它们价格战打得最热闹、卖得最好、最受市场关注……

刚需房住宅市场唱起主角

    2011年的杭州楼市，总体上可以说是一片阴霾。大多数楼盘成交惨淡，“零成交”现象并不罕见。不过这一年中刚需盘却是大唱主角，成为阴霾中的一抹亮色。刚需盘唱主角，这种现象既真实反映了当下的市场，也对开发商未来的产品规划起到了指导意义。

刚需盘成交遥遥领先

7月份的中外公寓、8月份的建工丽晶湾、9月份的金地自在城……月成交量排行榜上，居前几位的全都是刚需盘。可以说，如果没有它们“护盘”，2011年杭州住宅成交量跌得还要难看得多。

几乎每一波价格战，刚需盘都是急先锋。最近的这一波价格战，从临平的香醍公馆开始。上个月底，香醍公馆均价5900元/平方米，200多套房源遭到千人抢购。尝到甜头的开发商，于本月初趁势又推出了一批房源，总成交率超过90%。

几乎是在同时，华丰板块的田逸之星，折后均价12000元/平方米左右，138套房源竟遭到千余人抢购，一些生怕抢不到房子的购房者甚至漏夜排队。开盘两天，田逸之星首批房源即告售罄。

这一时期的刚需盘，凡是采取“以价换量”策略的，都取得了不错的销售业绩，成交量遥遥领先其他楼盘。

迎合刚需“裸奔”出场

刚需盘相对好卖，事实上这已经引起一些开发商关注，并对自身的产品定位进行了调整。为了让价格更让刚需接受，一些楼盘纷纷改精装为毛坯，被称之为“裸奔”。

2011年杭州楼市的首个裸奔者，当属中海紫藤苑。紫藤苑的裸奔行动，其实早于中外公寓。6月初，紫藤苑“千人大团购”活动正式登场，700余人参加摇号选房。其中有338套房源以毛坯形式出售（之前推出的房源全都为精装修），折后均价15000元/平方米，相比精装修房源具有较大的竞争优势。

另一个受到较多关注的裸奔者，是位于转塘的金都高尔夫艺墅。 今年7月，高尔夫艺墅推出毛坯房源，起价18900元/平方米，而同时期的精装房源为24000元/平方米。

就连酒店式公寓的阅城悦公馆，本月中旬也采取了“精装改毛坯”的策略，起价仅9484元/平方米。显然，刚需市场已经受到开发商追捧，他们已经意识到只有挖掘这部分的市场需求，才能提振销量。

超小户型陆续登场

开发商迎合刚需的另一种表现就是推出超小户型。前几年，开发商更热衷于开发大户型，很多购房者对户型面积的要求是120平方米以上。但是今年，一些楼盘推出了超小户型，市场反应都还不错。

保利江语海最小户型仅56平方米，总价仅80万元，购房门槛很低，非常适合首次置业的新杭州人。据开发商介绍，这个楼盘主要面对下沙工作的新杭州人，而且还是学区房，可以落户，很受市场欢迎。

面积更小的还有金地自在城，今年10月推出数十套40多平方米小户型，总价只有60余万元，非常抢手。其实在很多人印象中，只有单身公寓或者老小区二手房，才会有如此超小面积户型。江语海和金地自在城的出现，让市场感到一阵惊喜，其是否传达了一个户型将越做越小的市场信号，也未可知。

近期热销的吉祥半岛，在户型设计上也充分迎合了刚需。其75平方米户型，能够做出两个卧室、一个书房，使用功能与100多平方米的三室两厅户型相差不大，也受到了相当一批刚需购房者的追捧。

未来刚需仍是主力军

“其实大多数市场都是金字塔形的，最底层的数量最庞大，也就是我们通常所说的刚需。在一个正常的楼市中，刚需应该是主体，占据大半壁江山。”杭州汉嘉地产副总经理陈焕春认为，楼市刚需占主体是正常的。但由于限购限贷，今年杭州楼市中很大一部分改善型购房需求被抑制了，因而刚需房成交比例相比往年有了明显上升。

刚需房并没有一个严格的定义。汉嘉地产做市场统计时，主要以户型面积作为划分标准，将90平方米以下户型作为划分标准。当然在杭州，也有人将总价150万元以下的房子，划入刚需房。“从土地供应上看，杭州主城区去年、前年成交的土地，价格都很高，不太可能开发刚需楼盘。而且很多开发商往往更重视中高端楼盘，因为利润更高。但是立足大杭州，余杭、富阳等地，刚需盘还是主力。”陈焕春认为，相比全国，杭州中高端楼盘比例要高一些，但是总体上看市场上的刚需盘还是占多数。

由于刚需房销售受市场调控影响较小，这无疑会调动明年开发商开发刚需盘的积极性，进一步提高刚需盘的占比。“今年杭州的土地成交价下来了，这有利于控制成本开发刚需盘。”陈焕春说，未来几年刚需盘仍将是主力。