主题：新政之下，大户型滞销杂谈

新政之下，大户型滞销杂谈

新“国八条”调控之下，住宅房地产市场销售步入艰难，虽然刚性需求明显，但换房客户明显减少，客户暂时退出市场。然而刚性需求主要需要方向为中小户型，而换房客户和客户的经济消费实力更强。大户型主要面对改善性客户和客户，然而新政之下，改善性客户持币观望势头明显，客户暂时推出住宅市场，至少140平方米以上的大户型房源成为新政之下的滞销品。所以，解决大户型滞销，是众多开发商和策划代理同行2011年的通病。

面对大户型滞销局面，我们该如何去解决这个难题？提出一些不成熟的看法和观点：

策略方向一：分割法（也可精装修）

140平方米以上的面积户型，至少是三室或者四室，由于总价相对较高，换房和客户严重不足，刚性需求无法实现大户型的消费，故此，为了满足市场刚性需求，也为了开发商资金的回笼需求，可把户型分割一下（一室二厅或者二室一厅等），其客户群主要为刚性需求客户。

策略方向二：功能优化法

140平方米以上的大户型，基本设置有书房的空间，可打开书房朝南（或朝北）的一面窗户，功能变为空中观景花园，总面积下降，在销售之中，总价降低，其楼盘品质和档次得到快速的提高，性价比明显。

策略方向四：灵活付款法

面对当前政策，一次性付款和按揭付款难度都在增强，唯有分期付款程序最简单。针对大户型，主要面对改善性客户，销售掉已有的房源还需时日，分期付款为这部分客户提供了一个良好的付款消费方式，大家其乐融融。

策略方向五：法

大户型销售难度相对较大，如果是尾盘，可直接采取或递增法进行，促使换房消费者尽快成交；如果不是尾盘项目，可采取送车库、送底商使用权（一到三年不等）等方法。