主题：保障房配建指标过少的困局

在北京、广州、杭州、石家庄、兰州等地，商品房中“捆绑”保障房的模式已经陆续推行。保障房配建也开始被要求作为土地出让前置条件。

  土地供应与资金短缺成为制约保障房任务如期完成的两大瓶颈。现在一个配建把这两个难题都解决了。配建制度是确保保障性住房开工建设的最有效最直接的手段。

  配建的好处是地方政府不用为保障房再盘整单独的土地，不用再承担组织建设工作，不用再四处筹钱(除了需要回收的公租房、廉租房)。因此，配建制度引起不少城市的热烈响应和效仿。

  2011年5月5日，杭州主城区土地出让中开始保障房配建制度。此间，主城区共出让宅地90宗，其中含保障房配建的为25宗，占比达27.8%，20家开发商拿下了带有保障房配建要求的宅地。

  经过两年多时间的实践，一些问题渐渐浮出水面，亟待关注。

 不同人群混居的管理难题

  给单个商品房项目配建保障房，不可避免地造成不同收入人群混居的问题。

  有专家认为，不同收入人群的生活习惯、居住特点、对住宅品质与小区环境的需求，在一起居住恐怕要有矛盾。据悉，在荷兰，即使收入差距很小，混居的总体效果也不是很佳，国际学界对此争论未定。

  现实之中，有很多早期配建保障房的商品房项目遇到了尴尬。据报道，北京某配建限价房的商品房项目，就遭遇了限价房业主不缴纳物业费，商品房业主不愿意与保障房业主住在一起等很多问题。开发商想将混居的物业社区交给政府管理，但是政府却不接受，这样的项目成了“烫手山芋”。

北京高价房之一的“金茂府”项目，其售价高达5万元/平方米，而其中要求配建约1万平方米的廉租房，按照“无差别”的原则，开发商配建的廉租房成本也会很高。这样的廉租房且不说如何管理，仅是如何分配就成了难题。什么样的人住上这样的廉租房，其中是否会存在权力寻租等行为，更是一系列后续难题。

  杭州2011年开始商品房配建保障房——公租房，截止目前，尚无配建保障房交付。据悉，第一个配建保障房项最快年底交付。从目前已出让的地块来看，除少数高价地如华家池地块(今后商品房单价在5万元左右，单套总价一千万元以上)，也配建保障房外，多数出让地块配建保障房价格差异有限。谈到有可能产生的不同收入人群混居问题，知情人透露，杭州配建保障房主要用作公租房，主要分配给三类人群，一类是城市中等偏下收入住房困难家庭，一类是新就业大学毕业生，一类是创业人员。这些承租客户虽然租住的是公租房，但人群素质并不低，应该不会影响品质楼盘的文化建设。

 但是，即便如此，根据外地配建保障房已经出现状况，配建保障房的不同人群混居问题，还是应该引起人们足够的重视。

  配建指标过少的困局

  在部分业内人士看来，虽然住宅用地配建保障房会大大缓解地方政府在建设保障房过程中的资金和土地紧张的两大难题，但却会引发新的问题。“比如，有开发商对配建的保障房项目消极怠工。作为项目开发的主体，开发商开发一个项目遵循的基本原则还是收益最大化，如果一块地中投有很多的保障性住房面积，其利润率自然会被拉低，那么开发商很可能会选择把损失的利润转嫁到可售商品房中，“这样一来，商品房的房价就可能会被推高”。

 日前，温州天元房地产以32%的高比例配建保障房摘牌的杭政储出[2011]18号住宅用地，1年后退地。这一国内首个保障房项目退地事件便是这一情形的反映。

  目前杭州土地出让并非价高者得，竞标超过底价49%之后，转而竞标配建保障房，谁的配建指标高谁得。杭州配建保障性住房，要求与所在地块商品住宅统一设计、统一建设、统一管理，且建设标准与品质不低于所在地块商品房。但是，如果土地招拍挂最后结果配建保障房指标过少呢？

在杭州，已经出现这种情况。曾经有一块宅地，最终配建保障房只有几百平方米。目前杭州配建保障房规划，要求尽量单幢或单元设计。一个项目配建两三套保障房，怎么规划，怎么设计户型，确实给开发者带了难题。

  据悉，目前杭州市有关部门已经注意到此事，正在研究对策。

  货币化配建保障房的障碍

  丁先生，杭州某资深房地产前期负责人，现供职于国内前十大开发商。他指出，配建保障房政策具有积极意义：“过去保障房建设都是由国家统一拨款，有时候存在不能保证专款专用的现象，配建保障房政策的出现，在专款建设保障房的道路上迈出了第一步。”

不过，他同时指出，配建保障房在房企开发过程中存在的问题也不容忽视：“我曾经手过两个配建保障房的项目，在实施过程中都存在较大难度。首先体现在保障房的配建要求较高，户型面积在50平方米左右，同时又要做到南北通透，这对建筑设计是个很大的挑战。其次，对商品房的销售和居住品质也有影响，政府又不允许我们通过围墙之类的构筑物来隔断。目前，我们只能通过绿化景观的区别化布置，来做个虚化的区隔。”

“虽然难度很高，不过对这一政策还是支持的态度，未来也不排除继续拿要求配建保障房的宅地。”丁先生表示，“不过我有一个建议，以后的配建保障房也可以考虑让开发商拿出买地款的一定比例，比如说10%或15%，在政府规划的保障房建设区域内集中配建。这样既保证了保障房的专款专用，同样能遏制地价；同时，也不会影响商品房项目的开发。”

  丁先生的建议，代表了部分受访者的观点。

有部分受访者质疑此种看起来“美丽”的建议的可行情。“要分析货币配建保障房的可行性，首先要看配建保障房模式出现的深层次背景。”配建保障房是在控制地价，控制“地王”，同时加大保障房建设的背景下产生的。采取货币化配建保障房，好处多多，但是土地出让一不小心就有可能催生“地王”，引起不必要的“问责”。

采访中获悉，杭州市一直在积极探索保障房的配建模式。从一度所有出让地块都配建保障房，到后来有选择性地配建保障房；从全部在项目内配建保障房，到部分由做地主体异地集中配建保障房，不断调整配建模式。目前杭州市商品房配建保障房采取双轨制，一种是异地集中配建，据悉已有六个项目采取此种模式；另一种是项目内配建。据透露，有关部门正在考虑，特别高端的出让用地是否继续配建保障性住房。

  据透露，杭州市有关部门也正在认真分析货币化配建保障房的可能性，优化保障房的配建机制。