主题：如何成立业主委员会

　　业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
 
　　有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

　　业主大会行使的职权

　　1.选举、罢免业主委员会的成员；
　　2.监督业主委员会的工作；
　　3.听取和审查业主委员会的工作报告；
　　4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
　　5.修改业主公约；
　　6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；
　　7.批准业主委员会的章程。

　　要办理的登记手续

　　业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

   1、成立业主委员会登记申请书；
   2、业主委员会委员名单；
   3、业主委员会章程。

　　此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章。

   权利和义务

　　业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。

　　业主委员会行使的职权

　　1.召集和主持业主大会；
　　2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
　　3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
　　4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
　　5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
　　6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

　　业主委员会履行的义务

　　1.执行业主大会的各项决定；
　　2.遵守和履行物业委托管理合同；
　　3.不能从事各种投资和经营活动；
　　4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。

　　业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？
 
　　要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。

　　业主公约的效力
 
　　1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
　　2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
　　3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
　　4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
　　5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。