主题：良心开发商吐露内情，教你识破购房陷阱

2、楼盘已经领取《商品房预售证》，并且也已经签订正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案（各地规定不一样），目前国内很多开发企业就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒楼花（现在有些城市已经被限制了）。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。    
3、楼盘已经领取《商品房预售证》，也已经签订正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种情况我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三种情况可以处理：

3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下更名。      
3.2、开发商和原客户解除合同，手续比较复杂，没有特殊关系，开发商不会予以配合。        
3.3、自己和期房房东私底下签订一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨，房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。     
这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险

3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下更名。      
3.2、开发商和原客户解除合同，手续比较复杂，没有特殊关系，开发商不会予以配合。        
3.3、自己和期房房东私底下签订一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨，房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。     
这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险

1：业内有句名言：“没有卖不掉的期房”。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的监管上存在诸多空白，这就让不良开发企业有机可乘。开发企业可以通过前期的模型、VCR和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到，所以约束性不强，最后吃亏的都是购房者。在这里我建议购房者还是用最原始的方式——眼见为实，现房交易。千万别给开发商给忽悠了，说什么买期房比现房便宜，其实如果购房者把资金成本一算，不见得期房比现房便宜。

2、遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中最怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士可以很负责的告诉购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。

3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起监管部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。    
综上所述，我的建议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的，买房是大事情，切不可贪图便宜被开发商给忽悠了，还是那句话，买的永远没有卖的精。

开发商在选择物业服务公司上很抠门的，既要物业服务公司名气大，提供的服务多，而且收费还要低，又不想自个多掏钱。尤其是前期物业费，这笔钱数额比较大，一般几十万到几百万不等，都是由开发商掏腰包给物业服务公司的。所以在这个前期物业环节，开发商会拼了老命压价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润可言了，加之物业服务费也是市场竞争价格，对于最终确定的物业服务公司而言，也只能在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等）、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等）、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等）、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等。如果遇到一个不良物业服务公司，罪行远不止上述内容，可以用罄竹难书来形容。

这种现象具有相当大程度的普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利最终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有关。   
在这里其它的我就不多说了，我给购房者提几个建议：

1、购房时认清楚是物业顾问公司还是物业服务公司。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里会找一个牌头很大的物业顾问公司，然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的物业服务公司，以此降低成本。利用购房者不了解里面的奥妙，在宣传的时候主推物业顾问公司，实际却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。购房者以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！

2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这个很关键，有些购房者只是简单的询问了物业费的标准，而没有搞清楚是否有额外费用。开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费壳可不是叫几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。