主题：《国有土地上房屋征收与补偿条例》要点解读

云水社区律师

发表于2011-03-03

备受社会关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新条例）于2011年1月21日向社会公布。条例直接关系人民群众切身利益，对于各方关心的拆迁补偿、公共利益的界定、征收程序、强制搬迁等都作出了明确规定。

要点之一：取消行政自行强拆申请司法强制执行

新条例第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
解读：过去常是行政机关委托相关企业来搬迁，企业为了实现经济利益，过程很不规范，强制搬迁过程中会出现一些恶性事件。新条例规定，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。

   要点之二：房屋征收应先补偿后搬迁禁止采取暴力威胁迫使搬迁

   新条例第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
   解读：新条例明确政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，要求房屋征收实施单位不得以营利为目的。这是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动，强化对被征收人权益的保护。这些都有助于化解长期以来因建设单位作为搬迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。

要点之三：明确征收补偿标准征收私宅应优先保障住房

   新条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第十八条规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
解读：与旧条例相比较，新条例的补偿制度作了很大的完善，从而使搬迁更加公平。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。这就意味着，如果被征收人符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人可以优先享受住房保障，这也充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。

要点之四：旧城改造不满征收补偿方案政府应组织听证会并修改方案。

新条例第十一条第二款规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

   解读：这对旧城改造争议问题做了调整，原来没有提到多数人不同意的问题。如多数人不同意征收补偿方案的，则市、县人民政府应当组织听证，且应当根据听证会的情况对方案进行修改。这有利于维护大多数被征收人的合法权益。

要点之五：明确公共利益范围加强规划调控作用

   新条例对于公共利益规定了6种情形：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
   解读：旧的拆迁条例对何谓公共利益未作规定，其他的法律法规也未对此明确，新条例以列举的形式规定了公共利益的范畴，这是一个大的进步。其中第（六）项是一个兜底条款，明确因公共利益的需要而征收土地的必须由法律、行政法规规定，即全国人大及其常委会、国务院才有权作出规定，其他部门无权就此作出规定。

要点之六：多项权力升格至省级政府

新条例将多项权力由市、县级人民政府行使改为由省级人民政府行使。如：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由市、县级人民政府规定改为由省级人民政府规定；房地产价格评估机构由被征收人选定，被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定改为由省级人民政府规定；对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由市、县级人民政府规定改为由省级人民政府规定。
解读：由市、县级人民政府规定，级别较低，可能会导致各地差别太大。由于拆迁涉及地方利益，可能会使地方政府设计对其有利的规定。因此，这个调整有利于规避这一问题，也比较符合现实。

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