主题：“国八条”后的应对与思考（之三）：2011年炒楼变成高风险

在过去10年，没有比炒楼更好的了。

十年，中国大城市一手楼均价普遍上涨三倍以上。年均超过30%以上的上涨幅度，让楼市者尝到了甜头。

在广州、深圳和珠三角地区，很多“先知先觉”者，放弃了原来的小本生意，专业做“炒楼”。这些人变成了“专业户”，现在已经成为广东楼市一股很强大的力量。

过去10年，从政策到金融提供的支持，都给炒楼者提供了获利的空间。购房首付比例为30%，意味着炒楼仅用30%的本钱（有一段时间还放松到20%），其它的钱都是低息从银行搞来的按揭款。楼价如果每年涨30%，意味着炒楼者的资产每年翻一倍。

过去10年，买楼都是对的，卖楼都是错的。

过去10年，你可以不炒股，你可以不买，但你不能不买楼，

2011，“国八条”改变了楼市风向，炒楼变成了高风险。

有六个方面值得楼市者高度关注：

1、政府控制楼价上涨的决心大。大城市住宅类物业价格2011年上涨幅度将受到抑制。另外，“限购”等措施，让楼市风险突然加大。广大者习惯了的“炒住宅”，2011年将受到挑战。如果楼价年上涨低于10%，炒楼将变成无利可图的行为。

2、租售比严重脱节，让中国楼市缺乏长期价值。以广州楼市为例，目前住宅租售比普遍在3%以内，写字楼租售比普遍低于8%，商铺租售比普遍低于5%。除非出现恶性高通胀，否则这些物业将缺乏长期价值。

3、住宅“限购”了，写字楼和商铺是否会成为下一个“热点”？从2011年的态势看，确实如此。目前，珠三角的写字楼和商铺正在开始“”。政府似乎也无意对商业、写字楼搞“限购”。

但者千万要牢记：写字楼和商铺成功，需要很多条件，历，失败者比成功者更多。过度的炒作，价格背离租金，让物业潜在风险在加大。

4、广州、深圳“限购”了，没有“限购”的珠三角其它城市，是否适合？

我的意见是：中国房地产都是一荣俱荣，一损俱损。现在去“抢购”，完全没有必要。

5、中国房地产的盛宴并没有结束。只是从2011年由“快牛”被政策强行扭为“慢牛”。有好的项目和机会依然值得大家去。

6、2011年，楼市要“戒急用忍”。机会是等出来的。