主题：杭州土地市场进入46个月来首个空窗期

2014年的3月份，可谓几年来杭州土地市场最冷清的时期。据统计，3月份，杭州市区共有6宗地块公告出让，其中主城区无地块挂牌，萧山仅一宗延至3月的商地挂牌，余杭有5宗涉宅用地，其中包含前两度延期的闲林商住地。这也是杭州46个月来首次迎来空窗期。

  回首今年1月，杭师大地块的厮杀还历历在目，时间走到2月，虽然溢价不高，但总算还是成交了几块地。3月份剧减为0，联想到前不久轰动全国的杭州楼市降价，业内人士不禁为今年的土地市场捏了把汗。

 一月热、二月缓

  三月没声响

  虽然2014年1~2月杭州主城区土地大卖373.8亿元，接近2013全年总额的45%，但是关于土地市场转冷的说法仍然不胫而走。

  业内对此的判断缘于以下几点：

  溢价率走低。最近一次拍地，中南拍得滨江白马湖地块，溢价率20%；融创拿下蒋村地块，溢价率15%。这还是2月份溢价率最高的两宗地，申花雅戈尔退地、前线锅炉厂宅地、章家坝等优质宅地溢价均在10%上下。相比去年动辄触及35%底线并配建保障房面积的情况，行情变淡的迹象已经相当明显。

  挂牌地块不断被撤销或延期。像萧山17宗公告地块中撤销8宗，剩余9宗全部成交；杭州主城区丁桥两宗商住地和三墩五里塘综合体地块暂缓出让；余杭闲林某商住地已经延期了两次仍然没有成功出让。

如果2月份尚有低溢价成交的话，那3月份几乎要开天窗：3月杭州市区公告出让的6宗宅地中，萧山余杭共有两宗商住地是之前延期至3月出让的，而主城区干脆无挂牌地块。

  业内人士分析，房企对楼市的预判值降低，一定程度上会倒逼土地成交价格下行，从而也会影响到政府的推地节奏。

  翻开2014年第一期《杭州城区经营性用地推介手册》会发现，今年收录地块4612亩，较去年首期推介手册的面积下降20%，也低于去年实际供应量。

昔日地王骑虎难下

  地王身边好“捡漏”

  照以往的惯例，一个区域的地王，拿下地之后往往不急着开发，要么等地价慢慢上涨，要么找到合作方一起开发。但是今年，昔日的地王日子有点不好过了。因为他们等啊等，等到的却是降价的消息。

  2月18日，德信拿下江干区章家坝地块，楼面价12440元/平方米。这个价格高不高？其实不算太低。但是如果和它未来的邻居中华御品湾比，这个价格简直就像是捡了个大便宜。2009年底，来自上海的中华企业在杭州首次出手，和绿城一番鏖战后拿下这块地，楼面价18206元/平方米。之后除了中海在三堡拿的那块地(即御道路一号)地价有赶超趋势外，这个价格现在看来变成了烫手的山芋。据中华内部人士透露，今年的御品湾无论如何也要开盘，公司已经做好了亏本卖的准备。

今年1月7日，新进房企景瑞以楼面价14795元/平方米拿下当年传得沸沸扬扬的雅戈尔两块退地申花单元地块，比雅戈尔2010年底的拿地价还低了3000元/平方米，被称为 “捡漏”。其实在1月份时，土地市场的转淡就已见端倪。

  另外一块值得一说的地块是融创今年2月18日拿下的蒋村E－01地块，楼面价10961元/平方米。而就在去年3月，这个地块的邻居蒋村E－04地块由中节能竞得，当时的楼面价13012元/平方米。戏剧性的是，中节能这块地在今年年初曝出，由融创和中节能联合开发融创操盘，并取案名“白鹭湾”，而E－01地块的获取，也算是融创的一次成功补仓。

反守为攻

  本土房企重现土地江湖

  2月25日，在滨江白马湖地块的拍卖会上，中南、德信和普特三家本土房企轮流出价，让人不禁感慨，本地房企终于“重出江湖”了。

  白马湖的拍卖是本土房企发起反攻的典型案例。在2014年前两个月的成交信息中，浙江昆仑、杭州城发、杭州宋都、浙江德信、浙江中南、杭州新天地等本土开发商的名字占据了三分之二。

“去年本地开发商根本没有拿地的机会。”双赢机构总经理章惠芳说。纵观2013年，杭州主城区房企拿地金额前五：绿地、世茂、万科、融信和港中旅，都为外来开发商；景瑞、旭辉、越秀、万达等18家外来大鳄首次在杭拿地，在2013年的土地市场上，除了滨江、天阳等少数开发商坚守阵地，拿下几块地，更多的本土开发商基本担任了看客的角色。

  “如今本土开发商的资金压力小了，不像2008年、2012年的形势下资金链那么紧张。因此抓住今年的机会，本土开发商该出手时就出手。”章惠芳表示。

本地房企主动出击，去年来势汹汹的外来大鳄作何打算？从记者了解到的情况来看，外来大鳄仍然有拿地的打算，但是和去年相比，更多了一份理性。

  其实去年18家外来房企集中抢驻杭州，有很大部分原因是因为眼下三四线城市受政策影响楼市持续低迷，使得大鳄们开始重新回到一二线城市进行新的布局。而经历了去年的土地热而楼市行情一般——“剃头担子一头热”的行情后，也会使部分初进入杭州的房企大鳄们头脑冷静，更理性拿地。