结婚的年轻人，所以通过分析这群人的需求便能略知一二。

公开数据显示，80后、90后、00后的人口总数依次为2.28亿、1.74亿、1.26亿。其中，90后及00后的父母多属70后，是赶上中国经济最繁荣时期和房地产黄金十年的一个群体，所以他们的孩子一部分会面临不缺房子或房子过剩的局面。这在某种程度上进一步压缩了本已减少的需求，故得出这样一个明确结论——未来中国楼市整体供过于求的局面已不可逆。

逻辑二：“一线城市人口流入带来高房价”是伪命题

越来越多奋斗在一线城市的异乡人，都把在一线城市买房作为自己具象化的奋斗目标。记者采访过很多在北上广打拼的外来客。他们十之八九都坚定地认为，因为人口流入大，所以一线城市的房价绝对只会朝着一个方向运行——涨！果真如此吗？对此，许树泽举了当年日本的例子。

1990年，日本房价开始暴跌。当时东京都地区的平均土地价格大概在每平方米140万日元。到了1995年，这个数字降到了60万日元，平均地价近乎腰斩，更不用说房价。但是反观东京都地区的人口，从战后1945年约300多万人口，至1990年时人口增长到了1186万。到了2000年，东京都人口超过了1200万，且直到今天都未停下增长的脚步。那么，为何在人口始终大规模流入的东京都，房价却下跌了呢？这就牵出了决定房价的核心因素，也说明很多人一直认为的“一线城市人口流入带来了高房价”是个伪命题。

逻辑三：高收入人群的收入涨幅是决定房价的核心因素

可以说，高收入阶层的收入增长与否主要取决于金融资产的价格是否能持续上涨。对此，许树泽罗列了大量实例。譬如，硅谷的房价几乎是全美国最高的且居高不下，是因为纳斯达克指数一直没有下来。再比如，当年杭州的房价为什么全国闻名？这是因为当时中概股在美国的股价表现一直受到追捧，大批敲钟上市的高管突然获得股权变现收入，不买房子买什么呢？同样，不得不说深圳房价的上涨，和2015年上半年创业板的大涨有关，而且深圳良好的创业环境孕育了一大批成功的新兴企业。这些企业的企业家们，收入在不断增长，也支撑了高涨的房价。

总之，任何经济现象都要遵循“均值回归”这一普遍规律。当房价涨得过于离谱。脱离了收入水平，那房价收入比最终会受到比地心引力更加强大的均值回归力量的矫正。

供给才是撬动经济的支点
许树泽认为，展望未来的中国经济，供给才是那个撬动经济的支点。既然说到供给侧，顾名思义，有供给就会有需求。经济的好坏、股市与楼市的涨跌，其实都是由供需关系决定的。不过供给与需求哪个更重要呢？这就类似于“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题。

“过去，大家一直都认为蛋更重要，也就是需求更重要。因为有吃鸡蛋的需求，所以就会有人养鸡。所以，只要去刺激需求，大喊一声，我要吃鸡蛋，就会有人去养鸡。那么怎么去刺激需求呢？很简单，压低利率，降息，让钱变得更便宜。当一个经济体钱特别多，大家借钱都非常容易，钱拿在手上，总想掏点花花，于是你不仅想吃鸡蛋了，还想吃鹅肝、鱼翅、燕窝，需求就被刺激起来了。”

许树泽分析道，为了达到这个目的，唯一的办法就是印钱，主流的经济体都这样做过。美国搞了三四轮量化宽松，然后现在轮到了欧盟，拼命印钱刺激需求。自古以来日本就喜欢学西方，日本式思想和方法论的典型特征就是实用主义，只要管用，一律统统拿来。

在刺激需求、印刷钞票这条路上，日本走远了，不仅量化宽松，而且直接实行负利率。最后人们突然发现，印了这么多的钞票，经济没有复苏，还出现了金融市场、楼市的资产泡沫。资产泡沫很可怕，一切萧条往往都是资产泡沫破灭引发的。当危机屡次反复上演，人们终于顿悟，原来此路不通，不能仅仅靠刺激需求来拉动经济。我们要从供给侧入手。