主题：楼市龙年冰点开市 房企资金隐患可能年中爆发

在库存上升、信托到期的风险下，开发商的销售成为挽救资金链的唯一出路。另一方面，银行差别贷款、地方限购等调控措施的隐约放松，又让开发商嗅到了某种严冬里的暖意。

调查显示，购房者期望的幅度在30%以上，但2011年各楼盘幅度与之相去甚远，2012楼市将何去何从？

资金隐患可能年中爆发

进入2012年后，各种政策限制似乎开始逐步放松。首先是按揭贷款方面，“跟去年比，那简直是天上人间。”华南一位地产公司的项目经理表示，2011年有些按揭贷款被压了四五个月，今年基本是准时到账。而2011年难比登天的开发贷也是早早就签约成功。广州、上海等地开始明确表示重点执行差别化住房信贷，两地的首套房利率开始回归到基准线，而首付比例据说也在研究当中。

悬在开发商头顶的利剑是前两年的“救命稻草”房地产信托。中金公司一份针对房地产信托的分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

2011年银行已经不是开发商的最大金主。根据人民银行1月30日发布的《2011年金融机构贷款投向统计》推算，2011年新增房地产开发贷约为3972亿元，而同期地产开发贷减少约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约3313亿元。这一数字比上两年减少了近四成。而新增开发贷中有近1750亿元投入到保障性住房，落入开发商荷包则少之又少。

更为关键的是由于前两年国家收紧开发贷，房地产信托的融资成本较高。用益信托数据显示，在2011年各种信托资金领域中，房地产信托的成立规模为2670.74亿元，占比最高为38%，主要是受到高收益率的影响。据统计，2011年集合产品的平均预期年收益率为9.1%，而房地产信托产品的平均收益率却高达10.08%。有些信托产品的收益率更高达20%。

中金公司的研究显示，融资风险暴露时点将会集中在二三季度.

秦虹表示，影响房地产市场的是两类政策，一类是以限购、限贷、限价为核心内容的房地产调控政策。另一类是以升息和提高存款准备金率为核心内容的货币政策。“的思想已经明确了，房地产调控是不会动摇的。”但秦虹也认为，信贷政策不是以房地产政策为出发点来调整的，“但由于房地产行业是资金密集性行业，信贷放松将使个人信贷额度得到宽松，资金也会通过各种渠道部分流入开发环节，所以信贷放松对房地产是有限利好。”

但秦虹同时也认为，“过去的十年里由于出口的高速增长，货币比较宽松，十年里面有八年是属于货币宽松年份。而今后的十年，随着出口增速的下降，中国政府不会像以前那样大规模地发行货币了，货币政策一定会回归到正常化。货币发行量大推动了资产价格的上涨，这是共识。如果货币发行没有那么多，推动资本价格上涨的动力就不足了。”