主题：陈宝存：最不靠谱的空置房传言和黑灯率调查

   所谓空置率，国内曾经存在不科学的指标体系。目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率。即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房)为分子，计算出空房率。

西方有些专家认为以不超过10%为宜。中国有的专家把10%的住房空房率说成是国际通用的警戒线，是有一定道理的。

      为了使统计指标能比较准确地反映商品住房的销售和积压状况，有关主管部门针对住房空置指标存在的缺限，在2003年作出补充规定，决定将相关指标补充为：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1～3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压房。那么为了避免混淆概念，近年来的空置商品房的数据统计基本停滞。

    在失去了国家层面的统计数据支持下的空置房，也就出现了很多不靠谱的概念，甚至有些私人机构，试图以某个城市的某几个楼盘的黑灯与否作为推断。那么选样锁定那几个楼盘，是否具备代表性成为疑问。如此的关键数据，是不可能靠推断获得的。

    那么所谓的黑灯率调查，更是违背常识的。

    暂时空置和黑灯是有道理的。比如新建的住宅小区有很多理由暂时空置。

    第二、按揭贷款买房的，由于付清首付造成的资金缺乏，装饰装修需要一定的时间进行资金的准备，以及装修方案的准备，一定时间的空置也属于基本常识。

   第三、自住房已进行装修的，由于自己与孩子就职就学于市中心，那么夫妇与孩子继续几年在市区名校周边的生活是很正常的事。家庭自住已经装修的住房，租赁的可能性极小。这种空置也属情理之中的。

   所有这些因素都会体现为暂时空置。但是，这不是投资投机性需求占主导地位，而是刚性需求。

    那么黑灯调查的不靠谱，主要在于合理空置与生活习性。03年，科宝博洛尼公司在北京搞过调查，其中家庭自己做饭开火的调查分为三部分：每周自己开火做饭一次的、二次的、三次以上的。我参与了调查，但是最终具体数据未见资料。在北京等一线城市，工作之余的娱乐与沟通，极少在私家住宅里。南方城市尤甚。

    此类生活习惯，黑灯调查的准确率可想而知。

   一般的生活习惯是一家人很少所有的灯头全部点亮。很可能集中在一个房间看电视，而且很多是关了灯看的。作为参考的数灯头方式，在市场调查中常用，但是并非科学的方式，只能是调查的一种可以参考的方式。

    关于空置房，还有一个现象就是城中村和旧城改造的回迁安置房房源部分。我们清楚地是，多年的拆迁改造使得大量的城中村村民和城市居民不只一套住房。甚至像深圳这样的特例，有户籍的人口平均住房388平米。也有像石家庄和郑州这样的城中村为主的城市，出现大量的城中村富二代。给年幼的子女准备的住房将长期空置，其余的简装后出租或者出售。

    那么回过头来，所有的住房都是有主人的。市场经济条件下，我们的调查目的何在？空置与黑灯的房源存在是有道理的，难道我们规定这些房源必须公开低价出售，或者重新收回分配吗？

    市场，一直起起伏伏的根本原因就在这里。02年，房地产市场刚刚起步就面临着泡沫的质疑，事实是，房地产市场一直在强力发展，而且不受调控的左右。问题是我们的调控从03年开始都是基础判断的失误和错误。不见效自在情理之中。