主题：房企年报：真实的谎言

每年三、四月份，都是房地产上市公司集中发布年报的时候。截止三月底，包括万科、保利、绿城等大多数一线企业在内的近五十家企业发布了年报，占比已接近30%。起始于2010年4月，至今还在不断加码的“最严厉调控”，对房地产企业的业绩影响到底有多大，许多人希望能从年报中管窥整合业界企业的业绩状况，尽管总计160多家上市公司只占房企总数的2‰。

但是，这未能降低各路媒体和专家们的分析热度。除了传统的百强、500强评选外，各类评述文章也充斥着各类媒体。

令人遗憾的是，多年以来，媒体热衷的依然是各个企业的年度排名，以及诸如合同销售额、营业利润、资产负债率、存货周转率等专项指标排名——指标既不全面，权重又不合理。例如，与年度销售额相比，年度销售面积更能反映一个企业的开发能力，原因显而易见，因为不同区域及城市的销售价格不同。进而，用年度销售额除以年度销售面积所得出的平均销售价格更能反应一个企业的市场结构和产品结构状况。再例如，期末现金流量、短长期负债比、压力测试值等更能反映一个企业资金链状况的指标，甚至不见排名。不知有些媒体是不懂，还是数据缺乏，更能反映企业业绩变动情况的同环比排名，更是没有！专业媒体尚且如此，更妄说那些貌似专家们的分析文章了。

而且，排名也好，评述也罢，这一切都基于同一前提：假设，抑或相信上市公司的年报数据是真实的，未经粉饰的。如果真是这样，证监会就不会三令五申地要求上市公司必须真实披露信息了。运用逆向思维，很容易得出这个结论。

事实上，上市公司的年报遍布着很多不真实的成分。

首先，房地产开发、销售的自身规律决定了年报并不能反映当年度的经营业绩状况。实际上，年报更多地反映了2009年下半年到2010年三季度前的状况，而非自然年度的实况。通过年报数据把握房企2010年全年的经营情况，时间节点至少提前了三个月，这是房地产企业的固有特点（销售难以即期结算）决定的。换言之，2010年报的可喜数据并不是2010年的真实情况。真实情况可能要比年报数据糟糕的多，但要等到2011年中报才能全面反映出来。所以，对于“调控效果不明显”、“业绩分化明显”等分析结论，还是慎听为好。

其次，房地产企业的合同销售额和结算收入、营业收入是不同概念。例如，万科2008年、2009年的年度结算收入分别是404.9亿和484.2亿元，而年度销售额分别是487.7亿和663.6亿元，结算收入比平均是78%。2010年，万科的合同销售额是众所周知的1081.6亿元，而结算收入仅是507亿元，还不到50%。这意味着什么？这在很大程度上意味着：万科有近600亿的销售额为转为结算收入，意味着2011年只要新签合同销售额超过400亿元，万科还能“轻松”地实现千亿销售额！从理论上讲，今年销售再不好，万科也可以利用这个巨大的“备用蓄水池”来实现“平稳发展”。当然，也有结算收入高于销售额的，例如金地2010年上半年就出现了这种匪夷所思的结果。不仅结算收入“可多可少”，在结算项目的选择上，也有很多技巧。例如，如果想让当年利润高一些，就多选择些售价高、成本低的项目。反之，就选择性售价低、成本高的项目，其中包括保障房项目，则当期利润就会立马变薄。另外，土地储备的目的，以及项目追求现金流或利润率的导向性等，都在很大程度上影响着企业的成本利润情况，这是房地产行业的特点决定的。因此，上市公司年报中的业绩都是经过反复修订、调整出来的——也是多轮“调控”的结果。再加之有些企业刻意为之，几乎总能做出“业绩持续、平稳发展”的增长曲线出来。尽管，我们姑且相信每个数据都是真实的，但业绩年报却未必是真实的。

近年来，有些企业为了追求所谓的行业排名，不惜牺牲利润率及股东利益，不惜在年报上大做文章。更为严重的是，还给政府和社会公众造成了“调控失效”的印象，致使调控力度不断加码。这着实不是负责任的企业所谓，也值得广大业界企业警醒。

另外，房地产开发周期长、土地需要提前储备等特点也在很大程度上影响着当期业绩。比如，在时机不好时，企业有意延迟开盘销售。再比如，为了缓解2011年资金链紧张情况，企业可能在2010年下半年就有意地放慢了拿地速度和规模。这虽然影响了企业的未来增长性，但当年的现金存量和负债率指标反而更好。